Feil etter overtakelse: Dette gjelder for kjøper og selger

Protokollen er signert, pengene er på vei, og alle trodde saken var ferdig. Så oppdager kjøperen feil etter overtakelse, og både kjøper og selger står midt i et spørsmål ingen av dem hadde planlagt. Er det for sent å klage fordi protokollen var ren? Og kan selgeren bli ansvarlig for noe han ikke visste om? Svaret avhenger av når feilen oppsto, hva som sto i salgsdokumentene og hvor raskt noen reagerer. Vi går gjennom hva som faktisk gjelder, både for deg som har kjøpt og for deg som har solgt.

Feil etter overtakelse er noe annet enn feil på overtakelsen

Mange blander sammen to ulike situasjoner. Den ene er når kjøperen ser noe på selve overtakelsesdagen, for eksempel en dårlig utvask eller en oppvaskmaskin som mangler. Det skrives inn i protokollen, og partene løser det gjerne med et beløp i oppgjøret. Den andre situasjonen er når feilen dukker opp dagene, ukene eller månedene etter at kjøperen har flyttet inn.

Den signerte protokollen stenger ikke døren for krav. Protokollen dokumenterer det kjøperen så den dagen, og ingen forventer at du finner en lekkasje bak badeveggen mens du teller nøkler. Det avgjørende er om feilen var der da boligen ble overlevert, selv om den først viser seg senere. Oppstår en helt ny skade etter at du overtok, som et rør som sprekker i januarfrosten, er det derimot som utgangspunkt din egen risiko.

Dette er typiske feil som først viser seg etter innflytting:

• Fukt eller muggen lukt i kjelleren som bare kommer etter kraftig regn
• Varmekabler på badet som ikke virker, noe du ofte først merker når det blir kaldt
• Et sluk som lekker ned i etasjen under etter noen ukers daglig dusjing
• Skadedyr som skjeggkre, som ofte ikke er synlige på en visning midt på dagen

Selgeren kan altså ikke lene seg på at overtakelsen gikk uten anmerkninger. Kjøperen har heller ikke mistet noe bare fordi han signerte. Begge parter står fortsatt innenfor reglene i avhendingsloven, og det er de som avgjør hvem som ender opp med regningen. Spørsmålet blir derfor hva feilen skyldes, og om årsaken lå der før nøklene skiftet hender.

Tilbakeholdsretten er borte ved feil etter overtakelse

Kjøperen har et sterkt kort på hånden så lenge overtakelsen ikke er gjennomført. Finner kjøperen en mangel på overtakelsesdagen, kan han bruke tilbakeholdsretten og be megleren holde tilbake et beløp på klientkontoen til saken er avklart. Det tvinger selgeren til å ta kravet på alvor, fordi han ikke får pengene før det er løst. Når protokollen er signert uten anmerkninger, er det kortet brukt opp.

Kjøperen kan da ikke lenger instruere megleren om å holde igjen penger. Det gjelder selv om pengene i praksis kan bli stående på klientkontoen noen dager til skjøtet er tinglyst. Et krav om feil etter overtakelse må rettes direkte mot selgeren eller selgerens forsikringsselskap. Kjøperen må altså få selgeren til å betale tilbake penger han har fått, i stedet for å holde igjen noe.

Selgeren står i motsatt posisjon. Han har pengene, men saken er ikke nødvendigvis over. Kjøperen kan reklamere i opptil fem år etter overtakelsen, og selgeren kan bli pålagt å betale prisavslag eller erstatning lenge etter at salget er glemt.

Dette er de praktiske forskjellene før og etter overtakelsen:

• Før overtakelsen: kjøper kan be megler holde tilbake penger på klientkonto
• Etter overtakelsen: kjøper må reklamere og kreve pengene av selger eller forsikringsselskapet
• Før overtakelsen: selger får ikke omstridt beløp utbetalt før kravet er avklart
• Etter overtakelsen: selger har pengene, men står fortsatt ansvarlig for mangler

Mange selgere har eierskifteforsikring, og da er det i praksis forsikringsselskapet kjøperen møter. Det gjør saken mer formell. Forsikringsselskapet har egne jurister som kjenner reglene godt, og et første avslag er ikke nødvendigvis det siste ordet. Kjøperen bør derfor sørge for at dokumentasjonen er solid før kravet sendes.

Boligkjøper: Slik går du frem de første dagene

De første dagene etter at du har oppdaget en feil er de viktigste i hele saken. Den vanligste feilen er å ringe en håndverker og få alt fikset med en gang. Beviset forsvinner da, og selgeren får aldri sjansen til å se skaden selv.

Loven gir deg også en plikt som mange ikke kjenner til. Du skal undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det etter at du har overtatt, slik avhendingsloven § 4-9 sier. Du kan ikke vente et halvt år med å sjekke kjelleren og så klage over noe du burde ha sett den første uka. Bruk derfor de første helgene til å gå grundig gjennom boligen, også rom og installasjoner du ikke bruker hver dag.

