Du har akkurat kjøpt seksjonen og gleder deg til å flytte inn med hunden din. Men så leser du vedtektene: Dyrehold er forbudt. Betyr det at valpen må bort? Ikke nødvendigvis. Reglene for dyrehold i sameie kan være strenge, men det finnes utveier. En seksjonseier har som utgangspunkt lov til å holde dyr, og sameiet må ha noe konkret å vise til for å ta denne retten fra deg. Eierseksjonsloven har ingen generell bestemmelse som forbyr dyr. Hunden eller katten din er i utgangspunktet like velkommen som naboens barn.

Spørsmålet er hvor mye et eierseksjonssameie kan endre på disse reglene. Kan årsmøtet vedta et totalforbud? Kan du beholde katten selv om et flertall på årsmøtet stemte den ut? Og hva skal egentlig til før naboens klaging blir en juridisk grunn til å nekte deg dyr? Denne artikkelen tar for seg regelverket, hvor grensene faktisk går og hva du kan gjøre hvis styret ber deg om å gi fra deg et familiemedlem på fire ben.

Hovedregelen er du har lov til å ha dyr i et eierseksjonssameie

NDu eier seksjonen din, og med eierskapet følger en ganske vid frihet til å bruke boligen slik du vil. Hund, katt og andre husdyr faller inn under denne friheten. Eierseksjonsloven inneholder ingen paragraf som sier at dyrehold i seg selv er forbudt, og loven forutsetter tvert imot at dyrehold er noe en seksjonseier normalt kan drive med.

Slik ser utgangspunktet ut i praksis:

• Hund og katt i sameie er tillatt med mindre sameiet aktivt har vedtatt noe annet
• Du trenger ikke søke styret om tillatelse til å flytte inn med dyret ditt
• Sameiet kan ikke nekte deg dyr bare fordi vedtektene er tause om temaet
• Alminnelig, hensynsfullt dyrehold er noe naboene må regne med i et bomiljø

En seksjonseier kan altså holde dyr uten å be styret om tillatelse. Det betyr at hvis sameiet vil begrense dyreholdet ditt, må de ha et gyldig grunnlag å vise til.

Kan sameiet forby dyr? Ja, men det krever et vedtak

Friheten din er ikke absolutt. Naboene dine eier de samme fellesarealene, og loven gir sameiet adgang til å regulere hvordan seksjonene og fellesarealene brukes. Reguleringen skjer gjennom vedtektene eller ordensreglene, og et forbud mot dyr faller innenfor det sameiet lovlig kan bestemme. Hjemmelen ligger i eierseksjonsloven § 28, som handler om ordensregler og dyrehold.

Sameiet kan forby dyrehold, men bare gjennom et gyldig vedtak på årsmøtet. Et forbud kan ikke oppstå fordi styret synes det er greit eller fordi en nabo har klaget høyt nok.

Poenget er at avgjørelsen tilhører fellesskapet, ikke styret alene. Ordensreglene fastsettes av årsmøtet, og et forbud mot dyr må derfor forankres der. Du bør sjekke om forbudet faktisk er vedtatt på riktig måte før du bøyer deg for et krav om å fjerne dyret.

Kontroller disse punktene før du godtar et forbud:

• Står forbudet i vedtektene eller ordensreglene, eller er det bare noe styret hevder?
• Ble forbudet vedtatt på et lovlig innkalt årsmøte, med et gyldig flertall?
• Gjelder forbudet alle dyr, eller er det formulert snevrere enn styret gir uttrykk for?
• Fantes dyret ditt allerede da forbudet ble innført, slik at overgangsspørsmål kan dukke opp?

Et forbud som aldri er formelt vedtatt gir styret ingenting å nekte deg. Da faller du tilbake på hovedregelen om at dyrehold er tillatt. Men selv et forbud som er vedtatt på skikkelig vis betyr ikke at saken er avgjort. Loven har nemlig lagt inn en sikkerhetsventil som gjelder selv når forbudet er helt gyldig.

Les også

Kan sameiet nekte deg å leie ut på Airbnb? Se regler og grenser

Sikkerhetsventilen: Dyr tillatt tross forbud i vedtektene

Selv om sameiet har vedtatt et fullt lovlig forbud, kan en seksjonseier likevel holde dyr. Eierseksjonsloven § 28 slår fast at brukeren av seksjonen kan holde dyr dersom det foreligger gode grunner for det, og at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Et forbud er altså ikke det siste ordet.

Selv et gyldig dyreforbud kan settes til side når gode grunner møter fravær av ulempe. Dette er en konkret avveining i hver enkelt sak, ikke en automatisk rett, men den redder flere dyreeiere enn folk aner.

Typiske gode grunner som domstoler og Huseierne legger vekt på:

• Førerhund eller servicehund som du er avhengig av i hverdagen
• Medisinske behov der dyret har en dokumentert funksjon
• Sosiale eller velferdsmessige hensyn, som ensomhet eller psykisk helse
• Sterk tilknytning der dyret har vært en del av husstanden over tid

Vurderingen er individuell. Utfallet avhenger av akkurat din situasjon holdt opp mot hvor mye dyret faktisk berører naboene. En liten, stille katt i en seksjon med god lydisolering stiller sterkere enn en bjeffende hund i et tynt bygg. Nettopp derfor lønner det seg å dokumentere både grunnen din og at dyret oppfører seg. Du står støtt selv med forbudet i hånden til styret, så lenge du kan vise begge deler.

