Eierseksjonsloven: Komplett guide til regler og rettigheter

Vannet renner fra naboleiligheten og inn på badet ditt. Styret nekter deg å sette opp et ladepunkt for elbilen. Naboen leier ut leiligheten på Airbnb 200 dager i året, og du lurer på om det er lov. Alle disse situasjonene styres av eierseksjonsloven, og loven gir deg bedre rettigheter enn de fleste tror.

Eierseksjonsloven regulerer det meste i hverdagen din som seksjonseier. Den styrer vedlikehold, felleskostnader, utleie, parkering og hvilke beslutninger som krever flertall på årsmøtet. Vi ser ofte at konflikter i sameier bunner i at folk ikke vet hvilke rettigheter og plikter de har etter loven. Her i denne guiden får du en oversikt over de viktigste reglene som påvirker deg som eier en eierseksjon. Vi forklarer hvem som har ansvar for hva, hvilke paragrafer du bør kjenne til og når det er lurt å snakke med en advokat.

Hva er eierseksjonsloven, og hvem gjelder den for?

Eierseksjonsloven er den norske loven som regulerer alle forhold knyttet til seksjonerte eiendommer. Loven trådte i kraft 1. januar 2018 og erstattet eierseksjonsloven fra 1997. Du finner hele lovteksten på Lovdata, og den gjelder for alle eierseksjoner som er opprettet etter dagens regler, samt de fleste som ble opprettet tidligere.

En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom der du har enerett til å bruke din egen bruksenhet. Loven bruker ordet bruksenhet om det du i hverdagen kaller leiligheten din, men det kan også være et rekkehus eller en næringsseksjon. Du eier altså leiligheten din fullt og helt, men du deler eierskap til fellesarealene med naboene dine. Det er en viktig forskjell fra borettslag, der du eier en andel i et lag som igjen eier bygget. Borettsalg styres av en egen lov, nemlig borettslagsloven. Sameiebrøken din forteller hvor stor del av sameiet du eier, og den finner du i vedtektene.

Loven regulerer en lang rekke forhold som påvirker hverdagen din:

• Seksjonering: hvordan en eiendom deles inn i seksjoner
• Vedlikehold: hvem som har ansvar for hva
• Utleie: rett til langtids- og korttidsutleie
• Felleskostnader: fordeling og betaling
• Årsmøte og styre: beslutninger i sameiet
• Mislighold: hva som skjer ved manglende betaling eller brudd på reglene

Loven er i utgangspunktet ufravikelig, men flere av reglene kan endres gjennom vedtektene dersom loven åpner for det. Det betyr at vedtektene i ditt sameie kan inneholde bestemmelser som avviker fra hovedregelen, så lenge avvikene er tillatt etter loven. Du bør alltid lese vedtektene før du kjøper en eierseksjon og helst be megleren om dem i god tid før budrunden. Sjekk om det står noe rart i dem før du inngår kjøpet. Mulighetene til å angre boligkjøpet er svært begrenset etter at kontrakten er signert.

Sameieloven eller eierseksjonsloven: hvilken gjelder?

Eierseksjonsloven gjelder for seksjonerte eiendommer, mens sameieloven gjelder for useksjonerte sameier. Det er viktig å skille mellom dem fordi reglene er ganske ulike. Hvis eiendommen din er seksjonert, gjelder eierseksjonsloven. I så fall finner du sameiebrøken din i vedtektene.

Et seksjonert sameie er registrert i grunnboken med egne seksjoner. Hver seksjon har et eget gårds- og bruksnummer, samt seksjonsnummer. Et useksjonert sameie kan for eksempel være en hytte du eier sammen med søsknene dine eller en eiendom som flere personer eier sammen uten formell seksjonering. Eierseksjonsloven har detaljerte regler om vedlikehold, årsmøte, utleie og mye annet, mens sameieloven er kortere og mer åpen for individuelle avtaler.

Kort forskjell mellom de to lovene:

• Eierseksjonsloven: regulerer eierseksjoner i bygg med flere bruksenheter, har egne regler for styre og årsmøte
• Sameieloven: regulerer alle andre former for sameie, gir partene stor avtalefrihet
• Boliger: kan etter 1997 ikke eies i sameie uten å være seksjonert
• Hytter, biler og andre eiendeler: kan eies i sameie uten seksjonering

Du kan dermed ikke eie en bolig i et useksjonert sameie hvis sameiet ble opprettet etter 1997, noe som fremgår av eierseksjonsloven § 4. Eldre sameier som er stiftet før den datoen kan fortsatt eksistere i useksjonert form, men de er sjeldne i dag. Lurer du på hvilken lov som gjelder i din situasjon, kan en advokat raskt avklare det basert på dokumentene i grunnboken.