Slik går du frem når du har funnet en feil:

• Ta bilder og video med dato, og skriv ned når og hvordan du oppdaget feilen
• Begrens skaden ved å stenge vannet eller flytte møbler, men ikke start reparasjonen
• Send en skriftlig reklamasjon til selger på e-post så snart du kan
• Få en takstmann til å vurdere feilen, og spør særlig om hva som er årsaken

Reklamasjonen trenger ikke være lang eller juridisk. Du må si at du mener boligen har en mangel, og hva slags feil det gjelder. Vi har en egen guide til hvordan du reklamerer på et boligkjøp steg for steg. Kravet må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og aldri senere enn fem år etter overtakelsen. Det følger av avhendingsloven § 4-19.

Boligselger: Slik svarer du på et krav om feil etter overtakelse

Det er ubehagelig å få en e-post fra kjøperen tre uker etter at du trodde boligsalget var ferdig. Men du bør likevel handle raskt. Sjekk først om du har boligselgerforsikring. Kravet skal meldes til forsikringsselskapet så raskt som mulig, og vilkårene har ofte egne frister for melding.

Du bør ikke inngå avtaler med kjøperen på egen hånd før forsikringsselskapet er involvert, siden det kan føre til at selskapet ikke dekker kravet. Er du uten forsikring, er det du selv som må ta stilling til kravet, og da er det ekstra viktig å ikke forhaste seg.

Dette bør du gjøre når kravet kommer:

• Bekreft at du har mottatt henvendelsen, uten å innrømme ansvar
• Meld saken til eierskifteforsikringen med en gang
• Be om å få se feilen eller få tilsendt bilder og eventuell takstrapport
• Les hva tilstandsrapporten og salgsoppgaven sa om akkurat dette

Du har også rett til å rette en mangel selv, i stedet for å betale kjøperen for å få andre til å gjøre det. Det kan bli billigere, men du må tilby det innen rimelig tid. Du bør samtidig vurdere om kjøperen har reklamert for sent. Kjøperen som har visst om en fuktskade siden i vår og først sier fra til høsten, kan ha mistet kravet sitt. Står feilen allerede beskrevet i tilstandsrapporten, står du som regel godt.

Les også

Dette bør stå i overtakelsesprotokollen: Stor guide

Hvilke feil etter overtakelse som faktisk teller

Ikke alt som går i stykker etter innflytting er selgerens ansvar. Et hus fra 1980 har rør og elektrisk anlegg fra 1980, og kjøperen må regne med at de ikke oppfører seg som nye. Loven skiller mellom normal slitasje og alder på den ene siden, og mangler på den andre. Det er her mange saker faller fra hverandre.

Boligen har typisk en mangel når den ikke stemmer med det som ble avtalt, når selgeren har holdt tilbake opplysninger, eller når den er i dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers. Kjøperen må i tillegg selv dekke de første 10 000 kr av manglene ved kjøp av brukt bolig. Koster det 35 000 kr å utbedre en råteskade i terrassen, kan kjøperen altså kreve 25 000 kr. Egenandelen trekkes bare fra én gang, selv om det dukker opp flere mangler.

Dette er feil som ofte fører frem, og feil som sjelden gjør det:

• Ofte: en tidligere vannskade på badet som selgeren kjente til, men ikke nevnte
• Ofte: en kjellerstue som ble solgt som oppholdsrom, men bare er godkjent som bod
• Sjelden: en oppvaskmaskin på 12 år som slutter å virke etter noen uker
• Sjelden: forhold som står tydelig beskrevet i tilstandsrapporten

Alder og byggeår betyr mye i vurderingen. Et bad fra 1995 har passert forventet levetid, så kjøperen må regne med at det kan komme problemer der. Et bad som ble pusset opp året før salget og lekker etter to måneder fordi membranen er lagt feil, er noe helt annet. Både kjøper og selger bør derfor starte med å lese tilstandsrapporten på nytt, for det er ofte den som avgjør saken.

Les også

Slik vet du om du har oppfylt opplysningsplikten din ved boligsalg

Undersøkelsesplikten og opplysningsplikten møtes her

De fleste krav om feil etter overtakelse ender i det samme spørsmålet. Burde kjøperen ha sett dette, eller burde selgeren ha fortalt det? Kjøperen har en undersøkelsesplikt og selgeren har en opplysningsplikt, men når de kolliderer, veier opplysningsplikten som regel tyngst. Det er her de fleste sakene avgjøres.

Kjøperen kan ikke klage på noe han kjente til eller måtte kjenne til da han kjøpte boligen. Det gjelder særlig forhold som står i tilstandsrapporten. Kjøperen som har fått vite at sluket er gammelt og at det er målt fukt i badet, kan ikke kreve penger for nettopp det senere. Men kjøperen har ingen plikt til å lete etter skjulte feil og mangler bak vegger og under gulv før han legger inn bud.

