Sameie regler: De viktigste du må kjenne til som seksjonseier

Du søkte styret om å sette opp en markise og fikk avslag, mens aboens oppussing har pågått siden mars. Hvem bestemmer egentlig og hva kan de avgjøre? Her får du oversikt over hvilke regler som gjelder i et sameie, hvem som kan endre dem, hva styret faktisk kan bestemme og hva som skjer den dagen noen ikke følger regelverket.

Tre lag med regler i et sameie: Lov, vedtekter og husordensregler

Reglene i et boligsameie kommer i tre lag. Øverst ligger eierseksjonsloven som gjelder for alle seksjonerte sameier i Norge. Under den ligger vedtektene som er sameiets egen grunnlov. Nederst ligger husordensreglene, som er de praktiske kjørereglene i hverdagen. Vedtektene kan ikke stride mot loven, og husordensreglene kan ikke stride mot vedtektene. Et styrevedtak som bryter med et høyere lag, gjelder ikke, uansett hvor mange som stemte for.

Alle sameier må ha vedtekter. Det står i eierseksjonsloven § 27. Vedtektene skal minst si hva eiendommen heter i grunnboken og hvor mange som skal sitte i styret. Vedtektene kan bare endres på årsmøtet, og det krever to tredjedeler av stemmene.

Husordensreglene er lettere å endre. Årsmøtet kan fastsette dem med vanlig flertall etter § 28, og derfor skifter de oftere enn vedtektene.

• Loven: hva du eier, vedlikeholdsansvar, flertallskrav og hva styret kan gjøre ved mislighold
• Vedtektene: styrets størrelse, fordeling av felleskostnader, regler om utleie, dyrehold og enerett til fellesareal
• Husordensreglene: ro-tider, bruk av fellesvaskeri, grilling på balkongen, søppelhåndtering og parkering av sykler
• Årsmøtevedtak: enkeltbeslutninger om oppussing, budsjett og fellesprosjekter

Du bør vite at vedtektene har rettsvern uten tinglysing. En plikt som står i registrerte vedtekter, følger seksjonen videre til neste eier og kan ikke fjernes av en kreditor. Det gjør vedtektene til det viktigste dokumentet du får overlevert ved kjøp.

Vi har en egen guide til vedtektsendringer i sameie som viser hvordan endringene skal gjøres for å være gyldige. Reglene her gjelder ikke for deg som eier hytte eller bolig sammen med andre uten at eiendommen er seksjonert. Da er det sameieloven som regulerer forholdet.

Regler for din egen seksjon: Dette bestemmer du selv

Seksjonen din er din. Eierseksjonsloven § 24 sier at du disponerer fritt over egen seksjon og at du kan selge, pantsette og leie ut uten å spørre noen. Vedtektene kan si at styret skal godkjenne en ny eier eller leietaker, men styret kan bare nekte dersom det foreligger en saklig grunn. Etnisitet, religion, seksuell orientering og lignende er aldri en saklig grunn.

Retten til å bruke seksjonen følger av § 25. Du har enerett til bruksenheten din, men du kan bare bruke den til det formålet den er seksjonert for. En boligseksjon kan ikke gjøres om til frisørsalong uten reseksjonering.

Innvendig kan du pusse opp som du vil, så lenge arbeidet ikke skader fellesarealene eller naboene. Grensen går ved fasaden, bærende vegger og fellesinstallasjoner. Da er du inne på sameiets eiendom, selv om veggen står i din leilighet.

Disse tiltakene krever som regel et ja fra styret eller årsmøtet:

• Innglassing av balkong, markiser og alt som endrer fasaden
• Flytting av kjøkken eller bad, fordi det berører felles rør og avløp
• Riving av vegger som kan være bærende
• Ny varmepumpe med utedel på yttervegg

Balkongen er et kapittel for seg fordi den ofte er del av seksjonen og fasaden på samme tid. Vi har samlet reglene for balkong i sameie i en egen sak. Utleie kan du gjøre fritt, med ett unntak. Korttidsutleie av hele seksjonen, altså utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, er begrenset til 90 døgn i året. Vedtektene kan flytte grensen til et sted mellom 60 og 120 døgn, men det krever to tredjedelers flertall.

Regler for fellesarealene: Hva du kan bruke, og hva du ikke kan ta

Fellesarealene eies sammen etter sameiebrøken, og ingen eier en bestemt bit. Eierseksjonsloven § 25 gir deg rett til å bruke dem til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som passer med tiden og forholdene.