Hvem eier hva: sameiebrøk, bruksenhet og fellesarealer

Du har enerett til å bruke din egen bruksenhet, men eier samtidig en ideell andel av hele eiendommen. Sameiebrøken din uttrykker hvor stor del av sameiet du eier, og den har stor betydning for både økonomien din og innflytelsen din. Brøken bestemmer hvor mye du betaler i felleskostnader og hvor mange stemmer du har på årsmøtet i sameier med blandet bolig og næring.

Bruksenheten din omfatter selve leiligheten, men også eventuelle tilleggsarealer som hører til seksjonen. Det kan for eksempel være en bod i kjelleren eller en parkeringsplass i garasjekjelleren. Disse tilleggsarealene er ofte de som skaper mest forvirring. Noen sameier har tildelt boder som er en del av bruksenheten, mens andre har boder som hører til fellesarealet med bruksrett til den enkelte seksjonen. Sjekk seksjoneringsbegjæringen og vedtektene hvis du er usikker. Balkonger er som regel en del av bruksenheten din, men selve fasaden og rekkverket regnes som fellesareal.

Typiske fellesarealer i et eierseksjonssameie:

• Trapperom og ganger
• Tak, fasader og bærende konstruksjoner
• Felles bod, vaskerom og sykkelparkering
• Felles uteareal som hage og lekeplass
• Tekniske rom og hovedrør
• Heis og felles parkering

Du har som seksjonseier rett til å bruke fellesarealene på vanlig måte, sammen med de andre seksjonseierne. Du kan derimot ikke ta dem i bruk bare for deg selv eller bygge på dem uten samtykke fra de andre. Ønsker du for eksempel å sette opp et lite redskapsskur på fellesarealet, må du ha tillatelse fra sameiet. Vil du leie eller kjøpe en del av fellesarealet, kreves det som hovedregel enstemmighet fra alle seksjonseierne.

Eierseksjonsloven § 23: Hvor mange seksjoner kan du eie?

Du kan maks erverve to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie etter eierseksjonsloven § 23. Regelen kalles ervervsbegrensningen og skal hindre at enkeltpersoner eller selskaper kjøper opp store deler av et sameie. Begrensningen gjelder bare boligseksjoner, ikke næringsseksjoner.

Bakgrunnen for regelen er å motvirke profesjonelt oppkjøp og å beskytte det vanlige bomiljøet i seksjonerte eiendommer. Loven omfatter også indirekte erverv. Du kan for eksempel ikke eie én seksjon privat og samtidig kontrollere et selskap som eier en annen. Det vil bli regnet som tre seksjoner hvis du allerede har to. Begrensningen gjelder per sameie, så du kan godt eie to seksjoner i ett sameie og to i et annet.

Det finnes noen unntak fra to-seksjonsregelen:

• Næringsseksjoner: ingen begrensning på antall
• Arv: du kan arve flere seksjoner uten å bryte regelen
• Tvangsovertakelse: panthaver kan overta uten å rammes av begrensningen
• Statlige aktører: Husbanken og lignende har egne unntak

Skulle du komme i en situasjon der du eier flere seksjoner enn loven tillater, kan sameiet pålegge deg å selge de overskytende seksjonene. Pålegget om salg er en alvorlig sanksjon. Pass derfor på å sjekke regelverket før du eventuelt kjøper seksjon nummer to i et sameie der du allerede eier en seksjon.

Les også

Når sameierne ikke blir enige: Slik krever du oppløsning

Vedlikehold etter eierseksjonsloven § 32 og § 33

Eierseksjonsloven § 32 regulerer din vedlikeholdsplikt som seksjonseier, og § 33 regulerer sameiets vedlikeholdsplikt. Hovedregelen er enkel. Du vedlikeholder det som er inni leiligheten din, mens sameiet vedlikeholder bygningen og fellesarealene. Du har ansvar for å holde din egen bruksenhet i forsvarlig stand, slik at det ikke oppstår skader på andre seksjoner eller på fellesarealer.

I praksis betyr det at du må holde gulv, vegger, tak og innvendige installasjoner ved like. Du har også ansvar for sanitærutstyr som toalett, dusj og vannkraner, og du skal vedlikeholde rør og ledninger fra første hovedsikring eller inntakssikring og videre inn i leiligheten. En lekkasje fra et baderom du har forsømt å vedlikeholde, kan gi deg et erstatningsansvar overfor naboen og i verste fall overfor hele sameiet.

