Eierformer bolig: Dette eier du, og dette kan du gjøre med boligen

Du sitter med salgsoppgaven til en bolig du vil kjøpe, og i feltet for eierformer står det «Andel». Eller «Aksje». Eller kanskje bare «Eierseksjon», som høres trygt ut uten at du helt vet hva det innebærer. Betyr det noe for deg eller er det bare et ord megleren må fylle inn? Det betyr ganske mye og avgjør hva du faktisk eier, hvem som kan si nei til at du leier ut og hvor mye du må betale staten den dagen du overtar.

Hustypen sier ingenting om eierformen. En enebolig kan ligge i et borettslag, et rekkehus kan være selveier og en leilighet kan være eierseksjon, andel eller aksje i et gammelt boligaksjeselskap. Men begrepet sier noe om hvordan eierskapet er organisert juridisk og hvilken lov som styrer det. I denne saken går vi gjennom de fire vanlige eiertyper og hvilke konsekvenser de har for deg som boligeier.

Eierform for bolig, kort forklart

Eierform	Hva du eier	Hvor det er registrert	Lov	Dokumentavgift
Selveier (enebolig, tomt)	Eiendommen med bygning	Grunnboken hos Kartverket	Ingen særlov, alminnelig eiendomsrett	2,5 %
Eierseksjon	Din seksjon pluss en ideell andel av fellesarealet	Grunnboken, eget grunnboksblad	Eierseksjonsloven	2,5 %
Andel i borettslag	En andel i borettslaget med borett til én bolig	Grunnboken, som andel	Borettslagsloven	Ingen
Aksjeleilighet	Aksjer i boligaksjeselskapet med bruksrett	Selskapets aksjeeierbok	Aksjeloven, pluss deler av borettslagsloven	Ingen, men gebyr til forretningsfører
Obligasjonsleilighet	En leierett sikret med innskudd	Pantobligasjon i grunnboken	Husleieloven	Ingen

En selveier eier eiendom, enten hele tomta med hus eller en seksjon i et sameie. Andelseieren eier en andel i borettslaget, og borettslaget eier bygningen. Aksjeeieren eier aksjer i et selskap som eier bygningen. Den som kjøper en obligasjonsleilighet eier strengt tatt ingenting annet enn en leierett.

Eier du en hytte eller en tomt sammen med andre uten at eiendommen er seksjonert, er du i et tingsrettslig sameie etter sameieloven. Det er en annen konstruksjon enn eierseksjonssameiet. Da gjelder egne regler for flertall, salg og oppløsning.

Det meste av dette kan du sjekke selv før du legger inn bud:

• En grunnboksutskrift fra Kartverket viser om boligen er en eierseksjon, en borettslagsandel eller en hel eiendom
• Vedtektene viser hvilke begrensninger fellesskapet har vedtatt på toppen av loven
• Siste årsregnskap og protokoll fra årsmøtet eller generalforsamlingen viser økonomi og planlagte prosjekter
• For aksjeleiligheter må du be forretningsfører om utskrift av aksjeeierboka

Grunnboksutskriften koster noen hundrelapper og er fasiten dersom salgsoppgaven er uklar. Den viser også hvilke heftelser som ligger på boligen. Det er nyttig uansett eierform. Bruk et kvarter på den, for eksempel hvis du vurderer å bruke millioner på et boligkjøp.

Selveier gir deg full råderett, men ikke uten grenser

Selveier er den eierformen de fleste tenker på når de sier at de eier en bolig. Eier du en enebolig med egen tomt, eier du både grunnen og huset. Nesten det eneste som legger begrensninger på deg er plan- og bygningsloven, reguleringsplanen og naboloven. Du kan selge, pantsette, leie ut og bygge om uten å spørre noen om lov, så lenge du holder deg innenfor det offentlige regelverket.

Eierseksjonen er også selveier, men den kommer med et fellesskap på kjøpet. Du eier seksjonen din med enerett til bruk. Sammen med de andre seksjonseierne eier du tak, fasade, trappeoppgang og uteområder. Eierseksjonsloven setter rammene, og vedtektene kan stramme dem inn. Ansvaret for vedlikeholdet inne i seksjonen ligger på deg etter § 32, mens sameiet tar ansvar for fellesarealene etter § 33.

