Erstatning ved heving av boligkjøp: Dette kan du kreve i tillegg

Du har hevet kjøpet, og selger må ta boligen tilbake. Men hva med alle pengene du brukte på selve kjøpet? Dokumentavgiften, flyttebilen, bankgebyrene og leiligheten du måtte leie mens dere ventet på oppgjøret? Erstatning ved heving av boligkjøp kan dekke mye av dette, men det skjer ikke av seg selv. Hevingsoppgjøret gir deg kjøpesummen tilbake, og alt annet må du kreve særskilt og dokumentere.

Mange kjøpere tror at heving betyr at alt nullstilles. Det gjør det ikke. Du får tilbake det du betalte for boligen, men du må samtidig betale for tiden du har bodd der. Andre regler gjelder for utgiftene knyttet til kjøpet. Vi går gjennom hva du får tilbake automatisk, hvilke tap du kan kreve dekket i tillegg og hvordan Høyesterett har vurdert tapt verdistigning.

Hva er forskjellen på hevingsoppgjør og erstatning?

Heving og erstatning er to ulike krav som ofte fremmes samtidig. Hevingen betyr at avtalen oppløses. Begge parter skal levere tilbake det de har mottatt. Det står i avhendingsloven § 4-4. Selger trenger ikke å ha gjort noe galt for at du skal få pengene tilbake. Det holder at mangelen er alvorlig nok til at kjøpet kan heves.

Erstatningen handler om noe annet. Den skal dekke det økonomiske tapet du har hatt på grunn av mangelen, og som ikke blir rettet opp av at boligen og pengene bytter hender igjen. Her må det finnes et ansvarsgrunnlag, og du må kunne vise hva tapet faktisk er.

Pengene i en hevingssak ligger i tre bøtter:

• Tilbakeføring: kjøpesummen tilbake mot at selger får boligen, minus vederlag for bruken
• Renter: forsinkelsesrente på pengene du har vært uten
• Erstatning: utgifter og tap som har oppstått fordi du kjøpte en bolig med mangel

Skillet betyr noe i praksis. Selger- og boligselgerforsikringen kan godta selve hevingen, men likevel bestride hver eneste erstatningspost. Det er gjerne de indirekte tapene og verdistigningen som det er strid om.

Dette får du tilbake i selve hevingsoppgjøret

Kjøpesummen er den største posten. Du får tilbake det du betalte, men ikke mer. Har boligen steget i verdi mens saken pågikk, gir ikke tilbakeføringen deg et høyere beløp. Den verdistigningen må eventuelt kreves som erstatning, og det kommer vi tilbake til.

Selger skal også betale forsinkelsesrente. Renten løper som hovedregel fra 30 dager etter at du har sendt et skriftlig krav, og satsen er styringsrenten pluss åtte prosentpoeng. Det blir fort store summer når en hevingssak tar to–tre år. Husk at renteinntekter er skattepliktige, og det får betydning dersom du også krever tapt verdistigning.

Noen poster går motsatt vei:

• Bruksvederlag: du må betale for at du har bodd i boligen, og beløpet trekkes fra det du får tilbake
• Påkostninger: har du pusset opp, kan du kreve vederlag for verdiøkningen, men bare den, ikke det du faktisk brukte
• Forringelse: har boligen fått nye skader mens du bodde der, kan det påvirke oppgjøret

Bruksvederlaget overrasker mange. I saken som endte i Høyesterett i 2023, ble det fastsatt 500 000 kr for omtrent tre års bruk av en enebolig. Beløpet fastsettes gjerne ut fra hva det ville kostet å leie en tilsvarende bolig. Det er derfor oppgjøret sjelden blir så romslig som kjøperen håpet på. Du kan holde tilbake boligen til selger betaler, og selger kan holde tilbake pengene til du flytter ut. Dermed skjer oppgjøret i praksis samtidig.

Utgiftene du kan kreve som erstatning ved heving av boligkjøp

Et boligkjøp koster langt mer enn kjøpesummen, og de fleste av disse utgiftene forsvinner ikke selv om avtalen oppløses. Dokumentavgiften alene utgjør 2,5 % av kjøpesummen. På en bolig til 4 500 000 kr er det 112 500 kr du har betalt til staten for et kjøp som ikke lenger gjelder. Den summen kan du kreve dekket av selgeren.