Dette har du ansvar for i din egen seksjon:

• Overflater: tapet, maling, gulvbelegg, parkett og fliser
• Sanitærutstyr: toalett, dusj, badekar, vask og varmtvannsbeholder
• Innredning og inventar: kjøkkeninnredning, skap, innvendige dører
• Tekniske installasjoner: varmekabler, ventiler, kraner og rør fra forgreningspunktet
• Våtrom: membran, sluk og fall i gulv

Sameiet har på sin side ansvar for bygningen utvendig, bærende konstruksjoner, hovedrør, heis, tak, fasade og alle fellesarealer. Sameiet skal også ha en vedlikeholdsplan som styret legger frem for årsmøtet. Pengene til større vedlikehold settes som regel av i et eget vedlikeholdsfond.

Hvem betaler for vinduer, dører og våtrom?

Vinduer og ytterdører er et klassisk tilfelle som ofte fører til uenighet. Du har ansvar for å vedlikeholde vinduene og ytterdøren i seksjonen din. Men hvis hele vinduet må byttes ut, er det sameiet som tar regningen. Du maler og pusser opp, mens sameiet betaler for utskiftningen. Det er fordi vinduene har betydning for fasaden og energiøkonomien i hele bygget.

Våtrom er ditt ansvar fullt og helt, inkludert membran og sluk. Skulle sluket likevel måtte byttes, er det sameiet som tar utskiftningen, mens du står for resten av oppussingen. Dette er en lett detalj å overse, og mange ender opp med å betale for ting de ikke skal. Sjekk alltid med styret eller en advokat før du tar på deg en stor regning for noe som kan vise seg å være sameiets ansvar.

Når trenger du styrets samtykke for å pusse opp?

Du kan i utgangspunktet pusse opp leiligheten din fritt så lenge endringene holder seg innenfor seksjonen din. Du trenger ikke styrets samtykke for å male veggene, bytte kjøkken, legge nytt gulv eller pusse opp badet, så lenge du ikke gjør inngrep i bærende konstruksjoner eller i fellesinstallasjoner. Men reglene blir strengere når oppussingen påvirker bygningen.

Skal du rive en bærende vegg, lage hull i fasaden for å sette inn et nytt vindu eller bygge inn balkongen din, må du som regel ha samtykke fra sameiet. Du må kanskje også ha en byggetillatelse fra kommunen. Endringer som påvirker fasaden krever samtykke fra årsmøtet og noen ganger to tredjedels flertall. Bygger du om uten samtykke, kan sameiet kreve at du tilbakefører endringene for egen regning.

Tiltak som vanligvis krever to tredjedels flertall på årsmøtet:

• Ombygging eller andre endringer av bygningen som går utover vanlig vedlikehold
• Salg, kjøp eller pantsettelse av fast eiendom
• Endring av vedtektene
• Tiltak som har betydning for utseendet på eiendommen
• Vesentlige endringer av fellesarealer

La oss si at du vil bygge en glassveranda på balkongen din. Selv om balkongen er en del av bruksenheten din, vil glasset endre fasaden. Da kreves det samtykke fra årsmøtet med kvalifisert flertall. Det samme gjelder hvis du vil flytte hovedinngangen eller skifte ut vinduene med en helt annen modell. Spør alltid styret før du setter i gang med større endringer, slik at du slipper å rive ned det du har bygget opp.

Felleskostnader og sameiebrøk: slik fordeles regningen

Felleskostnader er alle utgifter som ikke knytter seg til den enkelte leiligheten. Eierseksjonsloven § 29 sier at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken, med mindre annet er bestemt i vedtektene. Har du en sameiebrøk på 75 av 1000, betaler du 7,5 % av felleskostnadene. Det spiller ingen rolle hvor mye du faktisk bruker fellesarealene.

Felleskostnadene dekker en lang rekke utgifter. Det handler om strøm i ganger og oppvarming av fellesarealer, forsikring, revisjon, renhold og avsetning til fremtidig vedlikehold. Beløpet du betaler hver måned består som regel av to deler: en del som dekker løpende drift og en del som settes av til vedlikeholdsfondet. Årsmøtet vedtar budsjettet hvert år, og styret står for innkrevingen.

Typiske poster i felleskostnadene:

• Forsikring av bygningen
• Strøm og oppvarming av fellesarealer
• Renhold av trapperom og fellesarealer
• Vedlikehold av tak, fasade og felles installasjoner
• Honorar til styreleder og revisor
• Avsetning til vedlikeholdsfond

Det finnes unntak fra hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Vedtektene kan bestemme at noen kostnader skal fordeles etter forbruk. Vann og strøm fordeles for eksempel per seksjon så lenge det finnes en egen måler. Fordelingen kan også skje etter nytte hvis enkelte seksjoner har mer glede av et tiltak enn andre. Du finner vanligvis fordelingsreglene i vedtektene, og endringer i fordelingen krever som regel to tredjedels flertall på årsmøtet.

