Du kommer hjem og ser at naboen har satt opp en trampoline midt på den felles gressplenen, eller at styret sender deg en regning for noe du aldri trodde var ditt ansvar. Hvem bestemmer egentlig over et fellesareal i et sameie? Hvor går grensen mellom det som er ditt og det som tilhører alle? Fellesområder er der de fleste nabokonflikter i norske boligsameier starter, rett og slett fordi grensene er utydelige for partene.

Hva regnes som fellesareal i et sameie?

Fellesareal er alt i eiendommen som ikke er en bruksenhet eller en tilleggsdel til en bruksenhet. Bruksenheten er leiligheten din, altså det du har enerett til å bruke, mens alt det andre eier du sammen med naboene i den andelen av sameiebrøken din. Du eier din egen leilighet fullt og helt, men fellesarealene har du bare en ideell andel av. Det betyr at du har rett til å bruke dem, men aldri til å bestemme over dem alene. Dette skiller et sameie fra et borettslag, der du eier en andel i laget som igjen eier bygget. Det meste av det som holder bygget oppe og i drift hører til fellesskapet.

Dette er typiske fellesarealer i et eierseksjonssameie:

• Trapperom, ganger og inngangspartier
• Tak, fasade og bærende konstruksjoner
• Felles boder, vaskerom og sykkelparkering
• Hage, lekeplass og annet uteareal
• Hovedrør, tekniske rom og heis

Skillet mellom det egne og det felles er viktig fordi det avgjør både hvem som bestemmer og hvem som betaler. Vil du ha en oversikt over regelverket rundt seksjonering, styre og årsmøte? Vi har en egen grundig guide til eierseksjonsloven. Her holder vi oss til selve fellesarealene.

Tilleggsdel, bruksrett eller fellesareal: forskjellen som skaper strid

Boder, parkeringsplasser og balkonger er klassiske gråsoner. En bod kan være en tilleggsdel som hører til bruksenheten din, eller et fellesareal du bare har bruksrett til. Balkongen din er som regel en del av bruksenheten, mens rekkverket og fasaden bak regnes som fellesareal. Parkeringsplassen kan på samme måte være tildelt seksjonen som tilleggsdel eller være et fellesareal med bruksrett. Forskjellen høres teknisk ut, men den avgjør hva du kan selge, leie ut, bygge på og pusse opp.

Slik finner du ut hva som gjelder for din seksjon:

• Les seksjoneringsbegjæringen, som viser hvordan eiendommen er delt inn
• Sjekk vedtektene for regler om boder, parkering og bruksrett
• Be om en utskrift av grunnboken hvis du fortsatt er i tvil

En rask sjekk av disse dokumentene sparer deg for mye styr senere. Mange havner i konflikt fordi de tror en plass eller en bod er deres, når den i virkeligheten er et fellesareal med en løsere bruksrett. Det lønner seg å finne det ut før uenigheten oppstår, ikke etter at den har oppstått.

Les også

Usikker på hva du faktisk eier? Slik fungerer seksjonering

Slik har alle seksjonseiere rett til å bruke fellesområdene

Alle i sameiet har i utgangspunktet lik rett til å bruke fellesarealene til det de er ment for. Du kan gå i trappa, sette sykkelen i sykkelboden og la barna leke på lekeplassen sammen med de andre. Eierseksjonsloven § 25 setter den ytre grensen. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

• Du kan bruke fellesarealene til vanlig, tiltenkt bruk
• Du må ta hensyn til de andre beboerne
• Du kan ikke ta et felles areal i bruk kun for deg selv
• Årsmøtet kan vedta ordensregler for hvordan arealene brukes

Bruken av et fellesareal kan også endre seg over tid, slik at en gangvei blir til en kjørevei, eller et tørkeområde blir til en lekeplass. Det årsmøtet derimot ikke trenger å finne seg i, er at én seksjonseier tar et fellesområde i bruk bare for seg selv. Setter du hagemøblene fast på fellesplenen hele sommeren, eller fyller du helt opp en felles bod, har du trolig gått lenger enn loven tillater.