Utgifter du typisk kan kreve dekket:

• Dokumentavgift og tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument
• Etableringsgebyr, takstgebyr og andre kostnader for å få boliglånet på plass
• Flytting inn, og flytting ut igjen, inkludert lagring av møbler i mellomtiden
• Leie av midlertidig bolig hvis du ikke kan bo der mens saken pågår
• Utgifter til takstmann og fuktmåling for å dokumentere mangelen
• Oppussing og materialer som ikke ga boligen høyere verdi

Lista er ikke uttømmende. Poenget er at tapet må skyldes mangelen og at du må kunne dokumentere det. Ta vare på kvitteringer, fakturaer og kontoutskrifter allerede fra boligkjøpet. Kan du ikke vise hva en utgift var, er den vanskelig å få dekket, uansett hvor rimelig den virker.

Direkte tap dekkes selv om selger ikke har gjort noe galt

Selger har et strengt ansvar for direkte tap etter avhendingsloven § 4-14. Det kalles kontrollansvar. Selger slipper bare unna hvis han kan bevise at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne ta høyde for da avtalen ble inngått. Det er vanskelig å få til ved salg av en bolig med skjulte feil.

Dette regnes som direkte tap:

• Utgifter du har hatt for å gjennomføre kjøpet, som dokumentavgift og lånekostnader
• Kostnader til å begrense skaden, for eksempel avfukting
• Rimelige utgifter til erstatningsbolig og flytting

Det betyr at en selger som aldri visste om råteskaden i kjelleren likevel kan bli ansvarlig for at du må flytte to ganger. Det er ofte her de største postene i en hevingssak ligger, og her er beviskravet lavest. Du trenger ikke å vise at selgeren visste noe. Det holder å vise at tapet kom av mangelen og hva det kostet deg.

Indirekte tap krever skyld eller garanti

Indirekte tap omfatter blant annet tapt fortjeneste på avtaler med andre og tap fordi eiendommen ikke kunne brukes som planlagt. Har du leid ut en hybel i boligen, er tapte leieinntekter et typisk eksempel. Slike tap får du bare dekket hvis selger har opptrådt uaktsomt, eller har gitt deg en garanti for egenskaper boligen ikke hadde. Uaktsomhet kan være at selger burde ha visst om fuktskaden, men lot være å nevne den.

Tre situasjoner som ofte gir grunnlag for indirekte tap:

• Selger har gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven eller egenerklæringen
• Selger har holdt tilbake noe han kjente til eller burde kjent til
• Selger har fremhevet en egenskap så tydelig at det regnes som en garanti

Vilkårene for erstatning er de samme som ellers ved boligkjøp, og vi gjentar dem ikke i detalj her. Det som er særegent ved heving er at tapene ofte blir større. Du mister boligen helt i stedet for å få et prisavslag og bli boende. Derfor lønner det seg å sjekke om selgeren kan ha visst mer enn han sa, før du setter opp kravet.

Les også

Skjulte feil i boligen: Dette kan du kreve av selger

Erstatning for tapt verdistigning når boligkjøpet heves

Boligprisene kan stige mye mens en hevingssak pågår. Du får tilbake det du betalte, men du må kjøpe en ny bolig til dagens priser. Høyesterett tok stilling til dette i HR-2023-2415-A, og svaret er at tapt verdistigning kan kreves som erstatning.

Saken gjaldt en enebolig som ble kjøpt for 3 750 000 kr i 2019. Kjøperne krevde heving to måneder etter overtakelsen og fikk medhold i lagmannsretten. I løpet av saken steg boligen med omtrent 1 000 000 kr i verdi. Lagmannsretten mente at forsinkelsesrentene dekket dette tapet og ga derfor ingen erstatning for verdistigningen.

Høyesterett var uenig og regnet slik:

• Netto renter etter skatt: om lag 900 000 kr
• Minus bruksfradraget på 500 000 kr: 400 000 kr som overlapper med verdistigningen
• Tapt verdistigning på 1 000 000 kr minus 400 000 kr: 600 000 kr i erstatning

Høyesterett sa det slik: «Det skal ikke utbetales dobbel erstatning.» Renter og verdistigning dekker delvis det samme tapet, og derfor bør de samordnes. Samordningen må likevel gjøres konkret, og den skal ikke føre til at kjøperen sitter igjen med mindre enn hele tapet. Kjøperne fikk 600 000 kr i tillegg til det de allerede hadde fått.

Dommen er viktig fordi den gir deg et grunnlag for å kreve verdistigning når markedet har gått opp. Faller prisene, ser regnestykket annerledes ut. Da kan heving i seg selv være gunstig for deg. Uansett trenger du en takst som viser hva boligen er verdt på oppgjørstidspunktet.

