Naboen har begynt å leie ut leiligheten sin på Airbnb, og det er en ny gjeng med rullekofferter i oppgangen nesten hver helg. Har han lov til det, eller kan sameiet stoppe ham? Eller kanskje det er du som har lyst til å leie ut for å tjene litt penger ved siden av jobben? Reglene for korttidsutleie i sameie er strengere enn mange tror, men du har en viss fleksibilitet.

Siden 1. januar 2020 har eierseksjonsloven satt en klar yttergrense for hvor mye du kan leie ut boligen din for kortere opphold, og den gjelder uansett hva den enkelte seksjonseier måtte mene om saken. Du kan leie ut egen boligseksjon på korttid i inntil 90 døgn i året, og alt over det er i utgangspunktet ikke tillatt.

Dette er hovedregelen etter eierseksjonsloven § 24. Rundt regelen finnes det flere unntak, muligheter og fallgruver som avgjør om utleien din er lovlig eller ikke. Vi går gjennom hva 90-dagersgrensen faktisk betyr, hvordan sameiet kan endre den, hva som skjer ved brudd og hvordan korttidsutleie i sameie skiller seg fra reglene i borettslag.

Hva regnes egentlig som korttidsutleie i et eierseksjonssameie

Loven trekker en presis grense. Korttidsutleie i et eierseksjonssameie betyr utleie av hele boligseksjonen i inntil 30 døgn sammenhengende. Leier du ut til samme leietaker i 31 døgn eller mer i strekk? Da er det ikke lenger korttidsutleie i lovens forstand, men ordinær utleie. Det høres ut som en teknisk detalj, men det avgjør hvilket regelsett som gjelder for utleien din.

Det er selve varigheten på det enkelte oppholdet som styrer klassifiseringen, ikke hvor mange gjester du har hatt totalt. En helgeutleie på Airbnb er en korttidsutleie. En student som bor hos deg i fem måneder er det ikke. Grensen på 30 sammenhengende døgn skiller korttidsutleie fra ordinær utleie, og de to formene følger vidt forskjellige regler.

• Korttidsutleie: utleie av hele seksjonen i inntil 30 døgn i strekk, typisk via Airbnb og annen døgn- eller helgeutleie.
• Ordinær utleie: leieforhold på 31 døgn eller mer sammenhengende, som en vanlig leieboer på kontrakt.
• Blandet bruk: Leier du ut et rom mens du selv bor i seksjonen, faller det helt utenfor korttidsreglene.
• Fritidssameier: rene fritidssameier er unntatt fra 90-døgnsregelen fullstendig.

Ordinær langtidsutleie av egen seksjon er du i utgangspunktet fri til å drive med uten å be sameiet om lov. Korttidsutleie av leilighet i sameie er derimot underlagt et tak, og det taket er det vi ser nærmere på nå. Du bør derfor vite nøyaktig hvilken kategori din egen utleie faller inn under før du planlegger videre.

90-dagersregelen for korttidsutleie i sameie

Hovedregelen er kort og enkel å forholde seg til. Du kan drive korttidsutleie av din egen boligseksjon i inntil 90 døgn per kalenderår, og alt utover det er ulovlig med mindre vedtektene sier noe annet. Yttergrensen gjelder helt uavhengig av om noen i sameiet reagerer. Den gjelder også selv om ingen andre merker noe til utleien din. Sameiet trenger ikke å ha vedtatt noe forbud for at grensen skal gjelde, fordi den følger direkte av loven.

Departementet har presisert et par viktige punkter om hvordan de 90 døgnene skal beregnes. Grensen gjelder per seksjon, og du kan ikke slå sammen kvotene fra flere seksjoner du eier for å leie ut én av dem mer intensivt. Eier du tre seksjoner, har hver av dem sine egne 90 døgn, og de kan ikke flyttes over til én og samme favorittleilighet.

Grensen på 90 døgn gjelder for den enkelte seksjon og kan ikke akkumuleres på tvers av flere seksjoner.

