Du står på balkongen din en vårdag og tenker at her burde det vært glass, en markise eller et nytt tregulv. Så slår tvilen inn. Er dette egentlig din balkong eller sameiets? Regler for balkong i sameie er en av de tingene folk tror de kjenner, helt til styret sier nei til innglassingen eller sender regningen for et lekkende dekke rett i fanget ditt. Balkongen kjennes privat fordi bare du bruker den. Men juridisk sett er den sjelden bare din.

Du får eneretten til å bruke balkongen når du kjøper seksjonen, men selve konstruksjonen og fasaden er som regel fellesareal. Det skillet avgjør både hvem som betaler for vedlikeholdet og hva du får lov til å endre uten å spørre naboene. Feil på dette punktet gir deg enten en regning du ikke skulle hatt eller et prosjekt som må rives ned igjen for egen regning.

Hvem eier balkongen i et eierseksjonssameie?

Det er lett å tro at balkongen følger med leiligheten som en del av det de eier. Sånn er det som regel ikke. Balkongen er i utgangspunktet et fellesareal som du som seksjonseier har enerett til å bruke, med mindre den ble skilt ut som en egen tilleggsdel da eiendommen ble seksjonert. Du har bruksretten alene. Men eierskapet deler du med resten av sameiet gjennom sameiebrøken.

Selve fasaden og den bærende konstruksjonen bak balkongen er alltid fellesareal, uansett hvordan seksjoneringen er gjort. Gulvet du står på, rekkverket festet i veggen og betongdekket under er en del av bygningskroppen som sameiet eier i fellesskap. Det spiller ingen rolle at balkongen bare er tilgjengelig gjennom stuedøren din.

Dette avgjør hvem som eier balkongen din:

• Seksjoneringsbegjæringen og situasjonsplanen, som viser om balkongen er tilleggsdel eller fellesareal
• Vedtektene, som kan ha egne regler om balkonger, fasade og hvem som vedlikeholder hva
• Grunnboken og matrikkelen, der du finner seksjonsnummeret og hva som faktisk er tinglyst
• Eierseksjonsloven, som gjelder når verken seksjoneringen eller vedtektene sier noe annet

Hovedregelen om fellesareal med enerett følger av systematikken i eierseksjonsloven. En balkong som er skilt ut som en tilleggsdel eier du fullt ut. Da har du langt mer å si om den. Den vanlige varianten er fellesareal med bruksrett, og da deler du eierskapet med naboene, selv om du er den eneste som setter en fot der. Forskjellen dukker som regel først opp den dagen det oppstår en konflikt om penger.

Grunnen til at eierskapet betyr så mye i praksis er at det følger to helt ulike sett med spilleregler. En balkong som er din egen tilleggsdel ligger nærmere en enebolighage. Da bestemmer du stort sett selv hva som skal skje, så lenge du ikke rører fasaden eller bæringen. Fellesareal betyr derimot at du låner et rom som sameiet eier.

Regler for balkong i sameie: Hvem vedlikeholder hva?

Vedlikeholdsansvaret er der de fleste balkongkonfliktene starter, og med god grunn. Regelen deler ansvaret i to. Du som seksjonseier har ansvar for det som er inne på balkongen, altså overflatene og det du selv har satt opp, etter eierseksjonsloven § 32. Sameiet har ansvar for konstruksjonen og fasaden etter § 33, og grensen går omtrent der bygningskroppen slutter og din bruk begynner.

Du har altså ansvar for gulvbelegget, maling, blomsterkasser og møbler. Sameiet tar seg av det tette dekket, den bærende betongen og fasaden. Balkongen regnes som en del av fasaden, og vedlikehold av selve balkongkonstruksjonen er derfor sameiets ansvar. Lekker dekket ned til naboen under, er det normalt et fellesanliggende og ikke ditt.

