Du sitter kanskje i et styre som vil stramme inn på korttidsutleie, eller du er seksjonseier som nettopp har fått innkalling til et årsmøte der noen vil endre reglene for hvem som betaler hva. Da lurer du sikkert på hva som egentlig skal til. Vedtektsendringer i sameie er ikke noe styret kan ordne på egen hånd mellom to møter. Det er heller ikke nok at et flertall rekker opp hånda på årsmøtet. Eierseksjonsloven setter opp klare terskler, og noen endringer krever at nettopp den seksjonseieren det gjelder, sier ja.

Det får konsekvenser dersom sameiet gjør feil her. Et vedtak som er fattet uten riktig flertall eller uten samtykke som loven krever kan være ugyldig. Da kan en misfornøyd seksjonseier ta det inn for domstolene. Reglene er ikke innviklede når du først kjenner dem, men de er strenge. Denne artikkelen går gjennom hvem som kan endre vedtektene, hvilke flertallskrav som gjelder og når dere trenger samtykke fra den enkelte. Kjenner styret og seksjonseierne godt til disse reglene på forhånd, slipper dere at en god beslutning faller fra grunnet en formfeil.

Bare årsmøtet kan endre vedtektene i et sameie

Styret har mye å si i den daglige driften, men vedtektene ligger utenfor det styret bestemmer alene. Vedtektene kan bare fastsettes og endres på årsmøtet, og det gjelder uansett hvor fornuftig endringen er eller hvor stort flertall styret tror det har. Vil styret endre en regel, må det legge saken frem for årsmøtet og få den vedtatt der. En vedtektsendring som styret gjør på egen hånd er ikke gyldig.

Det betyr at forberedelsen er avgjørende. Saken må være meldt inn og satt på dagsordenen, slik at seksjonseierne vet hva de skal ta stilling til før de kommer. Et forslag om vedtektsendring som dukker opp under eventuelt, uten at det stod i innkallingen, kan ikke gyldig vedtas på det møtet.

Dette er de faste rammene rundt en vedtektsendring på årsmøtet:

• Forslaget må være tydelig formulert og med i innkallingen til årsmøtet
• Både det ordinære og et ekstraordinært årsmøte kan behandle vedtektsendringer
• Styret kan foreslå endringer, men kan ikke vedta dem alene
• Den enkelte seksjonseier har også rett til å fremme forslag til årsmøtet

Skillet mellom styret og årsmøtet er ikke en formalitet dere kan hoppe over når det haster. En seksjonseier som mener en regel er innført feil vei, vil peke nettopp på at årsmøtet aldri har behandlet den. Legger dere saken frem ordentlig, med et konkret forslag i innkallingen, står vedtaket støtt uansett hvem som senere skulle mislike det.

Hovedregelen: to tredjedels flertall for å endre vedtekter i sameie

Kommer forslaget først opp til votering, er hovedregelen klar. En vedtektsendring krever minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Dette står i eierseksjonsloven § 27, og det er utgangspunktet for de aller fleste endringer et sameie ønsker å gjøre. Vanlig flertall, altså halvparten pluss én, er ikke nok når det er selve vedtektene som skal endres.

To tredjedeler regnes av stemmene som faktisk blir avgitt, ikke av alle seksjonene i sameiet. Blanke stemmer og de som ikke møter, teller ikke med i regnestykket. Møter bare noen av seksjonseierne, kan et forslag altså gå igjennom med langt færre enn to tredjedeler av alle seksjonene bak seg.

Slik slår flertallskravet ut i praksis:

• Grunnkravet er to tredjedeler av de avgitte stemmene, ikke av samtlige seksjoner
• Fraværende og blanke stemmer trekker ikke kravet oppover
• Loven kan stille strengere krav for enkelte typer vedtak, aldri lavere for vedtektsendring
• En fullmakt teller som avgitt stemme når den er gyldig meldt inn

Det lønner seg å telle nøye og føre det ryddig i protokollen. Er dere i tvil om et forslag faktisk fikk to tredjedeler, bør styret regne om før møtet heves, ikke etterpå. En protokoll som viser stemmetallet svart på hvitt er det beste vernet mot at noen senere hevder at flertallskravet for vedtektsendring ikke var oppfylt.

Les også

Vil dere endre hvem som betaler hva? Alt du må vite om felleskostnader

Når to tredjedeler ikke er nok: samtykke fra den enkelte

Noen beslutninger går så langt inn i den enkeltes rett at loven ikke lar flertallet bestemme alene. Da hjelper det ikke om absolutt alle andre stemmer for. Griper et tiltak inn i det som er seksjonseierens eget, må vedkommende selv si ja. Dette er den delen av regelverket flest sameier snubler i fordi de tror et solid flertall løser alt.

Loven trekker en konkret grense mellom penger og ansvar. Medfører et tiltak ansvar eller kostnad for den enkelte seksjonseieren på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, altså mer enn 0,5 G, må vedkommende uttrykkelig si seg enig. Terskelen ligger dermed rundt halvparten av grunnbeløpet regnet i kroner, og du finner gjeldende grunnbeløp hos NAV siden det justeres hver 1. mai. Enkelte beslutninger krever i tillegg tilslutning fra alle som blir berørt, for eksempel et forbud mot salg eller utleie.