Enerett til fellesareal i sameie: Når kan én seksjonseier bruke det alene?

Noen ganger er det helt legitimt at én seksjonseier får bruke en bestemt del av fellesarealet alene, for eksempel en hageflekk eller en terrasse. Dette kalles enerett, og eierseksjonsloven § 25 stiller klare krav. I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år. En gyldig enerett må stå i vedtektene og krever samtykke fra dem som får den, ikke bare en muntlig avtale over hagegjerdet. Deler av fellesarealet som andre trenger å bruke kan det ikke gis enerett til.

Dette skal til for en gyldig enerett til fellesareal:

• Den må være fastsatt i vedtektene, ikke avtalt uformelt
• Den kan gjelde i inntil 30 år om gangen i boligsameier
• Den krever samtykke fra dem som får eneretten
• Den kan ikke omfatte areal andre seksjonseiere er avhengige av

Skal bruken være varig, er det ofte bedre å gjøre arealet til en tilleggsdel av seksjonen gjennom reseksjonering, og etter 30 år må eneretten enten opphøre eller vedtektsfestes på nytt. En muntlig eller uformell ordning gir ingen trygghet, selv om naboen har brukt arealet «i alle år». Står det ingenting i vedtektene, kan årsmøtet be om at arealet frigis. Da står du på trygg grunn hvis du tar det opp.

Les også

Nabokonflikt i sameiet? Slik løser du tvister

Hvem har ansvaret for vedlikehold av fellesareal i et sameie?

Hovedregelen er grei. Du vedlikeholder din egen leilighet, mens sameiet vedlikeholder bygningen og fellesarealene. Eierseksjonsloven § 33 legger ansvaret for fellesarealene på sameiet, mens § 32 legger ansvaret for bruksenheten på deg. Sameiet skal holde tak, fasade, bærende konstruksjoner, hovedrør og alle fellesarealer forsvarlig vedlikeholdt. Styret skal også ha en vedlikeholdsplan, og pengene til større arbeider settes gjerne av i et eget vedlikeholdsfond.

Sameiet har som hovedregel ansvar for:

• Tak, fasade og bærende konstruksjoner
• Trapperom, ganger og fellesrom
• Hovedrør, ventilasjon og felles elektriske anlegg
• Heis og felles uteareal

Ansvaret følger med skyld når noe blir forsømt. Lar sameiet et tak forfalle slik at det oppstår lekkasje inn i en leilighet, kan den rammede eieren kreve erstatning fra sameiet. Går det andre veien, slik at din forsømmelse skader fellesarealet eller naboens leilighet, er det du som blir erstatningsansvarlig. En vannlekkasje fra et bad du ikke har holdt ved like kan koste deg dyrt overfor både naboen og hele sameiet.

Vinduer, balkong og andre gråsoner

Enkelte poster faller midt mellom ditt ansvar og sameiets ansvar, og det er her regningene ofte havner feil. Vinduer og ytterdører er det klassiske eksempelet. Du vedlikeholder dem. Men skal hele vinduet skiftes ut, er det sameiet som betaler fordi vinduet er en del av fasaden.

Klassiske gråsoner mellom eier og sameie:

• Vinduer: du pusser og maler, sameiet betaler utskiftningen
• Balkong: din å holde ren, men rekkverk og fasade er sameiets
• Sluk på våtrom: ditt ansvar, men selve utskiftningen er sameiets
• Radon: regnes som sameiets ansvar å måle og følge opp

Poenget er at ansvaret kan være delt for én og samme ting. Du kan ha ansvaret for det daglige vedlikeholdet, mens sameiet har ansvaret for utskiftningen eller for konstruksjonen bak. Får du et krav du mener er feil, er det verdt å undersøke nøye før du betaler.

Les også

Når ingenting løser seg: tvangsoppløsning av sameie

Hvem betaler for fellesarealene?

