Bustadoppføringsloven § 12: Hvem må stille garanti, hvor mye og hva skjer ved brudd?

Du har signert kontrakten for en ny leilighet, og byggestart nærmer seg. Men har du faktisk sett garantien utbyggeren skal stille etter bustadoppføringsloven § 12? Paragrafen sier at entreprenøren må stille garanti for at avtalen blir oppfylt. Den sier også hvor stor garantien skal være, hvor lenge den varer og hva du kan gjøre hvis den ikke kommer. Garantien er pengene du har å gå til hvis utbyggeren går konkurs midt i prosjektet eller nekter å rette feil etter innflytting.

Mange kjøpere tar for gitt at garantien er på plass, fordi det står i kontrakten at den skal stilles. Det er ikke det samme som at den er stilt. Her går vi gjennom selve bestemmelsen: hvem som må stille garanti, hvilke beløp loven krever, hvordan garantien skal se ut og hva som skjer når utbyggeren ikke følger reglene.

Leddene i bustadoppføringsloven § 12

Ledd	Hva det betyr
1. ledd	Entreprenøren skal stille garanti. Unntaket gjelder avtaler der vederlaget med rimelighet kan ventes å bli under to ganger grunnbeløpet (2G).
2. ledd	Garantien skal stilles straks avtalen er inngått. Visse forbehold kan utsette den, men aldri forbi byggestart.
3. ledd	Minst 10 % av vederlaget fram til overtakelse, og minst 5 % i fem år etter.
4. ledd	Kjøper du bolig med tomt, er satsen minst 3 % før overtakelse og minst 5 % i fem år etter.
5. ledd	I borettslag regnes garantien av kjøpesummen pluss andelen av fellesgjelden.
6. ledd	Garantisten kan ikke nekte å betale fordi utbyggeren har misligholdt avtalen sin med garantisten.
7. ledd	Garantien følger boligen, så en senere kjøper kan også benytte seg av den.
8. ledd	Garantien skal være en selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon med tillatelse i Norge, eventuelt et deponert beløp.
9. ledd	Kommer ikke garantien i tide, kan du holde tilbake betalingen og i noen tilfeller heve avtalen.

Bustadoppføringslova § 12 har ni ledd. Paragrafen svarer på fire spørsmål: om det skal stilles garanti, når, hvor mye og på hvilke vilkår. Bustadoppføringslova § 3 sier at avtalen ikke kan gi deg dårligere vilkår enn loven. Den skal sikre at du får penger når utbyggeren selv ikke kan eller vil betale.

Garantien skal dekke krav du har mot utbyggeren etter avtalen, for eksempel:

• Prisavslag for mangler ved boligen
• Dagmulkt når overtakelsen blir forsinket
• Erstatning for tap du får på grunn av kontraktsbrudd
• Tilbakebetaling av det du har betalt hvis avtalen heves

Garantien er en sikkerhet for krav du allerede har mot utbyggeren etter loven og kontrakten. Har du ikke noe krav mot utbyggeren, har du heller ikke noe krav mot garantisten. Det betyr at det fortsatt er reglene om mangler og forsinkelser som avgjør hva du kan få utbetalt.

Hvem må stille garanti etter § 12?

Plikten ligger på entreprenøren. I loven betyr det den næringsdrivende du har inngått avtalen med, enten det er en stor utbygger, en byggmester eller et ferdighusfirma. Det er ikke avgjørende hva firmaet kaller seg. Det som teller er at du er en forbruker og at avtalen gjelder bygging av ny bolig.

Bustadoppføringsloven gjelder flere typer avtaler, og alle utløser garantiplikt:

• Kjøp av bolig under oppføring der tomten følger med, typisk en leilighet i et nytt prosjekt eller et rekkehus fra en utbygger
• Avtale om å bygge ny bolig på tomt du allerede eier eller fester, for eksempel et ferdighus
• Nye andeler i borettslag og aksjeleiligheter som selges før de er ferdige
• Fritidsboliger, altså hytter, på samme måte som vanlige boliger
• Større ombygging og tilbygg til bolig

Fellesnevneren er at avtalen inngås før boligen er ferdig. Det er da du tar risikoen for at prosjektet stopper opp, og derfor krever loven sikkerhet. Du er ikke beskyttet av § 12 hvis du kjøper boligen som privatperson fra en annen privatperson. Det samme gjelder hvis du kjøper på vegne av et firma. Da er du ikke en forbruker i lovens forstand.

Når entreprenøren slipper garantien

Garantiplikten er hovedregelen, men loven har et par unntak du bør kjenne til. Det ene gjelder størrelsen på avtalen, og det andre gjelder hvilken lov som gjelder for kjøpet. Begge kan bety at du står uten § 12-garanti selv om du har kjøpt av en profesjonell aktør. Grunnbeløpet justeres hvert år 1. mai, og NAV oppgir dagens beløp.

