Naboen har parkert på samme plass utenfor oppgangen i tre år. Du har begynt å tenke på den som “hans”, og kanskje gjør han det selv. Så en dag setter du bilen der, og da smeller det. Parkering på fellesareal i sameie skaper flere nabokonflikter enn de fleste kanskje tror, nettopp fordi vane og eierskap blandes sammen i folks hoder.

Det store spørsmålet er om naboen egentlig kan legge beslag på en del av sameiets fellesareal ved å parkere der fast. Svaret ligger i eierseksjonsloven. En parkeringsplass på fellesareal tilhører alle seksjonseierne i fellesskap, med mindre plassen er gjort til en tilleggsdel til en bestemt seksjon eller noen har fått enerett til den. Ingen får en privat plass bare fordi de har brukt den lenge.

Parkering i sameie: fellesareal eller privat?

Utgangspunktet er enkelt. En parkeringsplass i et sameie er fellesareal, akkurat som trappeoppgangen og hagen, med mindre den er skilt ut på en av to bestemte måter. Det holder ikke at plassen ligger nærmest inngangen din, at du har brukt den i årevis, eller at den forrige eieren “alltid” sto der. Loven ser på hvordan sameiet faktisk er organisert på papiret, ikke på hvem som er vant til å parkere der.

Det er to måter en plass kan være privat på, og du finner svaret i sameiets egne dokumenter. En parkeringsplass er privat bare hvis den er en tilleggsdel, eller hvis det er gitt en formell enerett til den.

• Tilleggsdel: plassen er fastsatt som en del av en bestemt seksjon ved seksjoneringen, og står i seksjoneringsbegjæringen og på matrikkelkartet
• Enerett: årsmøtet har vedtatt at en bestemt seksjonseier har eksklusiv bruksrett til plassen, gjerne nedfelt i vedtektene
• Felles: alt annet, altså plasser som verken er tilleggsdel eller omfattet av et enerettsvedtak, tilhører alle seksjonseierne sammen

Sjekk seksjoneringsbegjæringen og vedtektene før du konkluderer med at en plass er din eller naboens. En tilleggsdel følger seksjonen ved salg og kan ikke tas fra deg av årsmøtet. En felles plass kan ingen enkelt seksjonseier hevde privat rett til uten et gyldig grunnlag. Reglene om felles og eksklusiv bruk finner du i eierseksjonsloven § 25. Det er nettopp der de fleste parkeringskonfliktene får sin avklaring.

Hvem kan bruke felles parkering i sameiet?

Er plassene felles, har alle seksjonseierne i utgangspunktet lik rett til å bruke dem. Det betyr ikke at det er fritt frem, og det betyr definitivt ikke at den som kommer først får eie plassen for godt. Bruken av fellesarealer styres av eierseksjonsloven § 25. Loven setter to grenser. Du kan bruke arealet til det det er ment for, og du kan ikke bruke det på en måte som er urimelig eller unødvendig til ulempe for de andre seksjonseierne.

En parkeringsplass er ment for å parkere en bil, ikke for å oppbevare en campingvogn hele sommeren eller for å sette fra deg en bil uten skilter i månedsvis. Den vanligste misforståelsen er at langvarig bruk gir eiendomsrett. Det gjør den ikke. Noen som har parkert fast på samme felles plass i mange år, har ikke fått noen rett til den. Ingen kan permanent legge beslag på en felles plass uten et rettslig grunnlag.

• Alle seksjonseiere: har lik rett til fellesplassene, ingen har fortrinn i kraft av vane
• Ikke beslagleggelse: fast parkering på samme plass over tid gir ingen enerett
• Hensynskravet: bruken må ikke være urimelig eller unødvendig til ulempe for de andre
• Ikke utleie til utenforstående: en seksjonseier kan ikke fritt leie ut felles parkering til folk utenfra

Naboen som har stått på “sin” plass i tre år, har altså ikke rett til den fremfor deg, med mindre sameiet har gitt ham enerett. Du kan ta det opp med styret og kreve at parkeringen ordnes på en rettferdig måte hvis du mener at noen legger beslag på et fellesareal. Blir konflikten fastlåst, er dette et typisk spørsmål en eiendomsadvokat raskt kan avklare. Svaret ligger som regel i sameiets papirer og i loven.

