Du kjøpte leiligheten med en parkeringsplass i garasjen og en liten hageflekk utenfor stuevinduet. Selgeren kalte det «din plass» og «din hage», og du har brukt begge deler siden overtakelsen. Men er de egentlig dine? Eksklusiv bruksrett i sameie er ikke det samme som å eie. Mange seksjonseiere oppdager altfor sent at retten de trodde var trygg hviler på en muntlig avtale eller en gammel praksis som ikke er juridisk bindende. Her går vi gjennom hvilke rettigheter en enerett til fellesareal gir deg, hvordan den sikres i vedtektene, hvor lenge den varer, hva reglene sier og hva du bør gjøre den dagen styret eller en nabo bestrider den.

Hva betyr eksklusiv bruksrett i et sameie?

Et eierseksjonssameie er en eiendom som er delt opp i seksjoner. Du eier din egen seksjon fullt og helt, og du er samtidig medeier i alt det andre gjennom en sameiebrøk. Trappeoppgangen, taket, hagen, garasjen og boderommene er fellesarealer som alle seksjonseierne i utgangspunktet har lik rett til å bruke, uansett hvor stor eller liten brøk du har. En eksklusiv bruksrett er retten til å bruke en bestemt del av dette fellesarealet alene, mens naboene er stengt ute fra nettopp den delen.

Eneretten til din egen seksjon er likevel noe helt annet enn en enerett til deler av fellesarealet:

• Eneretten til seksjonen din følger av eierskapet og er varig
• Eneretten til en del av fellesarealet er en bruksrett, ikke eierskap
• Bruksretten gir deg bruk, ikke rett til å selge eller pantsette arealet
• Fellesarealet forblir sameiets, selv om bare du bruker det

Den praktiske konsekvensen er verdt å ta innover seg. Du kan ha brukt parkeringsplassen i femten år uten at den har blitt din i juridisk forstand. Bruksretten er et lån av et fellesareal på bestemte vilkår, og nettopp de vilkårene avgjør både hvor sterk retten er og hvor lenge den varer. Du må derfor vite hvilke vilkår som gjelder for akkurat din bruksrett.

Slik sikrer vedtektene bruksretten din

Loven stiller ett grunnleggende krav for at en eksklusiv bruksrett skal stå seg. Den må stå i vedtektene. Eierseksjonsloven § 25 slår fast at det er vedtektene som avgjør om en seksjonseier har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene. En muntlig avtale med styret, et gammelt årsmøtevedtak eller mange års praksis gir deg som hovedregel ingen bruksrett du kan holde fast på.

Du bør lete etter noen konkrete ting for å vite om retten din faktisk er sikret:

• Står bruksretten uttrykkelig i sameiets vedtekter?
• Er arealet beskrevet så tydelig at det ikke er tvil om hva som omfattes?
• Går det klart frem hvor lenge retten varer?
• Ble vedtektsendringen vedtatt på riktig måte i årsmøtet?

Slaget er ikke nødvendigvis tapt dersom du ikke finner noe i vedtektene, men du står langt svakere. En bruksrett som bare bygger på praksis, kan når som helst bli utfordret av et nytt styre eller en nabo som mener at fellesarealet skal være åpent for alle. Får du derimot retten inn i vedtektene med en klar beskrivelse og varighet, har du et dokument å vise til den dagen noen stiller spørsmål. Det er hele poenget med kravet. Rettigheten skal være mulig å lese seg til i ettertid, og ikke avhenge av hvem som husker hva.

Les også

Hvem eier egentlig fellesarealet i sameiet ditt og hva sier reglene: Komplett guide med alt du må vite

Hvor lenge varer eksklusiv bruksrett i et sameie?

Reglene om varighet ble strammet kraftig inn da den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. Den gamle loven fra 1997 tillot at et sameie ga bort eksklusiv bruksrett til fellesareal på ubestemt tid, gjerne uten noen sluttdato i det hele tatt. Dagens lov setter grensen ved 30 år. En enkelt seksjonseier kan ikke få enerett til en bestemt del av fellesarealet lenger enn det. Det gjelder de fleste boligsameier, og det gjelder de aller fleste bruksrettene folk har til parkering, hage, terrasse eller bod.

Det finnes ett unntak, men det er snevert og krever at to vilkår er oppfylt samtidig:

• Sameiet må inneholde næringsseksjoner, ikke bare boliger
• Eneretten må ligge til to eller flere seksjonseiere i fellesskap

Har bare én seksjonseier eneretten i et rent boligsameie, gjelder 30-årsgrensen uansett hva vedtektene måtte si. Departementet har bekreftet denne forståelsen i en egen tolkningsuttalelse. Samtykkekravene henger sammen med varigheten. En enerett på inntil 30 år krever samtykke fra den som får retten, mens en enerett utover 30 år krever samtykke fra samtlige seksjonseiere. Du kan altså ikke sikre en langvarig løsning bare ved å overtale flertallet på årsmøtet.

