Feil opplysninger i salgsoppgave ved boligsalg: Dine rettigheter

Du oppdaget feil opplysninger i boligens salgsoppgave først etter overtakelsen, og nå sitter du med prospektet og lurer på hva du kan gjøre. Kanskje står det 72 kvadratmeter der, mens oppmålingen viser 64. Kanskje står badet oppført som renovert i 2019, uten at det finnes én eneste kvittering? Du har gode rettigheter, men du må vite hvordan du skal gå frem for å kunne klage på boligkjøpet.

Hva består salgsoppgaven egentlig av, og hva har det å si for uriktige opplysninger?

Salgsoppgaven ser ut som et hefte, men er satt sammen av flere selvstendige dokumenter. Hvert av dem har sin egen avsender, og det er derfor det betyr noe hvor feilen står. Et galt tall i meglerens salgstekst behandles annerledes enn et feil kryss i selgerens egenerklæring.

De vanligste delene av et prospekt:

• Meglerens prospekt: selve salgsteksten, bildene, planløsningen og nøkkelopplysningene boligen markedsføres med
• Egenerklæringsskjemaet: selgerens egne svar om skader, fukt, oppussing og kjente feil, signert av selgeren selv
• Tilstandsrapporten: den bygningssakkyndiges tekniske gjennomgang, med tilstandsgrader på de enkelte delene av boligen
• Nøkkelopplysningene: harde fakta som areal, byggeår, fellesgjeld, felleskostnader og reguleringsforhold

Det første du bør finne ut er ikke hva loven sier, men hvor opplysningen står. En feil i tilstandsrapporten følger et annet spor enn det selgeren har skrevet med egen hånd. Finn ut hvor i prospektet de uriktige opplysningene står før du reklamerer.

Når regnes en feil opplysning som en mangel?

En feil opplysning gir deg ikke et krav i seg selv. Loven stiller to krav: Opplysningen må være konkret nok til å kunne stole på, og den må ha virket inn på kjøpet. Dette er nåløyet enhver sak må gjennom.

Konkrete opplysninger teller. Et oppgitt areal, et byggeår eller en fellesgjeld er tall du har grunn til å stole på. Vage salgsfraser teller ikke. «Idyllisk beliggenhet» og «innflyttingsklar» er ord du ikke kan måle selgeren mot senere, og rettspraksis er tydelig på at slikt ikke gir grunnlag for krav.

Det andre kravet er innvirkning. Ville riktig opplysning ha fått deg til å by lavere eller la være å kjøpe? Da har den virket inn. Hadde du betalt det samme uansett, er det neppe en mangel. Loven har også en nedre grense.

Les også

Skjulte feil ved boligkjøp: Når kan du kreve reklamasjon?

Egenerklæringen: Selgerens eget kryss er ofte avgjørende

Du bør lese egenerklæringsskjemaet ekstra nøye dersom noe skurrer. Her har selgeren selv svart på konkrete spørsmål om boligen. Har det vært vannskade? Er det gjort arbeid på badet? Finnes det kjente feil? Svarene er signert av selgeren, og det gjør dem til sterke bevis i en sak.

La oss si at selgeren har krysset av for «nei» på spørsmålet om tidligere vannskade, og at du etter overtakelsen finner spor av en lekkasje som er stoppet og malt over. Da står du med selgerens eget skriftlige svar i hånda, og det er vanskelig å bortforklare. Selgeren kan heller ikke vise til god tro når en opplysning han selv har gitt, er direkte feil. Det hjelper ham ikke at han «trodde» badet var tett.

Skjemaet er nyttig av enda en grunn. Det viser også hva selgeren burde ha sagt noe om, men som han lot være. Har selgeren unnlatt å nevne et forhold han kjente til, er vi over på manglende opplysninger etter avhendingsloven § 3-7. Sjekk egenerklæringen først når du mistenker en feil, for det er her selgerens egne ord står svart på hvitt.

Hvem svarer for feilen: selger, megler eller takstmann?

Selgeren svarer overfor deg, også når det var megleren som skrev prospektet eller takstmannen som målte opp arealet. Selgeren identifiseres med hjelperne sine og kan ikke skyve ansvaret over på dem. Du retter altså kravet mot selgeren, uansett hvor feilen står i salgsoppgaven.

Bildet er likevel ikke helt likt for de ulike delene:

• Feil i egenerklæringen: selgerens eget ansvar fullt ut, og krysset selgeren selv har satt er ofte det sterkeste beviset i saken
• Feil i meglerens prospekt: selgeren svarer overfor deg, men megleren kan bli erstatningsansvarlig overfor selgeren hvis tabben var meglerens
• Feil i tilstandsrapporten: selgeren svarer overfor deg, men den bygningssakkyndige kan ha et selvstendig ansvar for en mangelfull rapport

Hvem som betaler til slutt, varierer. Selgeren kan ha tegnet boligselgerforsikring, og da er det forsikringsselskapet du forhandler med. Du kan bringe saken inn for Finansklagenemnda hvis dere ikke blir enige. Selgeren svarer derimot personlig dersom han har holdt noe tilbake fra takstmannen, og da gjelder reglene om manglende opplysninger.