Hva skjer hvis du ikke betaler felleskostnader?

Sameiet får automatisk legalpant i seksjonen din på inntil 2 G (folketrygdens grunnbeløp) for ubetalte felleskostnader. Pantet oppstår uten at sameiet trenger å gjøre noe aktivt, og det går foran de fleste andre heftelser på leiligheten. Lar du gjelden vokse, kan sameiet begjære tvangssalg av seksjonen din. Først sender styret en purring, deretter et inkassovarsel og til slutt et formelt krav om betaling.

Betaler du fortsatt ikke, kan sameiet ta saken til namsmannen. Namsmannen kan ilegge tvangssalg gjennom tingretten. Tvangssalg er en alvorlig sanksjon som sjelden kommer brått, men én ubetalt regning kan eskalere raskt hvis du ikke tar tak i den. Snakk med styret hvis du har midlertidige problemer med å betale. De fleste sameier strekker seg langt for å finne en løsning før det blir tvangssalg.

Eierseksjonsloven § 24: utleie og korttidsutleie

Du har som hovedregel fri rett til å leie ut din egen seksjon. Du bestemmer selv om du vil bo der eller leie det ut, og vedtektene kan ikke nekte deg vanlig langtidsutleie. Eierseksjonsloven § 24 er likevel tydelig på at korttidsutleie er begrenset til 90 dager per kalenderår.

Korttidsutleie defineres som utleie i perioder på inntil 30 dager om gangen. Regelen ble innført for å håndtere konsekvensene av plattformer som Airbnb. Vedtektene kan utvide grensen til opptil 120 dager eller stramme den inn til ned mot 60 dager. Men det skal mye til for å fravike hovedregelen i den ene eller den andre retningen.

Sentrale regler for utleie etter eierseksjonsloven:

• Langtidsutleie: ingen begrensning i loven, du kan leie ut fritt
• Korttidsutleie: maks 90 dager per år som hovedregel
• Vedtektene: kan utvide til 120 dager eller stramme inn til 60 dager
• Næringsseksjoner: ikke omfattet av korttidsutleiereglene
• Meldeplikt: vedtektene kan kreve at du melder fra ved utleie

Eier du en leilighet i et populært turistområde og vurderer korttidsutleie, bør du sjekke vedtektene før du legger leiligheten ut på Airbnb. Mange sameier har skjerpet reglene de siste årene, og noen krever at du melder fra hver gang du leier ut. Bryter du regelen systematisk, risikerer du både erstatningsansvar og pålegg om å selge.

Les også

Skal du arve eller gi bort en seksjon? Slik unngår du skattesmellen

Parkering og ladepunkt for elbil

Loven ble endret i 2021 slik at du som seksjonseier har rett til å sette opp ladepunkt for elbil. Retten gjelder både egen parkeringsplass og felles parkeringsareal, og sameiet kan bare nekte dersom det foreligger en saklig grunn. Sameiet kan for eksempel nekte hvis kapasiteten i det elektriske anlegget ikke er tilstrekkelig eller hvis installasjonen vil koste urimelig mye.

Du må selv dekke kostnaden ved selve ladepunktet, men sameiet skal som regel ta kostnaden ved nødvendig oppgradering av fellesanlegget. Sameiet kan også vedta en samlet løsning for hele bygget, slik at alle får tilgang etter hvert som behovet melder seg. Vedtak om felles ladeløsning krever vanligvis to tredjedels flertall på årsmøtet, siden det innebærer en større investering.

Slik går du frem hvis du vil sette opp ladepunkt:

• Send skriftlig søknad til styret
• Beskriv hvilken type lader og hvor den skal monteres
• Vent på styrets vurdering: de har en begrunnelsesplikt hvis de nekter
• Klag til årsmøtet hvis styret avslår uten saklig grunn
• Kontakt advokat hvis du fortsatt får urimelig avslag

Parkering generelt reguleres i seksjoneringsbegjæringen og vedtektene. Noen sameier har tildelte plasser som hører til den enkelte bruksenheten, mens andre har felles parkeringsareal med bruksrett etter behov. Sjekk grunnbokutskriften for å finne ut om parkeringsplassen din er en del av bruksenheten din eller om den er en bruksrett til fellesareal. Forskjellen har betydning for hva du kan selge, leie ut og bygge på.