Les også

Hva har du egentlig lov til på fellesarealet? Se reglene

Kan noen i sameiet kreve eller ta enerett til en p-plass?

Enerett til en bestemt parkeringsplass i et sameie er fullt mulig, men det krever et vedtak. Ingen kan ta seg til rette på egen hånd. Eierseksjonsloven § 25 åpner for at årsmøtet kan gi en seksjonseier enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealet. En parkeringsplass er et typisk eksempel på det. Denne eneretten kan gis for inntil 30 år og kan vedtektsfestes, slik at den følger seksjonen ved salg. Poenget er at det er et fellesskapsvedtak som ligger til grunn, ikke at en enkelt beboer har bestemt seg for at plassen er hans.

Reglene setter samtidig klare grenser for hva en enerett kan omfatte. Du kan ikke få enerett til alt mulig av fellesarealet, og noen deler er helt utenfor rekkevidde uansett hva årsmøtet måtte mene.

En enerett til parkering krever vedtak, og du kan aldri legge beslag på noe som må være tilgjengelig for alle.

• Krever vedtak: årsmøtet må gi eneretten, den oppstår ikke av seg selv eller ved hevd
• Inntil 30 år: eneretten kan gis for maksimalt 30 år og kan vedtektsfestes
• Ikke rømningsveier: eneretten kan ikke omfatte inngangsparti, trapp eller rømningsvei
• Ikke urimelig skjevfordeling: en enerett som stenger de andre ute fra all parkering, kan bli satt til side

Naboen som vil ha “sin” plass formelt, må altså få årsmøtet med på det. Hvis årsmøtet sier nei, har han ingen rett. Du kan på den andre siden oppleve at noen har fått en enerett som virker urimelig eller som aldri ble formelt vedtatt. Da er det verdt å få den vurdert. En feilaktig etablert enerett kan angripes, og et vedtak som strider mot loven står seg ikke.

Slik organiserer sameiet parkeringen

Sameiet er ikke overlatt til vanens rett. Årsmøtet og styret kan vedta en parkeringsordning som fordeler de felles plassene på en ryddig måte. Det er ofte den beste løsningen når det er færre plasser enn biler. En slik ordning kan fastsettes i vedtektene eller i ordensreglene. Den binder alle seksjonseierne så lenge den er saklig og lik for alle i samme situasjon. Dette gir forutsigbarhet og demper nettopp den typen konflikt som oppstår når alle tror at plassen utenfor egen dør tilhører dem.

En parkeringsordning kan utformes på flere måter, avhengig av hvor mange plasser sameiet har og hvordan behovet fordeler seg. Det viktige er at styret holder seg innenfor sameiets egne regler og likebehandler beboerne.

Styret kan vedta en parkeringsordning, men den må være saklig og lik for alle i samme situasjon.

• Tildeling: faste plasser tildeles seksjonseierne etter en fast og etterprøvbar nøkkel
• Rullering: plassene byttes mellom beboerne etter et oppsett, slik at ingen sitter permanent på de beste
• Gjesteplasser: enkelte plasser settes av til besøkende og kan ikke okkuperes fast av beboere
• Ordensregler: regler om for eksempel maks parkeringstid, forbud mot vrakbiler og krav om synlig oblat

De siste årene har nye regler for sameier styrket beboernes rett til lading og tilrettelegging. Men selve retten til å organisere parkeringen har alltid ligget hos fellesskapet. Du kan be styret om protokollen fra årsmøtet der ordningen ble vedtatt, hvis du er usikker på om den er lovlig. En ordning som aldri er behandlet på et årsmøte står svakt. Da kan du ha grunnlag for å kreve den endret.

Les også

Enerett til en del av sameiet: Dette sier reglene

Elbillading på felles parkering

Elbillading er blitt en av de vanligste kildene til parkeringskonflikt i sameier. En seksjonseier som har rett til å parkere på sameiets eiendom, har etter eierseksjonsloven § 25 a rett til å anlegge et ladepunkt for elbil eller ladbar hybrid. Dette gjelder enten du har en fast plass eller bruker felles plasser. Har du rett til å parkere uten fast plass, kan du faktisk kreve at det etableres et ladepunkt du kan bruke. Styret bestemmer hvor ladepunktet skal plasseres, men det kan ikke bare avvise ønsket.

