Du eier noe sammen med andre. Kanskje er det en leilighet i et bygg med tolv andre enheter? Eller kanskje er det en hytte du og søsknene arvet eller en tomt tre naboer kjøpte i fellesskap. Så dukker det opp spørsmål underveis. Hvem bestemmer, hvordan fordeles kostnadene og kan du selge din del uten at de andre blander seg? Svaret avhenger av om du er underlagt sameieloven eller eierseksjonsloven. De to lovene gir forbausende ulike svar på akkurat de spørsmålene.

Mange tror at “sameie” er “sameie” og at reglene er de samme uansett. Det stemmer ikke. Sameieloven fra 1965 og eierseksjonsloven fra 2017 regulerer to helt forskjellige eierformer. De har hver sine regler for stemmerett, salg, vedlikehold og oppløsning. Bruker du feil regelverk, kan du tape en tvist du egentlig burde ha vunnet eller binde deg til noe du ikke trengte. Denne artikkelen hjelper deg med å avgjøre hvilken lov som gjelder for eiendommen din. Vi forklarer også de praktiske forskjellene som faktisk betyr noe i hverdagen.

Seksjoneringen som avgjør om det er sameieloven eller eierseksjonsloven som gjelder

Den enkleste måten å finne svaret på er å spørre om eiendommen er seksjonert. Er den delt inn i seksjoner og ført i matrikkelen, gjelder eierseksjonsloven (lov 16. juni 2017 nr. 65). Er den ikke det, gjelder sameieloven (lov 18. juni 1965 nr. 6). Dette ene faktumet avgjør nesten alt annet, og du finner det svart på hvitt ved å slå opp eiendommen i grunnboken hos Kartverket.

Et seksjonert bygg har et eget grunnboksblad per seksjon, mens et useksjonert sameie deler ett felles grunnboksblad med ideelle andeler. Ser du at “din” leilighet har eget seksjonsnummer og eget grunnboksblad, er du i et eierseksjonssameie. Ser du derimot at du eier en brøkdel av hele eiendommen sammen med andre, uten egen seksjon, er du i et tingsrettslig sameie.

Kjennetegn som skiller de to fra hverandre:

• Eget seksjonsnummer og eget grunnboksblad peker mot eierseksjonsloven.
• En ideell andel i hele eiendommen, for eksempel 1/3, peker mot sameieloven fremfor eierseksjonsloven
• Vedtekter, årsmøte og styre er typisk for eierseksjonssameiet.
• Muntlig avtale eller et enkelt skjøte uten seksjonering peker mot tingsrettslig sameie.

Er du fortsatt usikker, er grunnboksutskriften fasiten. Det koster noen hundre kroner å bestille, og den viser om eiendommen er seksjonert eller ikke. Denne beslutningen bør du ta før du krangler om noe som helst. Hele diskusjonen om hvem som har rett endrer seg avhengig av hvilken lov som gjelder.

Tingsrettslig sameie vs eierseksjonssameie

Forskjellen mellom de to eierformene handler om hva du faktisk eier. I et tingsrettslig sameie eier du en ideell andel av en udelt ting, enten det er en hytte, en båt eller en tomt. Ingen linje på kartet sier “dette er ditt og dette er mitt”. I et eierseksjonssameie eier du derimot en konkret, avgrenset seksjon med enerett til bruk, i tillegg til en andel av fellesarealene.

Eierseksjonen kan selges og pantsettes helt for seg, akkurat som en selvstendig eiendom. Det er fordi den har sitt eget grunnboksblad. Det er hele poenget med seksjoneringen: hver leilighet blir et omsettelig objekt. En tingsrettslig andel kan også selges, men her kan de andre sameierne ha noe å si.

De praktiske skillene mellom eierformene:

• Eierseksjon: konkret bruksenhet pluss andel av fellesareal, med enerett til egen seksjon.
• Tingsrettslig sameie: ideell brøkdel av hele eiendommen, uten fysisk oppdeling.
• Eierseksjon er standard for leilighetsbygg, rekkehus og flermannsboliger.
• Tingsrettslig sameie er vanlig for hytte, fritidstomt eller båt som eies sammen.