Slik tas beslutningene på årsmøtet og i styret

Årsmøtet er det øverste organet i sameiet og skal avholdes minst én gang i året, normalt innen utgangen av juni. Alle seksjonseiere har rett til å delta, fremme forslag og stemme på årsmøtet. Du har som hovedregel én stemme per seksjon du eier, men i sameier med både bolig- og næringsseksjoner kan stemmene fordeles etter sameiebrøk. Reglene om årsmøtet finner du nærmere beskrevet i Regjeringens veileder til eierseksjonsloven.

Styret står for den daglige driften mellom årsmøtene og består av minst tre personer i sameier med åtte eller flere seksjoner. Styremedlemmene velges på årsmøtet for to år av gangen og kan gjenvelges. Vanlige saker som vedlikehold, mindre innkjøp og inngåelse av løpende avtaler avgjøres av styret med alminnelig flertall. Større saker krever som regel årsmøtet, og noen ganger to tredjedels flertall eller enstemmighet.

Saker som krever to tredjedels flertall på årsmøtet:

• Endring av vedtektene
• Ombygging eller endringer på bygningen som går utover vanlig vedlikehold
• Salg, kjøp eller pantsettelse av fast eiendom
• Endringer i fordelingen av felleskostnader
• Vesentlige endringer av fellesarealer

Mener du at årsmøtet eller styret har tatt en ulovlig avgjørelse, kan du klage. Du har rett til å reise søksmål mot vedtaket innen én måned etter at vedtaket ble fattet, og fristen er kort. Domstolene kan kjenne vedtaket ugyldig hvis det strider mot loven eller vedtektene, eller hvis det går så langt at det er åpenbart urimelig for én eller flere seksjonseiere. Du bør raskt få hjelp av en advokat hvis du mener at du er rammet av et urettmessig vedtak.

Tvister og mislighold

De fleste konflikter i eierseksjonssameier løses uten advokat eller domstol. Noen ganger eskalerer det likevel, vanligvis når én eier systematisk bryter vedtektene, ikke betaler felleskostnader eller når styret og en seksjonseier står helt fastlåst. Eierseksjonsloven § 38 gir sameiet rett til å pålegge en seksjonseier å selge seksjonen sin ved alvorlig mislighold.

Pålegg om salg er en av de strengeste sanksjonene i norsk boligrett og brukes sjelden. Det kreves at misligholdet er vesentlig, og at man har sendt en skriftlig advarsel på forhånd. Typiske grunner kan være vedvarende støy som ødelegger bomiljøet, gjentatte brudd på korttidsutleiereglene, manglende betaling av felleskostnader over tid eller alvorlig forsømmelse av vedlikeholdsplikten som har skadet andre. Pålegget kommer som regel etter flere advarsler, og seksjonseieren får anledning til å rette opp før det blir alvor.

Typiske tvister i eierseksjonssameier:

• Vedlikeholdstvister: hvem som har ansvar for skade og reparasjon
• Felleskostnader: manglende betaling og uenighet om fordeling
• Korttidsutleie: brudd på 90-dagersregelen
• Ombygginger: oppussing eller endringer uten samtykke
• Støy og bomiljø: vedvarende plager fra én seksjon

Mange tvister kan løses gjennom dialog med styret, mekling eller en forhåndsvurdering fra en advokat. Sameier som lar konflikter ligge risikerer til slutt å ende opp med dyrere løsninger i form av advokatutgifter og et dårligere bomiljø. Får du et brev fra styret med påstand om mislighold, bør du svare skriftlig og dokumentere din side av saken med en gang. Mange innbo- og boligforsikringer har rettshjelpsdekning som dekker advokatutgifter ved tvister i sameier. Det kan derfor være rimeligere å få juridisk hjelp enn folk tror.

Konklusjon: Dette er de viktigste reglene i eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven gir deg rammene, men det er vedtektene i ditt eget sameie som fyller dem med innhold. Loven bestemmer hovedreglene for vedlikehold, utleie og felleskostnader, mens vedtektene kan stramme inn eller utvide flere av dem. Det er derfor du bør lese vedtektene nøye før du kjøper. Du bør også kjenne loven godt nok til å se når et vedtak fra styret faktisk er lovlig. Mange konflikter handler ikke om vond vilje, men at ingen av partene visste hva som egentlig gjaldt.

Det er lurt å få saken din vurdert av en advokat, enten det handler om vedlikehold, utleie, parkering eller et vedtak fra styret som du mener er ulovlig. Du kan få en uforpliktende vurdering fra Saga Advokatfirma. Vi ser på saken og hjelper deg med å finne den beste veien videre. Våre advokater sjekker også om du kan bruke rettshjelpsdekningen i eventuelle forsikringer.