Hva teller som ulempe, og hva gjør det ikke?

Ordet «ulempe» er selve nøkkelvilkåret, og det blir ofte misforstått. En ulempe i lovens forstand er noe konkret og merkbart, ikke en generell motvilje mot dyr. At en nabo prinsipielt mener at et sameie bør være dyrefritt, er ikke nok til å nekte deg. Loven krever en reell belastning som går utover det man må tåle i et vanlig bomiljø.

En relevant ulempe er noe naboen faktisk merker på kroppen eller i boligen, ikke en meningsytring om dyrehold. Skillet mellom irritasjon og ulempe avgjør de fleste av disse sakene.

Domstolene og styrene skiller mellom det som teller og det som ikke gjør det. Noen forhold er tunge nok til å begrense dyreholdet. Andre er det ikke, uansett hvor sterkt man argumenterer.

Dette teller normalt som en reell ulempe:

• Vedvarende bjeffing, hyling eller annen støy som forstyrrer naboene
• Merkbar lukt fra dyret som trenger inn i fellesarealer eller andre seksjoner
• Dokumentert allergi hos en nabo som utløses av dyret
• Reell frykt, for eksempel ved aggressive hunder, eller forsøpling i fellesområdene

At noen «ikke liker dyr», ønsker et roligere miljø eller synes hunder hører hjemme på landet, er derimot ikke en ulempe som loven bryr seg om. Motviljen må materialisere seg i noe konkret. En allergiker som faktisk reagerer står sterkt. En nabo som bare foretrekker et dyrefritt oppgangsmiljø gjør det ikke.

Les også

Kan du sikre deg enerett til en del av eiendommen? Ja, men bare i disse tilfellene

Dyrehold i sameie og vedtekter: slik bør du gå frem

Du unngår de fleste konfliktene ved å vite hva som står i papirene. De aller fleste tvister om dyrehold i sameie starter med at partene tolker vedtektene ulikt eller at ingen har lest dem ordentlig. Skaff deg de gjeldende vedtektene og ordensreglene, og les hva de faktisk sier om dyr. Det er forskjell på et absolutt forbud, en meldeplikt og et krav om at dyret holdes i bånd i fellesarealene.

Papirene avgjør utgangspunktet, men din konkrete situasjon avgjør utfallet. En rolig samtale med styret løser langt flere saker enn en opptrappet konflikt gjør.

Du står sterkere uansett hva vedtektene sier når du går strukturert til verks. Målet er å vise at dyret ditt enten er tillatt eller faller inn under sikkerhetsventilen fordi du har gode grunner og dyret ikke er til ulempe.

Slik nærmer du deg en sak om dyrehold og vedtekter:

• Hent inn gjeldende vedtekter og ordensregler, og finn ut om det finnes et reelt forbud
• Dokumenter din gode grunn skriftlig, gjerne med legeerklæring eller annen bekreftelse
• Samle bevis på at dyret ikke plager naboene, for eksempel uttalelser fra dem som bor nærmest
• Ta kontakt med styret skriftlig og be om en konkret begrunnelse hvis de vil nekte deg

Saken kan bringes inn for årsmøtet eller prøves rettslig hvis den likevel låser seg, men da er godt forarbeid gull verdt. En seksjonseier som møter opp med dokumentasjon på både grunnen og fraværet av ulempe tvinger sameiet til å forholde seg til jussen i stedet for følelsene. Du slipper som regel at det går så langt, hvis du er i forkant og har papirene i orden.

Les også

Nabokonflikt om fellesarealet? Slik står du

Samme regel om dyrehold i et borettslag som i et sameie, men med egen paragraf

Reglene er nesten identiske hvis du bor i borettslag i stedet for sameie. Mange bruker ordene om hverandre, men juridisk er borettslag og eierseksjonssameie to ulike boformer med hvert sitt lovverk. Reglene om dyrehold i borettslag ligner likevel så mye på sameiereglene at konklusjonen som regel blir den samme.

Borettslag har den samme sikkerhetsventilen som sameier, bare hjemlet i en annen lov. Et forbud i borettslaget er derfor like lite absolutt som et forbud i sameiet.

Regelen står i burettslagslova § 5-11. Den fastslår at andelseieren kan holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen, selv om laget har forbudt dyr.

Likhetene mellom borettslag og sameie på dette punktet:

• Begge boformer tillater dyrehold som klart utgangspunkt
• Begge kan innføre forbud, men bare gjennom vedtak på generalforsamlingen eller årsmøtet
• Begge har en sikkerhetsventil ved gode grunner og fravær av ulempe
• Begge legger til grunn den samme avveiningen mellom din interesse og naboenes

Praktisk sett betyr dette at du kan bruke det meste av resonnementet i denne artikkelen uansett hvilken av de to boformene du bor i. Den samme sikkerhetsventilen gjelder for deg hvis du bor i et borettslag med dyreforbud, og den samme dokumentasjonen kan løfte saken din. Den lille forskjellen ligger i hvilken lov du viser til, ikke i hvilken rett du har.

Konklusjon: Dyrehold i sameie er en rettighet etter loven

Står du i en konflikt om dyrehold i et sameie eller borettslag? Send oss en kort beskrivelse av situasjonen din og gjerne de gjeldende ordensreglene, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken uforpliktende. Vi sier tydelig fra om du står innenfor sikkerhetsventilen, hva som skal til for å nå frem overfor styret og hva det vil koste deg å ta saken videre, slik at du vet hva du går til før du bestemmer deg.