Trappeoppgangen er til å gå i, ikke til å lagre sykler i. Plenen er til å sitte på, ikke til å parkere på. Den viktigste setningen i paragrafen er at du ikke kan bruke fellesarealene slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Det betyr at ingen kan ta seg til rette. Naboen som har satt opp et gjerde rundt «sin» del av plenen, eller som har brukt den samme p-plassen så lenge at han kaller den sin, har ikke fått noen rett av det. Enerett til en bestemt del av fellesarealet kan bare gis i vedtektene, og i boligsameier gjelder den i maks 30 år. Det kalles eksklusiv bruksrett, og den skal være skriftlig.

Fellesarealene som skaper mest strid er nesten alltid de samme:

• Parkeringsplasser som ikke er knyttet til bestemte seksjoner
• Boder, loft og kjellerrom som noen har «overtatt» over tid
• Takterrasser og bakgårder der noen holder fest og andre vil ha ro
• Sykkelrom, barnevogner og møbler i oppgangen

Parkering fortjener en egen setning, fordi det er den vanligste konflikten i norske sameier. En p-plass som står i vedtektene eller i seksjoneringen er din, mens en plass du bare har stått på lenge ikke er det. Elbileiere har dessuten fått en egen rett i § 25 a. Du kan kreve et ladepunkt på plassen din, og styret kan bare si nei av saklig grunn.

Les også

Sameieloven eller eierseksjonsloven: Sjekk hvilken som styrer sameiet ditt

Støy, dyr og naboer: Hverdagsreglene som skaper mest krangel

Ro-tider står ingen steder i eierseksjonsloven. Regelen om at det skal være stille etter klokken 23 kommer fra husordensreglene i det enkelte sameiet, og den varierer. Loven gir deg bare den generelle grensen i § 25, som sier at ingen skal påføres urimelig eller unødvendig ulempe. En nabo som borer i betong klokken 22 på en tirsdag, bryter neppe loven, men styret kan likevel gripe inn hvis han bryter husordensreglene.

Dyrehold er det mest misforståtte punktet. Eierseksjonsloven § 28 sier at dyrehold er tillatt, men at sameiet kan forby det i vedtektene eller husordensreglene. Selv med forbud kan du holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe for de andre. En førerhund er det klassiske eksempelet.

Husordensregler i norske sameier regulerer gjerne dette:

• Ro-tider, ofte mellom klokken 23 og 07, og strengere på søndager
• Varsling ved støyende oppussing, med oppslag i oppgangen
• Grilling på balkong, der gass og elektrisk grill ofte er tillatt og kullgrill ikke
• Røyking på balkong og i fellesareal, og hvor sigarettsneiper havner

Disse reglene gjelder også leietakerne dine og gjestene dine. Det er du som seksjonseier som er ansvarlig for at husstanden følger reglene, og det er du som får brevet fra styret hvis leietakeren spiller høy musikk.

Les også

Kan sameiet kreve at du betaler for et fellesareal du aldri bruker?

Hvem betaler hva: Felleskostnader og vedlikehold i sameiet

Felleskostnadene deles etter sameiebrøken. Det står i eierseksjonsloven § 29, og det gjelder alt som ikke hører til én bestemt seksjon, som forsikring, felles strøm, vaktmester, snømåking og oppsparing til nytt tak. Fordelingen kan bare fravikes hvis særlige grunner taler for det eller hvis de som berøres uttrykkelig går med på det i vedtektene. Men du har krav på å få tilbake det du eventuelt har betalt for mye.

Du har ansvaret for det som er inne i seksjonen etter § 32, og sameiet har ansvaret for resten etter § 33. Du skal vedlikeholde vinduene og ytterdørene, men sameiet skal bytte dem når de er utslitte. I tillegg skal du rense sluket på badet og på balkongen, men sameiet skal skifte selve sluket. Tak, bjelkelag, bærende vegger og rør i bærende konstruksjoner er alltid sameiets ansvar, selv om de ligger i din leilighet.

Dette er typisk ditt ansvar:

• Membran, gulvbelegg, varmekabler og alt som skal hindre lekkasje fra badet
• Varmtvannsbereder, toalett, vasker og annet fast utstyr
• Rør, ledninger og sikringsskap fra og med første hovedsikring
• Tilfeldige skader i seksjonen etter uvær, innbrudd eller hærverk

Du er erstatningsansvarlig hvis du slurver med vedlikeholdet og det oppstår skade hos naboen. De andre eierne har panterett i seksjonen din for ubetalte felleskostnader, opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp, uten at noe er tinglyst. Det gjør ubetalte felleskostnader til en dyr vane.