Les også

Vil du ut av boligkjøpet? Se hva som faktisk skal til

Typiske feil, og hvor i salgsoppgaven de dukker opp

De fleste feilene i en salgsoppgave handler om tall og fakta, ikke om synsing. Det er en fordel for deg, for konkrete opplysninger er nettopp det loven verner om.

Eksempler på uriktige opplysninger i prospekt:

• Feil areal: boligen er mindre enn oppgitt, noe som følger egne regler og er behandlet i saken om arealavvik ved boligsalg
• Feil byggeår: et nyere årstall enn det reelle hever forventningene dine til standarden urettmessig
• Feil fellesgjeld: oppgir prospektet 360 000 kr og den reelle gjelden er 420 000 kr, har du betalt 60 000 kr for mye, og avviket gir normalt prisavslag krone for krone
• Feil om reguleringsforhold: står det at tomten kan deles eller brukes til næring uten at det stemmer med reguleringsplanen, kan det være en vesentlig mangel
• Oppussing som ikke er gjort fagmessig: «oppgradert bad» eller «arbeid utført av fagfolk» som viser seg å være gjør-det-selv uten dokumentasjon

Felles for dem er at de lar seg dokumentere svart på hvitt. Et avvik mellom oppgitt og faktisk fellesgjeld viser du frem med et enkelt tall. Jo mer konkret feilen er, desto sterkere står du.

Kjøpers ndersøkelsesplikt og feil informasjon i prospekt

Du har ikke krav på alt. Som kjøper har du en undersøkelsesplikt, og du kan ikke klage på noe som var tydelig opplyst i tilstandsrapporten eller godt synlig ved visningen. Sto det at taket nærmet seg slutten av levetiden, kan du ikke kreve nytt tak et halvt år senere.

Undersøkelsesplikten har likevel en viktig grense. Du har lov til å stole på opplysninger fra selgeren, uten å etterprøve alt selv. Skriver selgeren at arealet er 72 kvadratmeter, trenger du ikke ta frem målebåndet på visning. Et tall som er oppgitt feil er en mangel, selv om du «kunne ha sjekket».

Les også

Hva skjer om du venter for lenge? Slik fungerer reklamasjonsfrister ved boligkjøp

Hva kan du kreve, og hvilke frister gjelder?

Er feilen først en mangel, har du flere virkemidler. Hva som passer best, henger sammen med hvor alvorlig avviket er og hva det koster å rette. Mindre avvik gir som regel penger tilbake, mens bare de groveste kan velte hele handelen.

Disse kravene er aktuelle:

• Prisavslag: kompensasjon for verdireduksjonen, og ofte tilsvarer beløpet det det koster å rette feilen
• Erstatning: dekning av økonomisk tap utover verdireduksjonen, for eksempel utgifter feilen har påført deg
• Retting: at selgeren utbedrer på egen regning, mest praktisk ved nyere boliger
• Heving: at hele kjøpet går tilbake, men det krever en vesentlig mangel og sitter langt inne

Fristene er det viktigste å holde styr på. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, i praksis ofte innen to til tre måneder. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelsen. Reklamerer du for sent, kan du miste et ellers godt krav. Du trenger ikke vite hva regningen blir før du sier fra; det holder å varsle skriftlig så snart noe virker galt. Vil du gå dypere, finnes det egne saker om reklamasjon på bolig og om å heve boligkjøpet.

Slik går du frem når salgsoppgaven ikke stemmer

Det er fristende å konfrontere selgeren med en gang når noe skurrer. Sikre bevisene først, før en feil blir utbedret eller malt over. Et spor som er borte er nesten umulig å dokumentere senere. Selve reklamasjonen koster deg ingenting.

Gå frem slik:

• Sikre dokumentene: ta vare på hele salgsoppgaven, egenerklæringen, tilstandsrapporten og all korrespondanse med megler og selger
• Dokumentér avviket: skaff bilder, oppmåling, kvitteringer eller en uttalelse fra en fagperson som viser hva som er galt
• Plasser feilen: finn ut hvilket dokument opplysningen står i, så vet du hvem du retter kravet mot
• Reklamér skriftlig: send et tydelig krav til selgeren eller boligselgerforsikringen, og be om bekreftelse på at det er mottatt
• Vurder advokat: ved større avvik bør du få en juridisk vurdering, og innboforsikringen dekker normalt mesteparten gjennom rettshjelpsdekningen

En god reklamasjon trenger ikke være lang. Skriv kort hva som er feil, vis til den konkrete opplysningen i salgsoppgaven og be selgeren ta ansvar. En tydelig og tidlig henvendelse står sterkere enn en vag klage som kommer altfor sent.

Konklusjon: Det avgjørende er hvor feilen sitter og om den virket inn

To ting avgjør utfallet når du har funnet feil opplysninger i salgsoppgaven: hvor feilen står og om en riktig opplysning ville endret kjøpet ditt. Et konkret tall som er feil, og som fikk deg til å betale mer enn du ellers ville ha gjort, er et godt utgangspunkt for et krav. Sikre dokumentene i dag, skriv ned avviket og send en kort reklamasjon før fristen presser deg.

Lurer du på om du har en sak? Fortell oss hva som ikke stemmer, så ser Saga Advokatfirma på den uforpliktende.