Dette er gråsonene som utløser flest regninger:

• Sluket på balkongen: § 32 sier uttrykkelig at du skal rense sluk og holde avløpet åpent
• Membranen under gulvet: sameiets ansvar, også når skaden først viser seg i leiligheten under
• Balkongdøren: du vedlikeholder den, men selve utskiftingen av ytterdører og vinduer er ikke din plikt
• Forsømt vedlikehold: både du og sameiet kan bli erstatningsansvarlige for tapet det påfører den andre

Vedtektene kan flytte denne grensen, så les dem før du krangler om en regning. Enkelte sameier legger mer av overflateansvaret på seksjonseieren, og andre trekker mer inn under fellesskapet. Har du oversett en fuktskade i dekket og latt den utvikle seg, kan du bli holdt ansvarlig for følgeskadene selv om selve dekket er sameiets. Vedlikehold av balkong er derfor sjelden enten helt ditt eller helt sameiets, og det er nettopp i gråsonen at pengene ligger.

En helhetlig rehabilitering av balkongene i et bygg blir fort en tung post, og prisen per balkong avhenger av skadeomfang, stillasbehov og adkomst. Regningen tar sameiet, og den fordeles på seksjonseierne etter sameiebrøken og ikke etter hvem som bruker balkongen mest. Du kan altså ende med å betale din andel av en dekkeskade tre etasjer unna, mens naboen betaler sin del av din. Sjekk derfor hva som faller inn under fellesansvaret før neste årsmøte behandler et vedlikeholdsbudsjett.

Les også

Bod, terrasse og p-plass: Hvor langt rekker bruksretten din?

Kan du glasse inn balkongen uten sameiets samtykke?

Innglassing står høyt på ønskelisten i mange sameier. Og det korte svaret er nei, du kan ikke gjøre det på egen hånd. Innglassing endrer fasadens uttrykk, og fasaden er et fellesareal. Et slikt tiltak går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og da må det behandles på årsmøtet etter eierseksjonsloven § 49. Flertallskravet er to tredjedeler av de avgitte stemmene, ikke alminnelig flertall.

Sameiets ja er dessuten bare halve jobben. Innglassing av balkong er normalt et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven. Kommunen må også godkjenne det. Begge deler må være på plass før glasset settes opp. Du risikerer å måtte rive alt ned igjen for egen regning hvis du bygger uten tillatelse, og da hjelper det lite at glasset var pent.

Dette bør du ha klart før forslaget om balkong går til årsmøtet:

• Fristen for å melde inn saker er gjerne flere uker før innkallingen sendes ut
• Et bestemt system og en bestemt profil, slik at årsmøtet stemmer over en løsning og ikke en idé
• Pristilbud som viser at kostnaden er din og ikke sameiets
• Avklaring av om byggesaken krever ansvarlig søker og nabovarsel

Mange sameier løser innglassing kollektivt for å holde fasaden enhetlig, med et vedtak om at alle kan glasse inn etter samme system og profil. Får du nei, er begrunnelsen som regel at styret vil unngå en fasade der balkongene ser ulike ut. Du kan altså endre balkongen i et sameie, men det må gjøres gjennom fellesskapet og ikke rundt det. Et forslag som gjelder alle er dessuten lettere å få flertall for enn en søknad om et personlig unntak.

Innglassing reiser også et par spørsmål som folk sjelden tenker på før de står midt i det. Arealstandarden som gjelder fra 2024 gir innglasset balkong sin egen kategori, BRA-b, mens en åpen balkong føres som terrasse- og balkongareal, så tallene i salgsoppgaven endrer seg når glasset kommer opp. Kommunen kan i tillegg stille krav til brann, rømning og ventilasjon, siden en innglasset balkong ikke lenger er helt utendørs.

Markise, tregulv og blomsterkasser: Hva reglene for balkong i sameie tillater

Ikke alt krever årsmøtevedtak, heldigvis. Grensen går ved om tiltaket påvirker fasaden eller den bærende konstruksjonen. Endringer som holder seg innenfor din egen bruk, uten å røre bygningskroppen eller fasadeuttrykket, står du langt friere til å gjøre. Løse ting og reversible tilpasninger er stort sett din egen sak.

Du kan normalt legge et løst klikkgulv eller terrassefliser oppå dekket, sette ut møbler, henge blomsterkasser på innsiden av rekkverket og pynte som du vil. Maling og overflatebehandling på din side går også greit, så lenge fasadefargen ikke berøres. Fester du noe i fasaden, borer i betongen eller monterer noe som synes utenfra, er du tilbake til fasadeendring igjen. Da gjelder de samme reglene som for innglassing.

