Bustadoppføringslova og reklamasjon: Slik går du frem når entreprenøren sier nei

Du har gjort det riktig. Du oppdaget feilen, sendte reklamasjon etter bustadoppføringslova og la ved bilder. Så kommer svaret fra entreprenøren: «Dette anser vi ikke som en mangel.» Hva gjør du nå? Avslaget høres endelig ut, men det er det sjelden. Loven gir deg flere verktøy når entreprenøren sier nei eller ikke svarer i det hele tatt.

Hva bustadoppføringslova sier om reklamasjon

Bustadoppføringslova gjelder når du kjøper en bolig som ikke er ferdig bygget eller når du har en avtale med en entreprenør om å bygge et nytt hus for deg. Loven gjelder prosjekterte fritidsboliger og eierseksjoner. Kjøper du en ferdig bolig av en privatperson, er det avhendingsloven som gjelder i stedet.

En reklamasjon er rett og slett en beskjed til entreprenøren om at du mener noe er galt og at du vil gjøre feilen gjeldende. Loven stiller ingen formkrav, og du trenger ikke vite hva feilen skyldes. En kort, nøytral melding holder. Send den likevel alltid skriftlig. Det er den eneste måten du kan bevise at du sa fra.

Fristene du må forholde deg til:

• Innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, eller burde ha oppdaget den
• Så snart som mulig for feil du så eller burde sett ved overtakelsen og ettårsbefaringen
• Aldri senere enn fem år etter overtakelsen
• Tre år etter overtakelsen kan kravet være foreldet, selv om du har reklamert i tide

Rimelig tid er ikke definert i reklamasjonsparagrafen § 30, men to–tre måneder regnes ofte som trygt. Sender du meldingen på en forsvarlig måte, teller den som gitt i tide, selv om den blir forsinket underveis. Det følger av § 5. Du har gjort jobben din hvis du har reklamert innenfor disse rammene. Resten av saken handler om hva entreprenøren gjør med beskjeden.

Derfor avviser entreprenøren reklamasjonen din

Et avslag fra entreprenøren er ikke en avgjørelse. Det er hans syn på saken. Svaret ditt bør være like konkret som avslaget. Les begrunnelsen nøye, for den forteller deg hva du må motbevise.

De vanligste begrunnelsene, og hva du kan svare:

• «Du reklamerte for sent.» Sjekk når du faktisk oppdaget feilen, og om du har dokumentasjon på datoen. Fristen gjelder heller ikke dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig.
• «Dette er ikke en mangel, bare normale setninger.» Entreprenøren skal etter § 7 utføre arbeidet fagmessig. Be ham vise til hvilken standard eller hvilket krav han mener er oppfylt.
• «Skaden skyldes feil bruk eller manglende vedlikehold.» Vis til FDV-dokumentasjonen du fikk ved overtakelsen og hva du har gjort for å følge den.
• «Feilen var synlig ved overtakelsen.» Sjekk overtakelsesprotokollen. Står feilen der, er den reklamert. Møtte du ikke opp, gjelder den strenge regelen bare hvis innkallingen varslet deg om den.
• «Ta det opp med leverandøren.» Entreprenøren er ansvarlig for underentreprenørene og materialene sine. Han kan ikke sende deg videre.

Et annet vanlig svar er at entreprenøren vil vente til ettårsbefaringen. Loven tillater det, men bare hvis ventetiden ikke er til ulempe for deg. En lekkasje som sprer seg kan ikke vente et halvt år. Svar alltid skriftlig og saklig på avslaget og hold deg til det du kan dokumentere.

Entreprenøren har både plikt og rett til å rette

Paragraf 32 i bustadoppføringslova slår fast at du kan kreve at entreprenøren retter mangelen. Han må gjøre det innen rimelig tid etter at du har reklamert, og han må dekke alle kostnadene. Det gjelder også utgiftene til å finne årsaken, til å komme til skaden og alt annet som følger direkte av rettingen.

