Hvem eier egentlig trappeoppgangen, parkeringsplassen og hagen utenfor blokka? Eierseksjonsloven og reglene om fellesareal avgjør hva du kan bruke selv, hva du deler med naboene og hvem som må betale når noe skal vedlikeholdes. Fellesarealet er alt som ikke ligger inne i din egen seksjon, og loven setter ganske klare rammer for hvordan det skal brukes og driftes.

Hva regnes som fellesareal i eierseksjonsloven

Fellesarealet er de delene av eiendommen som ikke inngår i en bruksenhet. En bruksenhet er det du kjøper når du kjøper en seksjon, og den består av en hoveddel og eventuelt en tilleggsdel. Hoveddelen er selve leiligheten din, og en tilleggsdel kan for eksempel være en bod eller en parkeringsplass som er lagt til seksjonen din i seksjoneringen. Alt det som blir igjen tilhører sameiet i fellesskap.

Sjekk seksjoneringsbegjæringen og plantegningene før du legger til grunn at noe er ditt. Der ser du hva som faktisk er lagt til i seksjonen din.

Dette regnes typisk som fellesareal i et eierseksjonssameie:

• Trappeoppganger, heis, ganger og inngangsparti
• Tak, yttervegger, fasade og bærende konstruksjoner
• Tekniske rom, felles rør og hovedledninger
• Uteområder, gårdsplass og fellesarealer i kjeller som ikke er seksjonert

Du finner den fullstendige definisjonen av bruksenhet og fellesareal i eierseksjonsloven. Er du i tvil om en parkeringsplass eller bod er din egen tilleggsdel eller bare et fellesareal du har fått lov til å bruke, bør du avklare det så snart som mulig. Forskjellen betyr alt den dagen du skal selge eller når styret vil disponere arealet annerledes.

Slik regulerer eierseksjonsloven bruk av fellesareal

Du kan bruke fellesarealene til det de er ment for og ellers slik det er vanlig. Det står i eierseksjonsloven § 25, og det er den grunnleggende regelen for all bruk av fellesareal i sameie. Trappeoppgangen bruker du til å gå opp og ned, gårdsplassen til å oppholde deg på og sykkelboden til sykkelen din. Så langt er alt greit.

Grensen går der bruken din blir urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for de andre seksjonseierne. Setter du barnevogn og fire par sko i trappeoppgangen slik at naboen må klatre over, er du på feil side av loven. Det samme gjelder hvis du bruker fellesarealet til noe det ikke er ment for, for eksempel å lagre byggematerialer på gårdsplassen i månedsvis. Loven krever ikke at bruken din er til null bry for andre, men den skal ikke være urimelig.

Bruk av fellesareal handler om balansen mellom din frihet og naboens rett til det samme arealet. Ingen av dere kan legge beslag på noe som tilhører alle.

Slik skiller loven mellom lovlig og ulovlig bruk:

• Vanlig og formålsbestemt bruk er tillatt uten videre
• Bruk som er til unødvendig eller urimelig ulempe for andre er ikke tillatt
• Varig beslaglegging av fellesareal krever et eget grunnlag, som enerett
• Styret kan sette ordensregler som presiserer hva som er greit i det enkelte sameiet

Du finner detaljene i eierseksjonsloven § 25 på Lovdata. Ordensreglene styret vedtar kan stramme inn den vanlige bruken. Men de kan ikke gi deg mindre rett enn loven tillater. De kan heller ikke frata deg bruken av noe du faktisk har krav på å bruke. Havner du i en diskusjon om hva som er vanlig bruk, er det ofte her en advokat kan si deg ganske raskt hvem som har rett.

Les også

Er hageflekken din faktisk sikret? Sjekk om eneretten din tåler en konflikt

Enerett til fellesareal og trettiårsgrensen

En seksjonseier kan få enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealet, men bare i inntil 30 år. Enerett betyr at du disponerer et areal alene, selv om det formelt sett fortsatt er et fellesareal. Den typiske situasjonen er en hageflekk utenfor leiligheten i første etasje, en bestemt parkeringsplass eller en terrasse. Eneretten kan vedtektsfestes, slik at den også binder fremtidige eiere.

Loven setter to viktige begrensninger. Eneretten kan aldri gjelde inngangsparti, trapperom eller rømningsveier, fordi de må være tilgjengelige for alle. Og den kan altså ikke gis for lenger tid enn 30 år av gangen. Dette er en av de største endringene fra den gamle loven, der man kunne avtale enerett med ubestemt varighet.

Har sameiet ditt gamle, tidsubegrensede eneretter, faller de bort 1. januar 2048. Overgangsregelen i eierseksjonsloven § 67 kapper alle eneretter uten fastsatt maksvarighet per denne datoen.

Dette bør du vite om enerett til fellesareal:

• Enerett kan gis for høyst 30 år og kan vedtektsfestes
• Inngangsparti, trapperom og rømningsveier kan aldri legges under enerett
• Tidsubegrensede eneretter fra før 2018 faller bort 1. januar 2048
• En enerett gir bruksrett, ikke eiendomsrett til arealet

Departementet har svart på flere konkrete spørsmål om nettopp denne trettiårsgrensen, og du kan lese tolkningsuttalelsen på regjeringen.no. Sitter du med en gammel avtale om enerett til fellesareal i et eierseksjonssameie, bør du finne ut når den ble inngått og hva som står i vedtektene. Mange oppdager først når de skal selge at eneretten de trodde var evig har en utløpsdato.