Entreprenøren slipper garantien i to situasjoner:

• Vederlaget kan med rimelighet ventes å bli under to ganger grunnbeløpet, i dag godt over 250 000 kr
• Boligen var ferdig bygget da du skrev under, slik at avhendingsloven gjelder i stedet

For en ny bolig har 2G-grensen liten betydning, men den kan slå inn ved mindre tilbygg og ombygginger. Det andre unntaket er mer praktisk. Avhendingsloven har ingen tilsvarende garantiplikt, så det har mye å si om boligen var ferdig eller ikke. Skillet er ikke alltid opplagt, og det avgjør om det er avhendingsloven eller bustadoppføringsloven som gjelder for kjøpet ditt.

Beløpsgrensene i bustadoppføringsloven § 12

Avtale	Før overtakelse	Etter overtakelse (fem år)
Bolig med tomt (utbyggerprosjekt)	Minst 3 %	Minst 5 %
Bygging på din egen tomt	Minst 10 %	Minst 5 %

Garantien skal være på en viss prosent av vederlaget, og satsen avhenger av to ting. Det ene er om tomten følger med. Det andre er om vi snakker om tiden før eller etter at du har overtatt. Satsen er høyest før overtakelsen når du bygger på egen tomt.

Grunnen er at du betaler underveis for arbeid som gjøres på din eiendom, og taper mer hvis entreprenøren forsvinner halvveis. Kjøper du i et prosjekt med tomt, er pengene dine som regel sikret på andre måter fram til overtakelsen. Reglene om forskudd i § 47 sørger blant annet for at innbetalt forskudd ikke kan brukes av utbyggeren uten egen sikkerhet.

Tre ting er verdt å vite om beløpsgrensene:

• Prosentene er minstekrav, og utbyggeren kan godt stille høyere garanti
• Femårsperioden etter overtakelse følger den absolutte reklamasjonsfristen for nye boliger
• Garantien skal gjelde hele perioden, ikke bare fram til ettårsbefaringen

Prosentene høres kanskje små ut, men i en ny bolig blir det fort store beløp. En garanti på 5 % av en kontrakt på 6 000 000 kr er 300 000 kr, og det kan være nok til å utbedre en alvorlig feil på bad eller tak. Du finner flere eksempler på kronebeløp i gjennomgangen av garantien etter bustadoppføringslova. Sjekk alltid at beløpet i garantidokumentet stemmer med prosenten for din avtaletype.

Les også

Blir innflyttingen utsatt? Dette kan du kreve av utbyggeren

Hva som regnes med i vederlaget

Prosenten regnes av vederlaget, og her er det lett å regne for lavt. Vederlaget er det samlede beløpet du skal betale etter avtalen. Det er ikke bare kontraktssummen på forsiden av kontrakten. Alt du betaler utbyggeren for selve boligen, skal med i grunnlaget.

Dette skal regnes med i vederlaget:

• Tilvalg du bestiller, som oppgradert kjøkken eller parkett
• Endringer og tilleggsarbeid som avtales underveis
• Andelen av fellesgjelden når boligen er i et borettslag

Borettslagspunktet er lett å overse. La oss si at du kjøper en ny borettslagsleilighet med 2 000 000 kr i innskudd og 3 000 000 kr i andel fellesgjeld. Da skal garantien beregnes av 5 000 000 kr, ikke av de 2 000 000 kr du betaler selv. Garantien blir dermed mer enn dobbelt så stor.

Det samme gjelder tilvalg. Har du bestilt tilvalg for 300 000 kr, skal de også være med i grunnlaget. Utbyggeren har ikke oppfylt § 12 dersom garantidokumentet viser et lavere beløp enn det loven krever. Be i så fall om at garantien økes før du betaler mer.

Les også

Står garantien riktig i kjøpekontrakten for boligen? Slik leser du den

Slik skal garantien etter bustadoppføringslova se ut

Det holder ikke at utbyggeren lover å betale hvis noe går galt. § 12 stiller krav til hvem som stiller garantien og hvordan den er utformet. Poenget er at pengene skal finnes også den dagen utbyggeren er konkurs. Det er derfor loven krever en tredjepart med penger bak seg.

Garantien skal være en selvskyldnergaranti. Det betyr at du kan gå rett til garantisten uten først å prøve å få pengene fra utbyggeren. Garantisten skal være en bank, et forsikringsselskap eller en annen finansinstitusjon med tillatelse til å drive i Norge. Alternativet er at utbyggeren setter av det samme beløpet på en sperret konto, såkalt deponering.

Loven gir deg også to viktige beskyttelser mot garantisten. Den kan ikke nekte å betale fordi utbyggeren har sluttet å betale premie eller har brutt avtalen de har mellom seg. Det er utbyggerens problem, ikke ditt. Garantien gjelder også for den som kjøper boligen av deg senere, så den følger boligen gjennom hele femårsperioden.

Dette bør du sjekke når du får garantidokumentet:

• At du, eller boligen din, er tydelig angitt som den garantien gjelder for
• At beløpet stemmer med riktig prosent av hele vederlaget
• At garantitiden går fem år etter overtakelsen
• At garantisten er en norsk bank eller et forsikringsselskap, og ikke et morselskap eller et annet selskap i samme konsern

Garantisten kan be deg opplyse om hvilke krav du har mot utbyggeren. Svarer du, er garantistens ansvar begrenset til de kravene du nevner. Ta derfor med alt du vet om i svaret, ikke bare den største feilen. Det er lurt å få hjelp til å svare hvis du er usikker på hva du har krav på.