Sameiet kan nemlig bare nekte lading dersom det foreligger saklig grunn. Terskelen for hva som teller som en saklig grunn, er høyere enn mange styrer tror. “Vi ønsker det ikke” er ikke i nærheten av å holde. Sameiet må ha en dokumentert saklig grunn for å nekte deg et ladepunkt.

• Dokumentert overbelastning: reell risiko for at strømnettet i bygget ikke tåler flere ladepunkter
• Bygningsmessige forhold: fysiske forhold som gjør en installasjon uforsvarlig
• Manglende plass: rett og slett ikke fysisk rom for et ladepunkt der du kan parkere
• Ikke saklig: generell brannfrykt eller at styret bare ikke vil, holder ikke som avslag

Får du nei fra styret uten en reell begrunnelse, er avslaget sannsynligvis ugyldig. Regjeringen har i egne tolkningsuttalelser presisert at retten til lading står sterkt, og at «saklig grunn» skal tolkes strengt. Nekter sameiet uten at noen av de faktiske grunnene foreligger, kan du bringe saken videre.

Les også

Korttidsutleie i sameie: sjekk 90-dagersregelen

Tilrettelagt parkering på fellesareal i sameie for beboere med nedsatt funksjonsevne

Beboere med nedsatt funksjonsevne har et eget vern når det gjelder parkering. En seksjonseier som allerede har en parkeringsplass i sameiet og har behov for en tilrettelagt plass, kan etter eierseksjonsloven § 26 kreve at styret pålegger en annen seksjonseier uten slikt behov å bytte plass.

Denne bytteregelen sørger for at en HC-tilpasset plass havner hos den som faktisk trenger den, i stedet for hos den som tilfeldigvis fikk den tildelt. Forutsetningen er altså at personen med behov allerede disponerer en plass som kan byttes bort. Regelen er nokså presis om hva som kan kreves, og det er verdt å kjenne rammene før du ber om et bytte.

En beboer med nedsatt funksjonsevne kan kreve å bytte til en tilrettelagt plass, forutsatt at vedkommende allerede har en plass i sameiet.

• Bytteregel: styret kan pålegge en seksjonseier uten behov å bytte fra seg den tilrettelagte plassen
• Krav om egen plass: retten forutsetter at den som har behov, allerede disponerer en parkeringsplass
• Rimelig likeverd: plassene som byttes bør stå i et rimelig forhold til hverandre
• Vedtektsfesting: sameiet kan sikre tilrettelagte plasser gjennom vedtektene eller en bytteordning

Departementet har i flere uttalelser lagt til grunn at retten kan gjelde beboeren uansett om vedkommende er seksjonseier, husstandsmedlem eller leietaker, så lenge behovet er reelt. Er du usikker på om du eller noen i husstanden har krav på et slikt bytte? Da kan det være lurt å få det vurdert konkret opp mot situasjonen i akkurat ditt sameie.

Konklusjon: parkering på fellesareal i sameie avgjøres av papirene, ikke av vanen

Parkering på fellesareal i sameie handler egentlig om ett enkelt spørsmål: er plassen skilt ut som tilleggsdel eller gitt som enerett, eller er den felles? Er den felles, har alle lik rett, og ingen får eie den ved å parkere der lenge nok. Vane er ikke det samme som rett, og både lading og tilrettelagt parkering er beskyttet av regler som styret ikke kan overse. Det samme prinsippet gjelder i borettslag på tilstøtende punkter, men i sameier er det eierseksjonsloven som gjelder.

Står du midt i en parkeringstvist? Det er ofte små detaljer i seksjoneringsbegjæringen, vedtektene og årsmøteprotokollen som avgjør hvem som har rett, og de er lette å overse på egen hånd. Send oss en kort beskrivelse av situasjonen din, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken uforpliktende.

Vi sier tydelig fra om du har noe å gå på, hva du realistisk kan kreve og hva det vil koste deg å ta saken videre. Mange innbo- og boligforsikringer har dessuten en rettshjelpsdekning som kan dekke store deler av advokatutgiftene i en nabotvist som denne. Det er verdt å sjekke forsikringen din før du gir opp. Vil du lese mer om regelverket først, finner du en samlet oversikt over eierseksjonsloven hos oss.