Selv som selveier finnes det regler som overrasker mange:

• Eierseksjonsloven § 24 setter en grense på 90 døgn i året for korttidsutleie av hele seksjonen, og sameiet kan flytte grensen til alt mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall
• Ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i samme sameie etter § 23, og regelen rammer også nærstående og selskaper du kontrollerer
• Vedtektene kan kreve at styret godkjenner utleie, men styret kan bare si nei med saklig grunn
• Står huset på festet tomt, eier du bygningen, men leier grunnen, og da er det tomtefesteloven som styrer festeavgift, forlengelse og innløsning

Prisen for selveierskapet er dokumentavgiften. Staten tar 2,5 % av markedsverdien hver gang hjemmelen til fast eiendom skifter eier, ifølge Kartverket. I tillegg kommer tinglysingsgebyret på 545 kr per dokument. En eierseksjon til 5 millioner koster deg altså 125 000 kr til staten før du får nøkkelen. En tilsvarende andelsleilighet koster deg null. Det er en av grunnene til at to tilsynelatende like leiligheter i samme gate kan ha ulik pris uten at noen av dem er feilpriset.

Andelsleilighet i borettslag: Du eier andelen, ikke leiligheten

Borettslaget er et samvirkeforetak, og det er borettslaget som eier bygningen og tomten. Du kjøper en andel i foretaket. Andelen gir deg borett i én bestemt bolig. Du kan pantsette andelen, selge den og overføre den, og siden 2006 registreres den i grunnboken hos Kartverket akkurat som en eierseksjon. Forskjellen ligger i hva du kan gjøre med boligen mens du eier den.

Hovedregelen i borettslagsloven er at du skal bo der selv. Utleie av hele leiligheten krever styrets godkjenning etter § 5-3, og loven åpner bare for dette i bestemte tilfeller. Har du bodd der minst ett av de to siste årene, kan du leie ut i inntil tre år etter § 5-5. Styret må svare på en skriftlig søknad innen én måned. Svarer de ikke, regnes utleien som godkjent. Et enkelt rom kan du leie ut uten å spørre noen, så lenge du bor der selv.

Det er økonomien i borettslaget som skiller en god andelsleilighet fra en dårlig:

• Fellesgjelden følger andelen, og totalprisen er kjøpesummen pluss din del av fellesgjelden
• Borettslaget har legalpant i andelen din for inntil to ganger grunnbeløpet, som er 273 098 kr i 2026, og pantet går foran boliglånet ditt
• Betaler du ikke felleskostnadene, kan borettslaget pålegge deg å selge etter § 5-22
• Selger du, er du solidarisk ansvarlig for felleskostnadene helt til ny eier er godkjent

Kjøperen din må også gjennom styret dersom vedtektene krever det. Borettslagsloven § 4-5 gir styret 20 dager på å nekte, og nektingen må ha saklig grunn. Hører kjøperen ingenting innen fristen, anses godkjenningen som gitt. Mange borettslag har i tillegg forkjøpsrett for de andre andelseierne eller for medlemmer av boligbyggelaget.

Aksjeleilighet og obligasjonsleilighet er gamle eierformer for bolig

Aksjeleiligheten er borettslagets eldre søsken. Bygningen eies av et boligaksjeselskap, og du kjøper aksjer i selskapet med tilknyttet bruksrett til én bestemt leilighet. Aksjeloven regulerer selskapet, og borettslagsloven gjelder tilsvarende for boligaksjeselskap stiftet før loven trådte i kraft i august 2005. Etter det har det ikke vært lov å stifte nye, så antallet krymper for hvert år som går.

Den største praktiske forskjellen er hvor eierskapet ditt står. Aksjene registreres ikke i grunnboken, men i selskapets aksjeeierbok som forretningsfører fører. Du betaler ikke dokumentavgift, men et gebyr til forretningsfører for eierskiftet. Reglene for utleie følger som regel borettslagsloven, men vedtektene varierer mer enn i borettslag. Praksisen er ofte mer liberal. Det gjør det enda viktigere å lese dem.

Be om å få se dette før du kjøper en aksjeleilighet:

• Vedtektene, med reglene for utleie, godkjenning av kjøper og eventuell forkjøpsrett
• Utskrift av aksjeeierboka som viser at selgeren faktisk eier aksjene, og hvilken leilighet de er knyttet til
• Siste årsregnskap og protokoll fra generalforsamlingen
• Oversikt over selskapets gjeld, siden den fordeles på aksjonærene på samme måte som fellesgjeld

Obligasjonsleiligheten er noe helt annet, og den bør du unngå. Her eier en utleier bygningen, og du har betalt et innskudd for å få rett til å leie en leilighet. Innskuddet er sikret med en pantobligasjon i eiendommen, og obligasjonen kan selges videre. Problemet er at du bare får tilbake innskuddet.

Stiger boligprisene, er gevinsten utleierens, ikke din. Husleieloven § 3-7 forbyr utleiere å kreve slike lån som vilkår for leie, så nye obligasjonsleiligheter blir ikke opprettet. De som finnes, finnes fortsatt, og omsetningen er nesten null.