Denne todelingen er ikke tilfeldig. Lovgiver laget eierseksjonsloven nettopp fordi tingsrettslig sameie passer dårlig for boligblokker med mange eiere som skal bo tett og dele på heis, tak og fasade. Sameieloven passer best der to eller flere eier noe sammen uten å bo oppå hverandre, og der behovet for et fast styringsverk er mindre.

Les også

Vil du ut av sameiet? Dette sier sameieloven § 15

Slik styrer sameieloven det useksjonerte sameiet

Sameieloven er en gammel og nokså kortfattet lov, men den løser de grunnleggende spørsmålene om bruk, kostnader og beslutninger. Utgangspunktet er at partene er like store, med mindre annet er avtalt eller følger av forholdet, jf. sameieloven § 2. Eier tre personer en hytte uten at noe er sagt om fordelingen, antar loven at hver eier en tredjedel. Hver sameier har rett til å bruke tingen i samsvar med parten sin etter § 3, så lenge bruken ikke går ut over de andre.

Vanlige driftsbeslutninger avgjøres med flertall regnet etter partsstørrelse, mens de store inngrepene krever mer enn simpelt flertall. Reglene om dette står i sameieloven § 6, og skillet mellom vanlig styring og tiltak som endrer selve tingen er ofte det som utløser konflikt mellom sameierne.

Det du bør merke deg med sameieloven:

• Partene antas like store hvis ikke annet er avtalt, jf. § 2.
• Flertallet styrer den daglige driften, regnet etter partenes størrelse, jf. § 6.
• Loven er i stor grad fravikelig, altså kan sameierne avtale seg bort fra den.
• En skriftlig sameieavtale går foran lovens bakgrunnsregler der den finnes.

At loven er fravikelig er både en styrke og en felle. Styrken er at dere kan skreddersy en avtale som passer akkurat hytta deres eller tomta deres. Fellen er at mange aldri skriver noe ned, og da faller man tilbake på lovens standardløsninger, som ikke alltid passer det man faktisk ønsket. Har dere en god sameieavtale, er halve jobben gjort. Mangler den, blir det sameieloven som bestemmer, enten dere liker det eller ikke.

Løsningsrett og oppløsning: det som skiller sameieloven skarpest

To regler i sameieloven har ingen parallell i eierseksjonsloven, og de overrasker folk mest. Den første er løsningsretten, en form for forkjøpsrett. Vil en sameier selge parten sin til en utenforstående, har de øvrige sameierne rett til å tre inn i handelen og overta parten på samme vilkår etter sameieloven § 11. Du kan altså ikke uten videre slippe en fremmed inn i sameiet mot de andres vilje.

Enhver sameier kan som hovedregel kreve sameiet oppløst med seks måneders varsel etter sameieloven § 15, og det er en rett de andre ikke uten videre kan nekte. Blir dere ikke enige om en minnelig deling, kan tingen tvangsselges og pengene fordeles mellom partene. For et hyttesameie mellom søsken som er blitt uvenner, er nettopp denne oppløsningsretten det tyngste kortet man kan legge på bordet.

Det som gjør sameieloven spesiell på dette punktet:

• Løsningsrett: de andre sameierne kan tre inn ved salg til utenforstående, jf. § 11.
• Oppløsningsrett: en sameier kan kreve sameiet oppløst, jf. § 15.
• Oppløsning kan ende i tvangssalg dersom partene ikke blir enige om delingen.
• Begge rettighetene kan begrenses eller avtales bort i en sameieavtale.

Dette er praktisk viktig fordi det gir hver enkelt en utvei. Sitter du fast i et sameie du vil ut av, gir loven deg en dør. Motsatt kan du bli tvunget til å selge en hytte du gjerne ville beholdt, fordi en medeier krever at den oppløses. Vil dere unngå at én person kan sprenge sameiet, må dere regulere det i en avtale på forhånd, for lovens utgangspunkt er at retten er der.

Hva eierseksjonsloven regulerer i det seksjonerte sameiet

Eierseksjonsloven er langt mer detaljert og mindre fravikelig enn sameieloven. Den forutsetter et fast styringsverk med årsmøte og styre og et sett vedtekter som hvert sameie skal ha etter eierseksjonsloven § 27. Felleskostnadene fordeles i utgangspunktet etter sameiebrøken, jf. § 29, altså den andelen hver seksjon utgjør av det hele. Vedlikeholdsansvaret er delt mellom den enkelte seksjonseier og fellesskapet etter reglene i §§ 32 og 33.