• Grensen gjelder per seksjon, ikke per eier, uansett hvor mange seksjoner du eier.
• Døgnene telles for hele kalenderåret, og teller opp igjen fra null hvert nyttår.
• Utleie av enkeltrom mens du selv bor der teller ikke med i de 90 døgnene.
• Rene fritidssameier faller utenfor regelen, så en hytteseksjon på fjellet rammes ikke.

Grensen på 90 døgn er romslig nok for de fleste som leier ut leiligheten i ferier og perioder de er bortreist. Den rammer først og fremst den mer intensive, næringspregede utleien der en seksjon i praksis blir drevet som et lite hotell. Ønsker du å leie ut mer enn dette, er veien å få sameiet med på en endring.

Les også

Eierseksjonsloven: Guide til regelverket for eierseksjonssameier

Kan sameiet endre 90-grensen for korttidsutleie

Grensen på 90 døgn er ikke hugget i stein, men rommet for å justere den er avgrenset av loven. Sameiet kan sette grensen både lavere og høyere enn 90 døgn gjennom vedtektene, men bare innenfor et bestemt intervall. Vedtektene kan fastsette grensen til mellom 60 og 120 døgn i året:

• Nedre grense: 60 døgn er det minste sameiet kan stramme inn til.
• Øvre grense: 120 døgn er det meste sameiet kan åpne opp til.
• Flertallskrav: minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
• Uten vedtektsbestemmelse: står det ingenting i vedtektene, gjelder lovens standard på 90 døgn.

Vil du selv leie ut mer enn 90 døgn, bør du derfor jobbe for å få saken opp på årsmøtet i god tid og sikre deg oppslutning. Er du derimot naboen som ønsker å begrense Airbnb i sameiet, er den samme vedtektsveien tilgjengelig for deg, bare med motsatt fortegn.

Utleie av enkeltrom og ordinær langtidsutleie faller utenfor

Ikke all utleie fra en boligseksjon rammes av 90-døgnsgrensen, og her går mange glipp av handlingsrommet de faktisk har. Leier du ut ett eller flere rom i seksjonen mens du selv fortsatt bor der, omfattes det ikke av korttidsutleiereglene i det hele tatt. Du kan altså ha en hybelgjest eller leie ut et soverom på Airbnb store deler av året, så lenge boligen fremdeles er ditt eget hjem.

Poenget i loven er å ramme utleie av hele seksjonen, ikke å dele sitt eget hjem med andre. Ordinær langtidsutleie står i en enda friere stilling. Du rår over din egen seksjon og kan som utgangspunkt leie den ut på vanlig leiekontrakt uten sameiets samtykke.

• Romutleie mens du bor der: ikke omfattet av korttidsgrensen, uansett antall døgn.
• Langtidsutleie av hele seksjonen: fri i utgangspunktet, ingen søknad til sameiet.
• Grensen på 30 døgn: leier du ut i 31 døgn eller mer, er det ordinær utleie.
• Vedtektene kan likevel: enkelte sameier har egne begrensninger, så les dem.

Skillet mellom disse formene har direkte økonomisk betydning for deg som eier. Vil du leie ut jevnt og trutt gjennom året, er langtidsutleie eller romutleie ofte en tryggere vei enn å presse mot korttidstaket. Har sameiet egne bestemmelser i vedtektene som går lenger enn loven, er det disse som gjelder. En rask gjennomlesning av sameiets vedtekter er alltid vel anvendt tid før du signerer noe.

Les også

Fellesareal i sameie: Rettigheter og plikter som du må vite om

Slik skiller reglene i sameie seg fra borettslag

Bor du i et borettslag i stedet for et eierseksjonssameie, er utgangspunktet helt annerledes. Et borettslag er bygget på tanken om at andelseierne selv skal bo i boligene sine, og utleie er derfor strengere regulert enn i et sameie. Korttidsutleie i borettslag er tillatt i inntil 30 døgn i løpet av året, altså langt mindre enn de 90 døgnene som gjelder for korttidsutleie i sameie. Utover dette krever bruksoverlating til andre normalt godkjenning fra borettslaget.

Forskjellen bunner i selve eierformen. I et sameie eier du en fysisk seksjon og har i stor grad råderett over den. I et borettslag eier du en andel med borett, og fellesskapet har et sterkere ord med i laget om hvem som skal bo der.