Selgerens opplysningsplikt betyr at han må fortelle om alt han visste eller burde ha visst om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite. Det gjelder også ting som ble fikset for mange år siden. En vannskade som ble reparert i 2018 skal fortsatt nevnes, selv om selgeren mener den er helt borte.

Dette er de vanligste stridspunktene mellom partene:

• Selger visste om en tidligere vannskade, men nevnte den ikke
• Kjøper leste ikke avsnittet i tilstandsrapporten som beskrev problemet
• Feilen var synlig på visningen, men ingen av partene la merke til den
• Selger har pusset opp selv uten dokumentasjon på hvordan arbeidet ble gjort

Selgeren som har holdt tilbake opplysninger, får lite hjelp av at kjøperen kunne ha undersøkt nærmere. Det er da selgeren som som regel taper. Er feilen derimot beskrevet svart på hvitt i salgsdokumentene, står selgeren sterkt, uansett hvor overrasket kjøperen er. Egen oppussing uten kvitteringer eller fagfolk er en klassisk risiko for selgeren, da det blir vanskelig å bevise at jobben ble gjort riktig.

Les også

Slik fungerer undersøkelsesplikten din som boligkjøper

Hva som kan kreves når feilen er en mangel

Kjøperen har flere mulige krav når feilen er en mangel og reklamasjonen kom i tide. Hvilket som passer, avhenger av hvor alvorlig feilen er og om den kan rettes. Selgeren har også nytte av å kjenne kravene, siden det gjør det lettere å vurdere om det kjøperen ber om er rimelig. Utgangspunktet er at kjøperen skal stilles som om boligen var slik han hadde grunn til å regne med.

Retting betyr at selgeren utbedrer feilen selv eller betaler for at den blir utbedret. Prisavslag betyr at kjøperen får tilbake en del av kjøpesummen, normalt tilsvarende det det koster å utbedre mangelen. Erstatning kan komme i tillegg og dekke tap kjøperen har fått som følge av feilen, for eksempel leie av hybel mens badet er ubrukelig. Egenandelen på 10 000 kr gjelder også her.

Dette er kravene kjøperen kan gå videre med:

• Retting av mangelen
• Prisavslag som tilsvarer utbedringskostnaden
• Erstatning for økonomisk tap
• Heving av kjøpet, men bare ved vesentlige mangler

Heving av boligkjøpet er det mest dramatiske alternativet og skjer sjelden. Kjøpet går da tilbake, og partene må levere tilbake bolig og penger. Det krever at mangelen er så alvorlig at det ikke er rimelig å holde kjøperen fast i avtalen. I de fleste saker ender partene med prisavslag, enten gjennom en forhandlet løsning eller etter en vurdering fra forsikringsselskapet.

Har du kjøpt eller solgt nybygg, gjelder andre regler

Alt vi har skrevet over gjelder brukte boliger, der avhendingsloven styrer forholdet mellom kjøper og selger. Kjøper du en bolig direkte fra en utbygger, er det bustadoppføringslova som gjelder. Reglene er på mange punkter sterkere for kjøperen, og kravet rettes mot entreprenøren, ikke mot en privat selger. Egenandelen på 10 000 kr gjelder heller ikke ved nybygg.

Det er vanlig med en ettårsbefaring ved nybygg, der kjøper og entreprenør går gjennom boligen sammen. Du skal likevel ikke vente på den befaringen med å si fra om feil du oppdager. Reklamasjonsfristen begynner å løpe ved overtakelsen også her.

Dette skiller nybygg fra brukt bolig:

• Loven er bustadoppføringslova, ikke avhendingsloven
• Kravet rettes mot entreprenøren eller utbyggeren
• Kjøper og entreprenør holder normalt en ettårsbefaring
• Entreprenøren skal stille garanti på minst 5 % av kjøpesummen i fem år etter overtakelsen

Grensen er ikke alltid tydelig. Kjøper du en bolig som er nesten ny, men av en privatperson som bodde der et halvt år, er det som regel avhendingsloven som gjelder. Du bør få avklart hvilken lov som styrer saken din før du sender krav, siden det avgjør både frister og hvem kravet skal til. Den samme feilen i badet kan altså bli behandlet helt ulikt avhengig av hvem du kjøpte av.

Feil etter overtakelse avgjøres ofte de første ukene

Det spiller liten rolle om du har kjøpt eller solgt. I en sak om feil etter overtakelse er det ofte de første ukene som avgjør hvor sterk posisjonen din blir. En frist som renner ut eller et bevis som forsvinner, kan koste deg titusener. Send oss en kort beskrivelse av hva som har skjedd, så ser en av advokatene våre på saken uforpliktende. Du får en ærlig vurdering av om kravet holder, hva det kan være verdt og hva det vil koste å ta det videre.