Les også

Bor du i borettslag? Da er vedlikeholdsansvaret delt annerledes

Årsmøtet og styret: Slik blir reglene til og endret

Årsmøtet er sameiets øverste organ, og det er der reglene faktisk fastsettes. Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni, og styret må innkalle med minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Innkallingen skal tydelig angi hvilke saker som skal behandles.

Årsmøtet kan bare vedta saker som står i innkallingen, med mindre alle eierne er til stede og går med på noe annet. Hovedinnholdet må dessuten stå i innkallingen på forhånd når noe skal vedtas med to tredjedeler.

I rene boligsameier har hver seksjon én stemme, uansett hvor stor leiligheten er. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Du kan møte med fullmektig, og ektefellen, samboeren eller leietakeren din har rett til å være til stede og uttale seg, men ikke til å stemme. Du kan også ta med deg en rådgiver som bare får ordet hvis flertallet tillater det.

• Vanlig flertall: husordensregler, budsjett, valg av styre og daglig drift
• To tredjedeler: vedtektsendringer, ombygging og påbygging, omgjøring av fellesareal, kjøp og salg av fast eiendom
• Fem prosent-regelen: tiltak for bomiljøet som koster mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene, krever to tredjedeler
• Alle må si ja: salg av hele eiendommen, oppløsning av sameiet og tiltak som endrer sameiets karakter vesentlig

Flertallet kan aldri vedta noe som gir enkelte eiere en urimelig fordel på andres bekostning. Det står i § 40, og det kalles mindretallsvern. Et bomiljøtiltak som gir deg alene et utlegg på mer enn et halvt grunnbeløp kan heller ikke gjennomføres uten at du sier ja.

To eiere som til sammen har ti prosent av stemmene kan kreve ekstraordinært årsmøte hvis de er misfornøyde med styret mellom årsmøtene. Styret skal på sin side drive sameiet innenfor det årsmøtet har bestemt, og kan ikke finne på nye regler på egen hånd.

Les også

Kan boligforsikringen dekke advokaten i en sameiekonflikt? Svaret får du her

Hva skjer når noen bryter reglene i sameiet?

Regler uten konsekvenser er bare ønsker, og eierseksjonsloven har gitt styret noen ganske kraftige verktøy. Det første trinnet er alltid en klage til styret, og det andre er en skriftlig advarsel til den som bryter reglene. Advarselen skal uttrykkelig si at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Uten den setningen har advarselen liten verdi senere.

Fortsetter misligholdet, kan styret gi pålegg om salg etter eierseksjonsloven § 38. Fristen for å selge selv kan ikke settes kortere enn seks måneder, og etter det kan seksjonen kreves tvangssolgt gjennom namsmyndighetene. Terskelen er høy. Et par sene fester holder ikke. Ubetalte felleskostnader over lang tid, systematisk bråk eller ulovlig bruk av seksjonen kan derimot være nok.

Trinnene ser slik ut i praksis:

• Skriftlig klage til styret, med dato, hva som skjedde og hvem som ble berørt
• Styret sender skriftlig advarsel med henvisning til salgspålegg
• Pålegg om salg med minst seks måneders frist
• Begjæring om tvangssalg, eventuelt fravikelse etter § 39 ved alvorlig plage eller fare for eiendommen

Fravikelse, altså utkastelse, kan bare kreves når oppførselen medfører fare for ødeleggelse av eiendommen eller er til alvorlig plage for de andre. Den kan tidligst kreves samtidig med salgspålegget, og saken går til tingretten. Du bør svare skriftlig med en gang hvis du får en advarsel som du mener er urimelig.

Konklusjon: Du bør ha god kontroll på alle regler i et sameie

Loven setter rammene, vedtektene bygger ut det lovverket sier og husordensreglene bestemmer hverdagen. Men det er ikke alltid så lett å tolke reglene på egen hånd. Advokatene i Advokatfirmaet Saga har bistått både seksjonseiere og styrer, og vi sier tydelig fra om hvor sterkt du står og hva det vil koste å gå videre.

Beskriv situasjonen kort, så ser vi på saken din uforpliktende og gir deg et prisoverslag før du bestemmer deg. Vi sjekker samtidig om rettshjelpsdekningen i boligforsikringen din dekker deler av advokatutgiftene.