Korttidsutleie er tillatt i inntil 90 døgn i sameie mot bare 30 døgn i borettslag. Borettslag krever i tillegg som regel godkjenning for videre utleie.

• Sameie: korttidsutleie inntil 90 døgn, langtidsutleie i hovedsak fritt.
• Borettslag: korttidsutleie inntil 30 døgn, videre utleie krever normalt godkjenning.
• Eierform: seksjon med reell rådighet mot andel med borett.
• Praktisk følge: du har vesentlig større utleiefrihet i et sameie enn i et borettslag.

Sjekk derfor alltid hvilken boform du faktisk eier før du planlegger utleie, for reglene spriker betydelig. Mange tror de har den romslige sameiegrensen når de i realiteten sitter i et borettslag med langt strengere rammer. Feilen oppdages ofte først når styret reagerer, og da har du kanskje allerede inngått bindende avtaler med leietakere du ikke kan innfri.

Les også

Bor du i et borettslag? Reglene i lovverket er strengere

Hva skjer hvis du bryter reglene for korttidsutleie

Bryter en seksjonseier grensene for korttidsutleie, har sameiet virkemidler. Men de tas gradvis og i en bestemt rekkefølge. Sameiet starter normalt med en skriftlig advarsel og et pålegg om å rette seg etter reglene. Fortsetter den ulovlige utleien, kan styret gå videre med strengere tiltak. Et enkelt regelbrudd fører sjelden til de mest inngripende konsekvensene. Systemet er bygget slik at du skal få en reell mulighet til å rette opp før det virkelig svir.

Det tyngste virkemiddelet er pålegg om salg. Ved vesentlig mislighold og etter skriftlig advarsel kan sameiet kreve at seksjonen selges etter eierseksjonsloven § 38, og fristen som settes i et slikt pålegg skal ikke være kortere enn seks måneder fra det er mottatt. Går atferden over i noe som er til alvorlig skade eller sjenanse for de andre i sameiet, åpner loven i ytterste konsekvens også for fravikelse, altså utkastelse.

Sameiet kan ende med å kreve seksjonen solgt ved vesentlig mislighold, men bare etter skriftlig advarsel og med en salgsfrist på minst seks måneder.

• Første trinn: skriftlig advarsel og pålegg om å stanse den ulovlige utleien.
• Vesentlig mislighold: kan gi grunnlag for pålegg om salg etter § 38.
• Salgsfrist: minst seks måneder fra seksjonseieren har mottatt pålegget.
• Ytterste konsekvens: fravikelse ved atferd til alvorlig skade eller sjenanse.

Terskelen for pålegg om salg og fravikelse er høy, og domstolene bruker den ikke ved bagatellmessige eller enkeltstående brudd. Et gjentatt og bevisst brudd på korttidsgrensen, etter klare advarsler, er likevel noe helt annet. Er du i tvil om din egen utleie ligger over streken eller om sameiets reaksjon mot deg er berettiget, bør du få en juridisk vurdering før konflikten låser seg og kostnadene løper.

Konklusjon: Hold deg til 90 døgn eller få vedtektene endret først

Hovedregelen for korttidsutleie i sameie er til å leve med for de aller fleste. Du kan leie ut boligseksjonen din på korttid i inntil 90 døgn i året. Du kan leie ut et rom fritt så lenge du selv bor der, og ved langtidsutleie står du i hovedsak fritt. Vil du utnytte utleiepotensialet fullt ut utover dette, er den eneste trygge veien å få sameiet med på en vedtektsendring på årsmøtet. Men å drive på over grensen i håp om at ingen reagerer er en dårlig strategi. Konsekvensene ved vesentlig mislighold strekker seg helt opp til pålegg om å selge seksjonen.

Står du midt i en slik sak, enten som seksjonseier som vil leie ut, eller som nabo som mener grensen brytes, er det ofte vedtektene og dokumentasjonen av faktisk utleie som avgjør utfallet. Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken din uforpliktende. Vi sier tydelig fra om utleien ligger innenfor eller utenfor reglene, hva du realistisk kan oppnå og hva det vil koste å ta saken videre.