Eierseksjonsloven setter grenser som sameierne ikke kan avtale seg vekk fra, blant annet retten til å drive korttidsutleie inntil 90 døgn i året etter § 24. Loven regulerer også enerett til bruk av fellesareal etter § 25, som gjelder for eksempel når en seksjon får eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass eller en terrasse.

Det eierseksjonsloven regulerer nokså detaljert:

• Vedtekter, årsmøte og styre som fast organisering, jf. § 27.
• Felleskostnader fordelt etter sameiebrøk som hovedregel, jf. § 29.
• Deling av vedlikeholdsansvar mellom seksjon og fellesskap, jf. §§ 32 og 33.
• Korttidsutleie inntil 90 døgn og enerett til fellesareal, jf. §§ 24 og 25.

Vi går ikke inn i selve regnestykket for felleskostnader, de nærmere reglene for parkering eller detaljene i korttidsutleie her, for hvert av de temaene fortjener sin egen gjennomgang. Poenget i denne sammenhengen er at eierseksjonsloven gir deg et ferdig rammeverk med langt flere ufravikelige regler enn sameieloven. Vil du vite mer om hvordan denne loven fungerer i praksis? Vi har en egen gjennomgang av eierseksjonsloven.

Les også

Skal dere seksjonere? Slik går du frem for å opprette sameie

Reglene i sameieloven eller eierseksjonsloven

Et tingsrettslig sameie er ikke låst til sameieloven for all fremtid. Eier dere en bygård eller en flermannsbolig sammen som en ideell andel hver, kan dere seksjonere eiendommen og dermed flytte den over under eierseksjonsloven. Seksjoneringen deler eiendommen i selvstendige seksjoner med eget grunnboksblad, og fra det øyeblikket er det eierseksjonslovens regler som gjelder, ikke lenger sameielovens.

Seksjonering gjør at hver eier kan selge og pantsette sin seksjon uten løsningsrett for de andre, noe som ofte er hele motivasjonen. Den frie omsetningen er mye enklere i et eierseksjonssameie enn i et tingsrettslig sameie, der de øvrige sameierne kan tre inn ved salg. Mange velger derfor å seksjonere nettopp for å slippe forkjøpsdiskusjonene og gjøre boligene lettere å selge.

Hva som endrer seg når dere går fra tingsrettslig sameie til eierseksjon:

• Hver seksjon får eget grunnboksblad og kan omsettes fritt.
• Løsningsretten etter sameieloven § 11 faller bort.
• Sameiet får årsmøte, styre og vedtekter etter eierseksjonsloven.
• Felleskostnader og vedlikehold følger deretter eierseksjonslovens system.

Vi går ikke gjennom selve fremgangsmåten for å seksjonere her, med søknad til kommunen og tinglysing, for det er en prosess i seg selv. Det viktige å forstå er at valget mellom seksjonert og useksjonert ikke er hugget i stein. Passer sameieloven dårlig fordi dere er mange eiere som vil ha frie salg og en ryddig organisering, kan seksjonering være veien dit. Passer tingsrettslig sameie best fordi dere er få og vil holde det enkelt, kan dere la være.

Konklusjon: Finn ut om det er sameieloven eller eierseksjonsloven som gjelder

Spørsmålet om sameieloven eller eierseksjonsloven gjelder avgjøres av ett faktum: Er eiendommen seksjonert eller ikke? Er den seksjonert, med eget grunnboksblad per bolig, styres alt av eierseksjonsloven, med årsmøte, felleskostnader etter brøk og ufravikelige regler du ikke kan avtale deg vekk fra. Er den ikke seksjonert, styres den av sameieloven med ideelle andeler, en fravikelig lov, løsningsrett og en oppløsningsrett som gir hver enkelt en utvei. Slår du opp eiendommen i grunnboka, har du svaret.

Krangler du om vedlikehold, salg eller stemmerett ut fra feil lov, argumenterer du i praksis mot deg selv. Motparten trenger bare å peke på grunnboka. Står du midt i en uenighet i sameiet, eller vurderer du å seksjonere en eiendom dere eier sammen? Da er det verdt å få avklart rettsstillingen din tidlig. Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken din uforpliktende. Vi sier tydelig fra om hvilken lov som gjelder, hva du kan kreve og hva det vil koste deg å gå videre.