Eksklusiv bruksrett i sameie eller tilleggsdel: To ulike rettigheter

Eksklusiv bruksrett er ikke det eneste alternativet hvis du vil ha et areal for deg selv. Arealet kan i stedet gjøres om til en tilleggsdel i seksjonen din ved reseksjonering. Blir arealet en tilleggsdel, er det ikke lenger et fellesareal. Det er da en varig del av seksjonen du eier, og ingen andre sameiere kan ta den fra deg senere.

Forskjellen mellom de to er stor når det kommer til trygghet og verdi:

• En bruksrett er tidsbegrenset og kan gjelde i inntil 30 år
• En tilleggsdel er evigvarende og kan ikke endres av andre sameiere
• Tilleggsdelen registreres i matrikkelen og følger seksjonen ved salg
• En bruksrett gir svakere vern og er vanskeligere å prise inn i et salg

Ønsker du en varig løsning på et areal du disponerer i dag, bør du undersøke om reseksjonering til tilleggsdel er mulig fremfor å nøye deg med en bruksrett som en gang tar slutt. Ja, det krever mer arbeid. Men til gjengjeld får du en helt annen sikkerhet og kan også potensielt øke boligverdien.

Les også

Eier du noe sammen med andre og vil ut? Se reglene i sameieloven § 15

Dette bør du sjekke før du kjøper en seksjon med enerett til fellesareal

Bruksretter dukker ofte opp midt i en bolighandel. Annonsen lover parkeringsplass, bod eller en solrik hjørneflekk i hagen, og alt ser flott ut på visning. Problemet er at det selgeren omtaler som «medfølgende» ikke alltid er en rett du overtar sammen med leiligheten. Du bør få skriftlig bekreftet nøyaktig hvilken rett arealet er knyttet til, og hvor lenge den gjelder, før du legger inn bud.

Noen dokumenter og opplysninger gir deg svaret raskt:

• Vedtektene, som skal vise om bruksretten faktisk er fastsatt
• Seksjoneringen og matrikkelen, som viser om arealet er tilleggsdel eller fellesareal
• Gjenstående tid på en tidsbegrenset bruksrett
• Om bruksretten er personlig eller følger seksjonen ved salg

En udokumentert bruksrett som «alle vet om» er akkurat den typen rettighet som forsvinner når et nytt styre rydder opp eller en nabo krever sin del av fellesarealet. Ta deg tid til å lese vedtektene og be megleren eller selgeren om dokumentasjon på arealet, ikke bare en muntlig forsikring. Selgeren kan ha gitt deg uriktige opplysninger om plassen eller holdt tilbake at retten aldri var sikret. I så fall kan du ha en mangel ved boligen å reklamere på. Den halvtimen med lesing på forhånd kan uansett spare deg for en dyr konflikt et par år inn i eierskapet.

Les også

Hvor mye må du egentlig tåle fra naboen? Slik tolker du naboloven § 2

Når eksklusiv bruksrett i sameie skaper konflikt

Selv en bruksrett som er riktig vedtektsfestet kan bli utfordret. I tillegg kan enkelte arealer ikke bli eksklusive i det hele tatt. Eierseksjonsloven § 7 er tydelig på at du ikke kan få enerett til deler av fellesarealet som andre seksjonseiere trenger tilgang til. Det samme gjelder områder som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal. Det hjelper ikke at årsmøtet har stemt for eksklusiv bruksrett, hvis loven sier at den skal være tilgjengelig for alle i ditt sameie. Da er vedtaket ugyldig, uansett hvor lenge du har brukt plassen.

Vanlige konflikter:

• Et nytt styre bestrider en gammel bruksrett som aldri ble skikkelig vedtektsfestet
• En nabo mener arealet er felles og krever tilgang
• Bruksretten er eldre enn 2018 og rammes av overgangsreglene
• Arealet viser seg å være av en type som ikke kan båndlegges etter § 7

Gamle midlertidige eneretter uten fastsatt sluttdato faller bort senest 1. januar 2048, altså 30 år etter at loven trådte i kraft. Har sameiet ditt slike arrangementer fra før 2018, bør dere rydde opp i vedtektene i god tid. Ikke vent til rettigheten plutselig er borte. En tvist som først havner på bordet handler nesten alltid om hva som kan dokumenteres. Da er det vedtektene, seksjoneringen og gamle årsmøteprotokoller som avgjør utfallet.

Konklusjon: Du bør sikre en eksklusiv bruksrett i et sameie før noen stiller spørsmål ved den

Parkeringsplassen og hageflekken du har brukt i årevis er bare verdt noe juridisk hvis rettigheten er vedtektsfestet, tydelig beskrevet og innenfor det loven faktisk tillater. Ikke vent til styret skifter eller til boligen skal selges. Står du i en sak der en bruksrett bestrides, eller vil du sikre en rett før den blir et problem? Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, så ser en av advokatene våre i Saga Advokatfirma uforpliktende på saken. Vi sier tydelig fra om retten holder og forteller hva du konkret bør gjøre for å sikre den. Da vet du hvor du står.