Alle kostnader som ikke knytter seg til en enkelt leilighet er felleskostnader. Eierseksjonsloven § 29 sier at de skal fordeles etter sameiebrøken, med mindre annet er bestemt i vedtektene. Har du en sameiebrøk på 75 av 1000, betaler du 7,5 % av felleskostnadene, uansett hvor mye du faktisk bruker fellesarealene. Det er brøken din, ikke bruken din, som avgjør regningen. Beløpet dekker forsikring, renhold, strøm i fellesarealer og avsetning til vedlikeholdsfond.

Slik fordeles kostnadene for fellesarealene:

• Hovedregel: etter sameiebrøken etter § 29
• Unntak: etter forbruk der det finnes egen måler
• Unntak: etter nytte når særlige grunner taler for det
• Endring av fordelingen krever som regel to tredjedels flertall

Har en seksjonseier fått enerett til en del av fellesarealet, bør vedtektene også si hvem som betaler for vedlikeholdet av akkurat det arealet. Sameiet får dessuten et legalpant i seksjonen din på inntil 2 G, altså to ganger folketrygdens grunnbeløp, hvis du ikke betaler din del av felleskostnadene. Lar du gjelden ligge, kan det til slutt ende med tvangssalg.

Kan du bygge på eller endre et fellesareal?

Har du lyst til å sette opp et lite skur, en markise eller en platting på fellesarealet, må du nesten alltid ha samtykke først. Tiltak som går utover vanlig bruk av fellesarealene krever godkjenning, og vesentlige endringer krever vedtak på årsmøtet med to tredjedels flertall. Endringer som påvirker fasaden eller bygget sitt utseende, kan du aldri gjøre på egen hånd. Vil du kjøpe eller leie en del av fellesarealet, kreves det som hovedregel enstemmighet fra alle seksjonseierne.

Dette krever som regel samtykke eller flertall på årsmøtet:

• Sette opp skur, markise eller platting på fellesareal
• Bygge inn eller glasse balkongen, som påvirker fasaden
• Ta et fellesareal i bruk til privat lagring
• Kjøpe eller leie en del av fellesarealet, som ofte krever enstemmighet

Regelen er der for å beskytte fellesskapet mot at enkeltpersoner endrer bygget etter eget hode. Bygger du uten samtykke, kan sameiet kreve at du tilbakefører alt for egen regning, og i tillegg kan du trenge byggetillatelse fra kommunen. Spør derfor alltid styret før du setter i gang med noe som berører fellesarealet, slik at du slipper å rive ned det du nettopp har bygget opp.

Når uenigheten om et fellesareal blir en konflikt

De fleste uenigheter om fellesareal løses uten advokat, men noen låser seg helt. Det skjer typisk når én eier tar seg til rette, når styret og en seksjonseier står steilt mot hverandre, eller når ingen er sikre på hva som egentlig gjelder. Første skritt er å ta saken opp skriftlig, slik at du har dokumentasjon dersom den eskalerer. Mener du at styret eller årsmøtet har tatt en ulovlig avgjørelse, har du bare én måned på å reise søksmål mot vedtaket.

Slik går du frem i en konflikt om fellesareal:

• Ta uenigheten opp skriftlig med styret først
• Krev at saken settes på dagsordenen til årsmøtet
• Reis søksmål innen én måned mot et vedtak du mener er ulovlig
• Sjekk om forsikringen din dekker advokatutgiftene

Mange innbo- og boligforsikringer har en rettshjelpsdekning som dekker mesteparten av advokatutgiftene i nettopp slike saker. Det gjør juridisk hjelp langt rimeligere enn de fleste regner med. Jo tidligere du får en vurdering, desto bedre står du.

Fellesareal i et sameie: Kjenn til grensene før konflikten kommer

Står du midt i en uenighet om et fellesareal, er det ofte vedtektene og det du kan dokumentere som avgjør hvem som får rett. Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken din uforpliktende. Vi sier tydelig fra om du har noe å gå på, hva som er verdt å ta videre og hva det vil koste deg. Vi sjekker samtidig om forsikringen din dekker advokatutgiftene, slik at hjelpen ofte koster mindre enn folk tror.