Det er på tide med vedlikehold, men hvem skal betale for det? Er det du som andelseier, eller er det borettslaget? Svaret ligger ikke i hvem som eier hva. Borettslaget eier hele bygningen, og du eier en andel med borett til én bestemt bolig. Vedlikeholdsansvar i borettslag følger derfor ikke eiendomsgrenser, men en fordeling som loven har fastsatt på forhånd. Borettslagsloven deler pliktene i to, og linjen går et helt bestemt sted i konstruksjonen. Grensen mellom deg og laget er trukket i §§ 5-12 og 5-17. Vedtektene kan endre litt på reglene, og §§ 5-13 og 5-18 avgjør hvem som betaler når skaden først har oppstått.

Hvem har vedlikeholdsansvar i borettslag, og hvor går grensen?

Du tar boligen din innvendig og borettslaget tar bygningskroppen og alt felles. Loven bruker uttrykket «forsvarlig stand» om begge parters plikt, og det betyr at ingen av dere kan la ting forfalle på den andres bekostning. Grensen følger ikke ytterveggen på millimeteren, men et sett kategorier som lovgiver har delt opp på forhånd.

Fordelingen står i to bestemmelser i borettslagsloven, og de to leses alltid mot hverandre. Din del er regulert i § 5-12, mens lagets del er regulert i § 5-17. Loven heter formelt burettslagslova og er skrevet på nynorsk, men innholdet er det samme uansett hvilken målform du leser den i. De færreste tvister krever at du kan lovteksten utenat. De fleste løser seg raskere når begge parter vet hvilke spørsmål som faktisk avgjør saken.

Fire spørsmål avgjør nesten enhver vedlikeholdssak:

• Ligger delen inne i boligen din, eller betjener den flere boliger
• Snakker dere om vedlikehold, eller om full utskifting
• Sier vedtektene noe annet enn lovens hovedregel
• Har noen forsømt seg, eller er skaden rent tilfeldig

Denne todelingen er ikke unik for borettslag. Eierseksjonssameier har en tilsvarende ordning i eierseksjonsloven §§ 32 og 33, der seksjonseieren tar bruksenheten sin og sameiet tar fellesarealene. Forskjellen ligger i eierformen, ikke først og fremst i vedlikeholdslogikken. I et sameie eier du selve seksjonen, mens du i borettslaget eier en andel med borett. Den nyansen er grunnen til at reglene står i to forskjellige lover. Du som bor i borettslag skal uansett følge borettslagsloven, og det er den vi holder oss til her.

Andelseiers vedlikeholdsplikt etter borettslagsloven § 5-12

Du har ansvar for det du bruker og lever i til daglig. Borettslagsloven § 5-12 sier at du skal holde boligen i forsvarlig stand, og at du vedlikeholder vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater. Dette er delen folk kjenner best, rett og slett fordi det er her de aller fleste reparasjonene skjer. Maler du taket, bytter en pakning under kjøkkenvasken eller skifter en ødelagt stikkontakt, står du for regningen selv uten å kunne sende den videre til styret.

Plikten din stopper ikke ved rene reparasjoner. Tredje ledd i paragrafen sier at du også må skifte ut ting når de er utslitt. Det er her regningene begynner å bli store. Varmtvannsberederen som ryker etter femten år er din, ikke lagets. Bare noen få bygningsdeler er uttrykkelig unntatt fra dette.

Ditt vedlikeholdsansvar i et borettslag omfatter utskifting av følgende:

• Rør, ledninger, apparater og utstyr som vannklosett, servant og varmtvannsbereder
• Tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater og skillevegger
• Listverk, skap, benker og innvendige dører med karm
• Tilfeldig skade, for eksempel et vindu som blir knust av steinsprut

Fjerde ledd tar altså med utbedring av tilfeldig skade. Uhellet trenger ikke være din feil for at regningen likevel blir din. En ny eier tar dessuten over vedlikeholdet som forrige andelseier skulle ha gjort, slik § 5-15 slår fast. Det er verdt å tenke på før du legger inn bud på en andel med gammelt bad. Plikten handler også om å forebygge, og du kan bli holdt erstatningsansvarlig ved forsømmelse.

Les også

Slik reklamerer du på håndverkerarbeid i boligen: Stor guide

Borettslagets vedlikeholdsplikt etter borettslagsloven § 5-17

Laget tar alt andelseierne ikke tar. Borettslagsloven § 5-17 sier at laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Denne restplikten er stor, og den er hele grunnen til at du betaler felleskostnader hver måned. Taket som lekker, fasaden som får sprekker og det bærende skjelettet i bygget skal ingen enkelt andelseier fikse alene.

Utskifting er ordet som skiller de to paragrafene fra hverandre. Du vedlikeholder vinduet ditt innvendig, men laget betaler når hele vinduet må byttes. Det samme gjelder ytterdøren. Felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen din ligger også på laget. Et rør som er bygd inn i en bærevegg er lagets sak, selv om det bare betjener din leilighet.