Regelen går også andre veien. Entreprenøren har rett til å rette feilen selv, så lenge det ikke medfører vesentlig ulempe for deg. Du må slippe ham inn i boligen og gi ham en reell mulighet til å gjøre jobben. Hyrer du inn en annen håndverker uten å ha gitt entreprenøren den sjansen, risikerer du å sitte igjen med regningen selv. Svarer han ikke, eller skjer det ingenting etter at han har lovet å komme, sender du et skriftlig fristbrev.

Et godt fristbrev bør inneholde:

• Hvilken mangel det gjelder, og når du reklamerte første gang
• En konkret frist for når rettingen skal være i gang, for eksempel tre–fire uker
• At du vil kreve prisavslag eller få feilen utbedret av andre hvis fristen ikke holdes
• At du forbeholder deg retten til å kreve erstatning for tap

Fristen må være rimelig ut fra hvor stor jobben er. Fire uker på å skifte en dør er greit, mens fire uker på å rive opp et helt bad kan være for kort. Lovteksten i bustadoppføringslova § 32 er verdt å ha foran deg når du skriver. Et fristbrev viser at du har gitt entreprenøren en sjanse, og det gjør veien videre mye enklere.

Få en uavhengig vurdering av mangelen

Står det påstand mot påstand, er det fagfolkene som avgjør. Du trenger derfor en uavhengig takstmann eller en bygningssakkyndig som kan vurdere feilen og utarbeide en rapport. En god rapport svarer på tre spørsmål. Hva er feilen, hvorfor har den oppstått, og hva koster det å utbedre den? Det siste er viktig fordi kostnaden ofte blir grunnlaget for prisavslaget du kan kreve senere.

Be den sakkyndige om å dokumentere:

• Bilder og målinger av feilen, med dato
• Hvilke byggeforskrifter, standarder eller produsentkrav som ikke er fulgt
• Om feilen skyldes utførelsen eller bruken av boligen
• Et kostnadsoverslag for utbedringen

En slik rapport koster gjerne noen tusenlapper, avhengig av hvor omfattende feilen er. Kostnaden kan du kreve dekket som en del av tapet ditt dersom det viser seg at du hadde rett. Velg en sakkyndig som ikke har noen tilknytning til entreprenøren og som er vant til å skrive rapporter som brukes i tvister. En rapport som tåler å bli lest av en dommer er langt mer verdt enn en rask vurdering på e-post.

Hold igjen penger mens reklamasjonen behandles

Det sterkeste pressmiddelet du har er pengene entreprenøren ennå ikke har fått. Paragraf 31 gir deg rett til å holde tilbake så mye av betalingen som trengs for å sikre kravet ditt. Har du fortsatt et sluttoppgjør eller et avdrag igjen å betale, kan du bruke det.

Beløpet du holder tilbake må stå i forhold til feilen. Holder du igjen 300 000 kr for en feil som koster 20 000 kr å rette, kan entreprenøren kreve forsinkelsesrente på det overskytende beløpet. Et kostnadsoverslag fra en sakkyndig er derfor gull verdt også her.

Dette bør du passe på når du holder igjen penger:

• Si skriftlig fra hvor mye du holder tilbake, og hvorfor
• Knytt beløpet til konkrete mangler og et kostnadsoverslag
• Betal resten av det du skylder til avtalt tid
• Sett det tilbakeholdte beløpet på en egen konto

Skal sluttoppgjøret betales før du får overta boligen eller tinglyst skjøtet, kan du deponere den omstridte delen i stedet. Paragraf 49 sier at betalingen regnes som gjort, så lenge pengene står på en konto som bare du og entreprenøren kan disponere i fellesskap. Du får dermed overta boligen uten å gi fra deg pressmiddelet. Har du allerede betalt alt, har du ikke denne muligheten.

Les også

Nærmer femårsfristen for nybygget seg? Dette må du gjøre før den går ut

Prisavslag, heving eller erstatning etter bustadoppføringslova

Retter ikke entreprenøren mangelen innen fristen, kan du gå over til andre krav. Bustadoppføringslova gir deg tre muligheter, og de kan kombineres. Hvilket krav som passer, avhenger av hvor alvorlig feilen er og hva den har kostet deg.