Les også

Utbyggeren avviser boligreklamasjonen? Slik svarer du

Konsekvensen når utbyggeren bryter bustadoppføringsloven § 12

En manglende garanti er et kontraktsbrudd fra utbyggerens side. Loven gir deg flere virkemidler. Hvilke du kan bruke, avhenger av om avtalen hadde forbehold. Hovedregelen er at garantien skal stilles straks avtalen er inngått. Utbyggeren som ikke gjør det, må tåle at du holder tilbake hele vederlaget til garantien er dokumentert.

Tilbakeholdet gjelder alle innbetalinger, også forskuddet. Siden du holder tilbake med rette, er det heller ikke du som er forsinket med betalingen. Det er likevel lurt å gjøre det ryddig og skriftlig, slik at det ikke blir tvil om hvorfor du ikke betaler. Du må kjenne reglene for tilbakeholdsrett ved boligkjøp for å kunne bruke den uten å trå feil.

Mange utbyggerkontrakter har forbehold. Typisk er det et forbehold om at byggelånet åpnes, at nok boliger blir solgt eller at kommunen gir igangsettingstillatelse. Da er det nok at garantien stilles straks forbeholdene faller bort, men uansett før byggearbeidet starter.

Slik går du fram når garantien uteblir etter at forbeholdene er borte:

1. Send utbyggeren et skriftlig varsel om at garantien mangler
2. Gi en frist på minst ti virkedager til å dokumentere garantien
3. Hev avtalen hvis garantien fortsatt ikke er dokumentert når fristen går ut

Heving betyr at avtalen faller bort, og at du får tilbake det du har betalt. Det er et stort skritt, og du bør vite hvilke konsekvenser det kan få før du tar det. Reglene for å heve boligkjøp av nybygg gjelder også her, blant annet for oppgjøret etterpå.

Et praktisk råd er å be om kopi av garantien med en gang, også om alt virker i orden. Det er en vanlig forespørsel, og en seriøs utbygger sender den uten å kny. Utsettelser og uklare svar er et faresignal. Utbyggere som sliter økonomisk får ofte ikke garanti fra banken.

Les også

Har du hevet boligkjøpet? Dette kan du kreve i tillegg

Krav mot garantisten har sin egen frist

Her er det lett å gå i en felle. Garantien varer i fem år etter overtakelsen, men kravet ditt mot garantisten kan også foreldes. Fristen mot garantisten løper ikke nødvendigvis i takt med fristen mot utbyggeren. Det får betydning når en sak trekkes ut.

Lovavdelingen i Justisdepartementet har uttalt at en garanti etter § 12 regnes som en kausjon etter foreldelsesloven. Det betyr at du må avbryte foreldelsen overfor garantisten særskilt. Det du gjør overfor utbyggeren gjelder ikke automatisk overfor banken eller forsikringsselskapet.

La oss si at utbyggeren erkjenner at det er en lekkasje på badet og lover å rette den. Da avbrytes foreldelsen overfor utbyggeren. Utbedringen trekker ut, og måneder blir til år. Utbyggeren kan gå konkurs i mellomtiden, og da kan kravet mot garantisten være foreldet selv om kravet mot utbyggeren fortsatt lever. Det samme gjelder hvis du og utbyggeren avtaler å forlenge en frist, for en slik avtale binder ikke garantisten.

Dette kan du gjøre for å sikre kravet mot garantisten:

• Varsle garantisten skriftlig så snart du har et krav som ikke blir løst
• Pass på at du kjenner fristen mot garantisten, og ikke bare fristen mot utbyggeren
• Få hjelp til å avbryte foreldelsen hvis saken trekker ut, for det krever som regel rettslige skritt

Det er ofte i saker der utbyggeren har lovet mye og levert lite, at garantien trengs mest. Ventetiden kan føles som velvilje fra din side, men den kan koste deg sikkerheten. Hold derfor øye med begge fristene samtidig. Den praktiske siden av garantiene på nybygg handler nettopp om dette og om hva du bør gjøre før femårsfristen går ut.

Konklusjon: Bustadoppføringsloven § 12 hjelper deg bare hvis garantien faktisk finnes

En garanti du aldri har sett er ingen sikkerhet. Bustadoppføringsloven § 12 gir deg sterke rettigheter, men de forutsetter at du sjekker dokumentet tidlig og reagerer dersom noe ikke stemmer. Behandle garantien som en del av kjøpesummen: Du betaler ikke før du har sett den, og du lar ikke et krav ligge uten å varsle garantisten.

Garantien er ofte det eneste som står mellom deg og et tap på flere hundre tusen kroner når et byggeprosjekt går galt. Advokatene våre kan se på kontrakten og garantidokumentet ditt og si om beløp, varighet og garantist er i orden. Gjelder det en reklamasjon som har trukket ut, sjekker vi samtidig om fristene mot utbygger og garantist fortsatt gjelder. Du får en uforpliktende vurdering og vet hva det koster å gå videre før du bestemmer deg.