Vedlikehold av fellesareal og hvem som betaler

Vedlikehold av fellesareal er sameiets ansvar, mens du selv vedlikeholder din egen bruksenhet. Denne todelingen ligger i eierseksjonsloven §§ 32 og 33, og den avgjør hvem som må ta regningen når noe ryker. Grovt forklart tar du alt som er innenfor seksjonen din, og sameiet tar alt det andre.

Ditt ansvar etter § 32 omfatter innvendige overflater, rør og ledninger frem til forgreningspunktet, samt vinduer og ytterdør til seksjonen. Sameiets ansvar etter § 33 omfatter fellesarealene, selve bygningen og fellesinstallasjonene, altså alt som ikke faller på deg. Ryker en hovedledning i kjelleren, er det sameiet som er ansvarlig. Lekker det fra din egen kran, er det ditt.

Grensen for vedlikeholdsplikten går ved forgreningspunktet, og akkurat den grensen er kilde til utallige nabotvister. Her er det verdt å være presis før man begynner å fordele skyld.

Slik fordeler loven vedlikeholdsansvaret:

• Du vedlikeholder egen seksjon, rør frem til forgreningspunktet, vinduer og ytterdør
• Sameiet vedlikeholder fellesareal, bygning og felles installasjoner
• Vedtektene kan avtale en annen fordeling enn lovens hovedregel
• Felles installasjoner som går gjennom din seksjon, er likevel sameiets ansvar

Departementet har også uttalt seg om hvordan ansvaret skal forstås, og du finner uttalelsen om vedlikeholdsansvar på regjeringen.no. Merk at vedtektene kan flytte grensene, så les alltid vedtektene i tillegg til loven. Er du usikker på om en vannskade er din eller sameiets, kan svaret bety en forskjell på titusener av kroner.

Les også

Hvem eier egentlig trappa, parkeringen og hagen? Alt om fellesareal i sameie

Vedtak om tiltak på fellesareal og flertallskrav

Årsmøtet bestemmer hva som skal skje med fellesarealet, ikke det enkelte styremedlem eller den mest høylytte naboen. Skal sameiet pusse opp trappeoppgangen, bygge en ny sykkelbod eller asfaltere gårdsplassen, må saken opp på årsmøtet. Eierseksjonsloven § 49 avgjør hvor mange stemmer som trengs, og her er det to nivåer.

Vanlige saker krever alminnelig flertall, altså mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Større inngrep krever to tredjedels flertall. Dette omfatter blant annet ombygging, påbygging og andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Vil noen gjøre om et fellesareal til noe helt annet, holder det ikke med et simpelt flertall.

Vet du hvilket flertallskrav som gjelder, vet du også om et vedtak faktisk er gyldig. Feil flertall er en av de vanligste grunnene til at et årsmøtevedtak kan angripes i ettertid.

Slik fordeler eierseksjonsloven flertallskravene:

• Vanlig flertall holder for ordinære saker om drift og vedlikehold
• To tredjedels flertall kreves for ombygging, påbygging og lignende tiltak
• Enkelte tiltak som endrer bruken vesentlig krever tilslutning fra de berørte
• Et vedtak fattet med feil flertall kan kjennes ugyldig

Et vedtak som er fattet uten riktig flertall eller som urimelig tilgodeser noen på bekostning av andre kan bringes inn for domstolene. Fristene er korte, så her lønner det seg å reagere raskt i stedet for å vente og se om det roer seg.

Les også

Vil du drive med korttidsutleie i et sameie? Sjekk hva reglene sier først

Fordeling av felleskostnader etter sameiebrøk

Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken din, med mindre særlige grunner taler for noe annet. Dette står i eierseksjonsloven § 29, og det gjelder også drift og vedlikehold av fellesarealene. Har du en stor leilighet med høy brøk, betaler du en større andel av det som skal driftes i fellesskap. Har du en liten, betaler du mindre.

Sameiebrøken fastsettes ved seksjoneringen og gjenspeiler som regel størrelsen på seksjonen. De fleste kostnadene lar seg naturlig fordele slik: strøm i fellesarealene, forsikring på bygningen, snørydding, vedlikehold av tak og fasade. Alt dette er utgifter alle nyter godt av, og brøken gir en enkel nøkkel.

Vil sameiet fravike brøken, må det finnes en særlig grunn, ikke bare en følelse av at noe er urettferdig. Terskelen for å gå bort fra hovedregelen er reell.

Slik fordeles felleskostnadene i praksis:

• Hovedregelen er fordeling etter sameiebrøk
• Særlige grunner kan gi en annen fordeling, for eksempel ved ulik nytte
• Kostnader knyttet til enkelte seksjoner kan legges direkte på dem
• Vedtektene kan regulere fordelingen innenfor lovens rammer

Et typisk eksempel på en særlig grunn er en heis som bare de øverste etasjene bruker eller en garasjekjeller der bare noen har plass. Da kan det være rimelig at de som faktisk har nytten, tar en større del av kostnaden. Uenighet om kostnadsfordeling er blant de vanligste tvistene i sameier, og utfallet avhenger av om det foreligger en reell og særlig grunn.

Konklusjon: Sjekk reglene om fellesareal i eierseksjonsloven før konflikten er et faktum

Står du midt i en sak om fellesareal, enten det gjelder enerett, vedlikeholdsansvar eller et årsmøtevedtak du mener er ugyldig? Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken din uforpliktende. Vi sier tydelig fra om du har noe å gå på, hva et krav realistisk kan være verdt og hva det vil koste deg å ta saken videre. Da kan du ta en informert beslutning før du bruker mer tid og krefter på konflikten.