• Laget kan føre nye felles rør og kanaler gjennom boligen din, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for deg
• Laget må utbedre skade på egne bygningsdeler når skaden skyldes mislighold fra en annen andelseier
• Bjelkelag og etasjeskillere er lagets ansvar, selv om de ligger rett under gulvet ditt
• Tomt vedlikeholdsfond fritar ikke laget, og pengene må da hentes inn gjennom felleskostnader eller lån

Styret har det praktiske ansvaret for at alt dette faktisk blir gjort. Du som sitter i styret skal sørge for at bygningen ikke forfaller, og en langsiktig vedlikeholdsplan er den beste forsikringen mot både sjokkregninger og misfornøyde andelseiere. Et lag som utsetter takskiftet i ti år, ender som regel med å betale for både tak og følgeskader. Forsømmer laget plikten sin, kan det bli erstatningsansvarlig overfor den enkelte andelseier på samme måte som en andelseier kan bli det overfor laget.

Når vedtektene endrer vedlikeholdsplikten i borettslag

Loven er utgangspunktet, men den er ikke firkantet. Femte ledd i § 5-12 sier uttrykkelig at vedtektene kan legge vedlikeholdsplikten annerledes og at du også kan avtale en annen fordeling direkte med laget. Den individuelle avtalen er det få andelseiere som kjenner til, og den er verdt å bruke når du for eksempel glasser inn en balkong. Du kan altså ikke lene deg blindt på lovteksten uten å sjekke hva som står i vedtektene til ditt eget lag.

Det finnes likevel grenser for hva vedtektene kan regulere. De kan justere fordelingen, men de kan ikke velte urimelig mye over på den enkelte andelseier. En vedtektsendring krever vedtak på generalforsamlingen, og hovedregelen er to tredjedels flertall. Styret kan ikke endre fordelingen på egen hånd, uansett hvor praktisk det ville vært for laget.

Sjekk dette før du konkluderer i en vedlikeholdssak:

• Vedtektene i ditt eget lag, ikke en mal du fant på nett
• Protokollen fra generalforsamlingen, som er beviset på at fordelingen faktisk ble endret
• Om det finnes en individuell avtale mellom deg og laget etter § 5-12 femte ledd
• Grensetilfellene vedtektene ofte regulerer særskilt: innglassede balkonger, markiser, varmepumper og terrasser

En vedtekt som dere er usikre på bør vurderes før dere krangler videre. En bestemmelse som skyver for mye ansvar over på andelseieren kan bli satt til side i en tvist. Styret bør dessuten være forsiktig med å tolke vedtektene strengere enn ordlyden gir grunnlag for, siden en uriktig avvisning av et krav fort kommer tilbake på laget senere. Faller vedtekten, er utgangspunktet igjen lovens fordeling i §§ 5-12 og 5-17.

Vedlikeholdsansvar i borettslag ved skade og forsømt vedlikehold

Her blir det alvor, for nå snakker vi om penger som skifter hender. En part som forsømmer vedlikeholdet sitt og påfører den andre skade kan bli erstatningspliktig. Andelseierens ansvar følger av § 5-13, mens lagets tilsvarende ansvar følger av § 5-18. Den som slurver er den som betaler.

Et internt rør du har latt lekke i månedsvis ender med at du dekker skaden i naboleiligheten under. Lar laget taket forfalle og regnet ødelegger boligen din øverst i oppgangen, går regningen andre veien. Ansvaret følger plikten, og plikten følger fordelingen i §§ 5-12 og 5-17. Ansvarsregelen er likevel ikke helt streng, for § 5-13 fritar deg dersom svikten skyldtes en hindring utenfor din kontroll.

Fire ting avgjør en skadesak i borettslag:

• Kontrollansvaret, som bare fritar deg når årsaken lå utenfor det du kunne styre
• Håndverkeren du selv engasjerte, og som går på din kappe hvis jobben var slurvete
• Skillet mellom direkte og indirekte tap, der nødvendig innlosjering kan kreves dekket
• Foreldelsesfristen, som normalt er tre år og løper uansett hvor rett du har

Dokumentasjon avgjør ofte slike saker. Du kommer sjelden langt med å hevde at laget burde ha visst om problemet, hvis du ikke kan vise når det oppsto og hva det har kostet deg. En enkelt lekkasje i en leilighet havner fort i sekssifret klasse når gulv, vegger og tørking skal med. Ta bilder tidlig, meld skriftlig fra til styret med en gang og få en takstmann til å tallfeste skaden.

Konklusjon: vedlikeholdsansvar i borettslag følger loven, ikke magefølelsen

Vedlikeholdsansvar i borettslag koker ned til følgende: Du tar det indre, laget tar kroppen og alt felles. Kjenner du til denne regelen, vet du med en gang hvem som skal betale når noe svikter. Skjer skaden likevel, er det den som har forsømt plikten sin som må ut med erstatningen.

Vedlikeholdstvister har en lei tendens til å stå stille mens skaden vokser. En juridisk avklaring tidlig koster langt mindre enn en tvist du må ta opp igjen om to år. Beskriv situasjonen for Saga Advokatfirma, så går en av advokatene våre gjennom vedtektene og grensen i §§ 5-12 og 5-17. Vi sier rett ut om kravet ditt holder. Du får samtidig vite hva saken realistisk sett kan være verdt og hva det vil koste å ta den videre. Vurderingen er uforpliktende. Mange har dessuten rettshjelpsdekning i innboforsikringen, og den dekker ofte mesteparten av advokatutgiftene i slike saker.