Dette kan du kreve når mangelen ikke blir rettet:

• Prisavslag etter § 33, som tilsvarer hva det koster deg å få feilen utbedret av andre
• Heving etter § 34, hvis mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd
• Erstatning etter § 35 for økonomisk tap som prisavslaget ikke dekker

Prisavslaget er det vanligste kravet. Blir utbedringskostnaden urimelig høy sammenlignet med hvor mye feilen betyr for deg, settes prisavslaget i stedet til verdiforringelsen. Det skal uansett minst tilsvare det entreprenøren sparte på ved å levere dårligere arbeid. Har du nektet entreprenøren å rette en feil han hadde rett til å rette, mister du retten til prisavslag.

La oss si at flisene i dusjsonen har feil fall, og at vannet renner mot døra i stedet for mot sluket. Entreprenøren avviser reklamasjonen og kaller det «innenfor toleransen». Takstmannen din måler fallet, viser at det bryter med kravene for våtrom og anslår utbedringen til 85 000 kr. Du sender fristbrev, og entreprenøren gjør ingenting. Du kan da kreve 85 000 kr i prisavslag.

Erstatningsansvaret er strengt. Entreprenøren må betale selv om han ikke har gjort noe klanderverdig, med mindre feilen skyldes noe utenfor hans kontroll. Heving er derimot sjelden aktuelt fordi terskelen for et vesentlig kontraktsbrudd er høy. Det gjelder typisk bare når boligen ikke kan brukes som forventet.

Les også

Sprekker i nybygget? Slik finner du ut hvem som har ansvaret

Når reklamasjonssaken etter bustadoppføringslova låser seg

Noen ganger kommer du ikke videre, selv med takstrapport og fristbrev. Da er det neste steget å få en nøytral instans til å se på saken. Hvilken vei du velger, avhenger av hvem entreprenøren er og hvor mye kravet er verdt.

Dette er de vanligste veiene videre:

• Boligtvistnemnda, hvis entreprenøren er medlem av Boligprodusentenes Forening eller BNL Håndverk
• Forliksrådet i kommunen, som kan mekle og avsi dom i saker under 200 000 kr
• Tingretten, når kravet er større og begge parter har advokat
• Krav mot garantisten, hvis entreprenøren har gått konkurs

Boligtvistnemnda behandler saken skriftlig, uten befaring, og forbrukeren betaler ikke gebyr. Du må ha reklamert skriftlig til entreprenøren først, og du bør sjekke medlemslisten før du sender klagen. En klage til nemnda avbryter også foreldelsen. Går saken til forliksrådet eller tingretten, må du først sende entreprenøren et skriftlig varsel om kravet. Domstolenes egen veiledning forklarer hvordan det gjøres.

Går entreprenøren konkurs, er det garantien etter § 12 som beskytter deg. Etter overtakelsen dekker den som regel minst 5 % av kjøpesummen, og den gjelder i fem år. Du kan også gå direkte til underentreprenører og leverandører som har levert feil arbeid, i henhold til § 37.

Sjekk til slutt boligforsikringen eller innboforsikringen din. Boligforsikringen har som regel en rettshjelpsdekning som dekker store deler av advokatutgiftene når det oppstår en tvist. Du betaler vanligvis en egenandel, men resten dekkes opptil et tak.

Les også

Slik sikrer garantien deg hvis byggefirmaet forsvinner

Konklusjon: Et nei fra entreprenøren er ikke siste ord

Et avslag på en reklamasjon etter bustadoppføringslova betyr bare at entreprenøren er uenig med deg. Det avgjør ingenting. Står du med et avslag fra entreprenøren eller et krav som bare ligger og venter? Et prisavslag på et bad eller en fasade kan fort komme opp i flere hundre tusen kroner, og frister og dokumentasjon avgjør ofte om du får gjennomslag. Advokatene i Saga Advokatfirma gir deg en uforpliktende vurdering av reklamasjonen etter bustadoppføringslova, og du får et pristilbud før arbeidet starter.