Disse tilfellene krever mer enn to tredjedels flertall:

• Tiltak som gir en seksjonseier kostnad eller ansvar over 0,5 G krever hans uttrykkelige ja
• Salgsforbud eller utleieforbud krever tilslutning fra alle berørte seksjonseiere
• Endringer som rokker ved sameiebrøken eller enerett til bruk krever ofte samtykke
• Et generelt flertallsvedtak kan ikke overstyre disse kravene

Poenget er ikke at flertallet mister makten, men at det finnes en grense det ikke kan gå over uten den enkeltes velsignelse. Vil årsmøtet vedta noe som rammer én seksjon hardt, må dere ha samtykket i boks før dere teller stemmene. Mangler det, står vedtaket på leirføtter selv med overveldende flertall bak seg.

Hva vedtektene i et eierseksjonssameie må inneholde

Vedtektene er ikke bare regler dere kan finne på selv fra bunnen av. Loven krever at visse ting står der, og et sameie uten vedtekter som oppfyller minimumskravene, har et hull som fort skaper trøbbel. Setter dere opp nye vedtekter eller rydder dere i gamle, bør dere derfor sjekke at grunnmuren er på plass før dere begynner å finpusse resten.

Kravene er beskjedne, men de er absolutte. Vedtektene skal som minimum angi eiendommens grunnboksbetegnelse, altså gårds- og bruksnummer, og hvor mange styremedlemmer sameiet skal ha. Resten står dere friere til å utforme, så lenge det ikke bryter med loven.

Dette må vedtektene i et eierseksjonssameie minst inneholde:

• Eiendommens grunnboksbetegnelse, altså gårds- og bruksnummer
• Antall medlemmer i styret
• Reglene kan utfylles, men aldri sette lovens ufravikelige krav til side
• Uklare eller utdaterte vedtekter bør ryddes i før nye regler føyes til

En rydding i vedtektene er ofte den beste anledningen til å oppdage at noe mangler eller strider mot loven. Har sameiet gamle vedtekter fra før dagens lov trådte i kraft, kan enkelte bestemmelser rett og slett være ugyldige selv om de fortsatt står der. I så fall er en gjennomgang med en som kan eierseksjonsloven godt verdt pengene før dere bestemmer dere for noe på årsmøtet.

Les også

Vil dere endre grensen for korttidsutleie i sameie? Slik gjør dere det

Årsmøte og vedtektsendring: slik gjør dere det i praksis

Reglene er én ting, gjennomføringen en annen. Et årsmøte som skal vedta en vedtektsendring må følge en rekkefølge som gjør vedtaket vanntett. Det begynner lenge før selve møtet med en innkalling som forteller nøyaktig hva som skal behandles.

Selve voteringen krever ryddighet. Styret bør ha oppgitt hvem som har stemmerett, hvem som stiller med fullmakt, og hvordan sameiebrøken slår ut før hendene går i været. Protokollen skal vise forslaget slik det ble vedtatt og stemmetallet bak. En vedtektsendring som ikke kan dokumenteres i protokollen er vanskelig å forsvare hvis noen bringer den inn for domstolene senere.

En trygg fremgangsmåte på årsmøtet ser slik ut:

• Ta med det eksakte forslaget til vedtektsendring i innkallingen
• Avklar stemmerett, fullmakter og eventuelle samtykkekrav før voteringen
• Før forslaget og stemmetallet ordrett inn i protokollen
• Innhent nødvendig samtykke skriftlig fra berørte seksjonseiere på forhånd

Et vedtak som er fattet uten riktig flertall eller uten samtykke som loven krever, kan bringes inn for domstolene innen en fastsatt frist. Sitter du som seksjonseier og mener at årsmøtet gikk for langt, bør du reagere raskt og ikke la fristen gå ut. Og sitter du i styret, er den samme fristen en god grunn til å gjøre alt riktig med en gang, slik at ingen får noe å bygge en sak på.

Konklusjon: rett prosess gjør vedtektsendringen holdbar

Vedtektsendringer i sameie handler til syvende og sist om å gjøre tre ting riktig. Endringen må vedtas på årsmøtet og ikke av styret alene, den må nå to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, og de tilfellene som griper inn i den enkeltes rett må ha samtykke fra dem det gjelder. Får dere disse tre på plass, står vedtaket seg selv om en seksjonseier senere skulle angre. Bommer dere på ett av dem, risikerer dere at en god beslutning blir ugyldig i domstolen.

Står sameiet ditt midt i en vedtektsendring som byr på tvil, er det ofte flertallskravet eller samtykkespørsmålet som avgjør om vedtaket holder, og nettopp her er det lett å trå feil. Send oss en kort beskrivelse av saken, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på den uforpliktende. Da vet både styret og den enkelte seksjonseier hvor dere står før noen bringer saken videre.