Dette tipper tiltaket over i søknad eller årsmøtevedtak:

• Alt som bores eller festes i fasaden, i rekkverket eller i betongen
• Levegger og vindskjermer som er høye nok til å synes fra gaten
• Markiser i en farge eller et system som avviker fra resten av bygget
• Faste konstruksjoner som blir stående året rundt og ikke lar seg fjerne

Vær forsiktig med alt som veier tungt eller unormalt belaster dekket, for du har ansvar for at din bruk ikke skader konstruksjonen som sameiet eier. Tunge plantekasser, badestamper og store beplantninger kan overstige det dekket er dimensjonert for. En balkong tåler langt mindre punktlast enn de fleste regner med, og en vannfylt badestamp er blant det tyngste du kan sette på den. Spør styret før du kjøper inn hvis du er i tvil, for det er langt billigere enn å demontere i etterkant.

Les også

Hvem betaler når balkongene skal rehabiliteres? Alt om kostnader i sameie

Likebehandling i sameiet: Får naboen lov, får du det ofte også

Likebehandling er et prinsipp som overrasker både styrer og seksjonseiere. Har sameiet sagt ja til at én seksjonseier glasser inn balkongen eller setter opp en bestemt markise, taler det mye for at andre i samme situasjon skal få det samme. Styret kan ikke fritt forskjellsbehandle to like balkonger, for hensynet til et enhetlig fasadeuttrykk trekker nettopp i retning av at alle behandles likt. Argumentet om enhetlig fasade skjærer altså begge veier.

Ett unntak åpner likevel ikke automatisk alt for alle. En innglassing i tredje etasje mot bakgården er ikke nødvendigvis den samme saken som en mot en verneverdig gatefasade. Står to balkonger i praktisk talt samme situasjon, blir det vanskelig for sameiet å begrunne hvorfor den ene får ja og den andre får nei. Det er forskjellen mellom balkongene styret må kunne peke på, ikke forskjellen mellom personene.

Slik bygger du opp et likebehandlingskrav:

• Protokollen fra årsmøtet der naboens tiltak ble godkjent, med den nøyaktige ordlyden i vedtaket
• Bilder som viser at balkongene ligger på samme fasade og er teknisk like
• Et tilbud på samme system, samme profil og samme farge som den godkjente løsningen
• En skriftlig henvendelse til styret, slik at et eventuelt avslag må begrunnes skriftlig

Kravet om likebehandling følger av de alminnelige reglene om myndighetsmisbruk i eierseksjonsloven, og av at årsmøtet ikke kan fatte vedtak som gir enkelte en urimelig fordel på andres bekostning. Har du fått nei mens naboen fikk ja på en tilsvarende balkong, kan du ha en reell sak. Regelen gjelder også i motsatt retning. Et styre som sier ja til én, bør være forberedt på at flere kommer etter. Nettopp derfor er det lurt å be om et prinsippvedtak som gjelder alle, i stedet for en enkelttillatelse til deg.

Konklusjon: Regler for balkong i sameie avgjør både regningen og hva du får bygge

Balkongen kjennes privat, men regler for balkong i sameie handler hele tiden om grensen mellom din bruk og fellesskapets eierskap. Du rår over overflatene, møblene og de løse tilpasningene, mens sameiet rår over fasaden og konstruksjonen. Den som leser seksjoneringen og vedtektene før tvisten oppstår, slipper både overraskende regninger og et prosjekt som må rives ned.

Saga Advokatfirma leser gjennom vedtektene, seksjoneringen og protokollen fra årsmøtet og sier deg tydelig om du har en sak, hva du kan kreve og hva det vil koste å ta den videre. Ta kontakt med en kort beskrivelse av balkongsaken din, så får du en uforpliktende vurdering før du legger mer krefter i diskusjonen med styret. Mange har dessuten rettshjelpsdekning gjennom innboforsikringen. Vi sjekker samtidig om din dekker advokatutgiftene.