Les også

Har du fått avslag på klagen din ved boligkjøp? Dette er neste steg

Dette får du ikke dekket når kjøpet heves

Erstatningen skal dekke økonomisk tap, ikke plager. Stress, søvnløse netter og tiden du har brukt på saken gir ikke krav på penger. Det samme gjelder ulempen ved å bo i en bolig med fukt eller lukt mens saken pågår. Dette kan føles urimelig, men det er slik loven er bygget opp. Du har også en plikt til å begrense tapet. Tar du ikke rimelige grep, må du bære den delen av tapet du kunne ha unngått.

Typiske feil som koster kjøpere penger:

• Du lar fuktskaden utvikle seg i stedet for å sette i gang avfukting
• Du leier en dyr erstatningsbolig når en rimeligere hadde holdt
• Du venter lenge med å reklamere, så skaden og kostnadene vokser

Retten kan også redusere erstatningen dersom den blir urimelig stor for selger. Denne lempingsregelen brukes sjelden, men den finnes. Advokatutgifter du har hatt før saken kom for retten kan kreves som erstatning. Advokatkostnader under selve rettssaken behandles derimot etter reglene om sakskostnader.

Les også

Har du boligkjøperforsikring? Da bestemmer du hvem som hjelper deg

Slik krever du erstatning etter heving av boligkjøpet

Kravet om erstatning bør komme samtidig med hevingserklæringen eller så snart du har oversikt over tapene. Skriv det skriftlig og spesifiser hver post med beløp. Et krav som bare sier «vi krever erstatning for våre tap» gir selger og forsikringsselskapet lite å forholde seg til.

En god kravsoppstilling inneholder:

• Kjøpesum og dato for overtakelse
• Hver utgiftspost med beløp og vedlagt dokumentasjon
• Hvilken post som er direkte tap, og hvilken som krever skyld
• Krav om forsinkelsesrente og fra hvilken dato

Motparten vil i de fleste tilfeller være boligselgerforsikringen, ikke selgeren personlig. Forsikringsselskapene har egne advokater og kjenner disse sakene godt. Du står sterkere hvis du har en advokat på din side tidlig. En godt dokumentert sak kan ofte løses med et forlik før den havner i retten. Rettshjelpsdekningen i hjemforsikringen din dekker ofte en stor del av advokatkostnadene når saken blir en tvist, men du betaler vanligvis en egenandel.

Hold også et øye med fristene. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen og senest fem år etter overtakelsen. Selve kravet kan dessuten bli foreldet hvis du venter for lenge med å forfølge det. Det er fristene som oftest ødelegger ellers gode saker.

Heving og erstatning når boligen er et nybygg

Har du kjøpt bolig av en utbygger, gjelder bustadoppføringslova i stedet for avhendingsloven. Reglene for heving av nybygg ligner på dem for brukt bolig, men det er noen viktige forskjeller. Du har krav på dagmulkt ved forsinkelse, og utbyggeren må stille en garanti som dekker kravet ditt.

Hevingsoppgjøret blir også annerledes når boligen ikke er ferdig. Har du betalt forskudd, er det forskuddsgarantien som sikrer deg. Er boligen ferdig og overtatt, ligner oppgjøret mer på et vanlig boligkjøp.

Dette bør du sjekke ved heving av nybygg:

• Om utbyggeren har stilt garanti, og hvor stor den er
• Om du har betalt forskudd som må sikres
• Om forsinkelsen eller mangelen er alvorlig nok etter bustadoppføringslova

Erstatningspostene er i stor grad de samme som ved kjøp av brukt bolig. Dokumentavgift, flytting og lånekostnader kan kreves dekket. Det som er annerledes er at utbyggeren er en profesjonell part. Da er det lettere å vise at det foreligger skyld. Utbyggeren kan heller ikke avtale seg bort fra reglene i loven når du kjøper som forbruker.

Konklusjon: Erstatning ved heving av boligkjøp er ofte verdt mer enn du tror

En heving uten erstatningskrav kan fort etterlate deg med et tap på flere hundre tusen kroner. Dokumentavgiften, flyttingen og verdistigningen du gikk glipp av, forsvinner ikke fordi selger tar boligen tilbake. Behandle derfor erstatningen som en like viktig del av saken som selve hevingen og begynn å samle dokumentasjon fra første dag. Det er kvitteringene og taksten som avgjør hvor mye du til slutt får.

Erstatning ved heving av boligkjøp handler mye om å få med alle postene og å regne riktig på renter og verdistigning. Forsikringsselskapet på den andre siden vet nøyaktig hvor det kan kutte. Beskriv saken din kort for oss, så går en av advokatene våre gjennom hevingskravet og ser på hvilke tap du kan kreve dekket i tillegg. Du får vite hva saken kan være verdt og hva det vil koste å gå videre før du bestemmer deg. Vurderingen er uforpliktende.