Les også

Skal boligen over til barna eller samboeren? Dette koster det

Når eierform for bolig skaper trøbbel

De fleste tvistene om eierform og bolig oppstår blant annet fordi ingen leste vedtektene før budet. Et eksempel er utleie. Du har kjøpt en andelsleilighet, og styret sier nei til at du kan leie den ut senere. Da er spørsmålet om nei-et har saklig grunn. Det har det sjelden hvis du oppfyller vilkårene i § 5-5. Et styre som nekter uten grunn eller som ikke svarer innen fristen, har ikke loven på sin side.

Så har vi salgsoppgaven som ikke stemmer. Fellesgjelden var høyere enn oppgitt, eller eierformen var beskrevet som eierseksjon når det var aksje. Avhendingsloven gjelder også ved salg av andeler og aksjer med tilknyttet borett, og §§ 3-7 og 3-8 om manglende og uriktige opplysninger er de samme som ved salg av enebolig.

Samle dette før du kontakter advokat:

• Salgsoppgaven med alle vedlegg, inkludert vedtekter og årsregnskap slik de så ut da du kjøpte
• All skriftlig korrespondanse med styret eller forretningsfører, med datoer
• Kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen
• Et notat om når du oppdaget forholdet, siden reklamasjonsfristen løper derfra

Regningen som den forrige eieren etterlot seg kan også føre til en tvist. Både eierseksjonsloven § 31 og borettslagsloven § 5-20 gir fellesskapet legalpant i boligen for ubetalte felleskostnader, inntil to ganger grunnbeløpet. Pantet følger boligen, ikke personen. Overtar du en seksjon der forrige eier skyldte tre måneders felleskostnader, er det din seksjon sameiet kan ta dekning i. Derfor skal restanseoppgaven fra forretningsfører alltid være med i oppgjøret.

Les også

Rørene, vinduene og balkongen: Hvem har ansvaret i borettslaget?

Kan du bytte eierformer på en bolig?

Eierformen er ikke hugget i stein. Et borettslag kan oppløses og omdannes til et eierseksjonssameie, og et boligaksjeselskap kan omdannes til et borettslag eller et sameie. Grunnene er som regel praktiske. Boliger som var vanskelige å omsette kan for eksempel bli mer attraktive etter omdanning, rett og slett fordi kjøpergruppen blir større.

Prosessen er regulert i borettslagsloven kapittel 11. Generalforsamlingen må vedta oppløsning på to påfølgende møter, og begge vedtakene krever minst to tredjedels flertall. Deretter velges et avviklingsstyre, og fellesgjelden må enten innfris av den enkelte eller overføres til det nye sameiet etter avtale med banken. Til slutt søker dere kommunen om seksjonering etter eierseksjonsloven. Kartverket oppretter et grunnboksblad for hver seksjon.

Slik ser stegene ut i praksis:

• Sondering blant andelseierne, siden to tredjedeler må stemme for på begge generalforsamlingene
• Avklaring med banken om fellesgjelden kan videreføres eller må innfris
• Vedtak om oppløsning på to generalforsamlinger og valg av avviklingsstyre
• Seksjoneringssøknad til kommunen med tegninger og fordeling av sameiebrøk
• Tinglysing av seksjonene og nye vedtekter for sameiet

Skatt og avgift må avklares før dere stemmer over noe som helst. Skatteetaten har i flere bindende forhåndsuttalelser lagt til grunn at omdanning av borettslag til boligsameie kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet, så lenge forholdet mellom eierandelene holdes uendret. Dokumentavgiften ved overføringen avhenger av hvordan oppløsningen gjennomføres. Dette er en prosess som tar måneder, ikke uker. Derfor bør en advokat inn tidlig, både for å sikre at vedtakene holder og for å svare de andelseierne som er skeptiske.

Les også

Kjøpt eierseksjon? Dette er reglene du nå har sagt ja til

Konklusjon: Eierformer er et regelsett du må forholde deg til når du eier en bolig

Eierformer på bolig er ikke ord i salgsoppgaven, men et regelsett du binder deg til den dagen budet aksepteres. Selveieren betaler for friheten med dokumentavgift, andelseieren betaler for å slippe den med begrensninger på utleie og salg, og aksjonæren arver et selskap med hele historien sin. Les vedtektene før du kjøper bolig, ikke etter.

Be om grunnboksutskrift, årsregnskap og restanseoppgave og spør megleren hvilken lov som gjelder hvis du ikke finner det selv. Sitter du allerede i en sak? Kanskje fordi styret nekter deg noe, salgsoppgaven viste seg å være feil, eller borettslaget vurderer å skifte eierform? Da er det fristene og dokumentasjonen som avgjør hvor langt du kommer.

Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, så ser en av advokatene våre på den uforpliktende og sier tydelig fra om du har noe å gå på, hva det kan være verdt og hva det vil koste å ta saken videre.