Seksjonering av eiendom: Komplett guide til regler, søknad og kostnader

Har du en tomannsbolig, en bygård eller et hus med en utleiedel som du gjerne skulle solgt hver for seg? Seksjonering av eiendom betyr at du deler én eiendom inn i flere selvstendige eierseksjoner som kan selges, pantsettes og eies hver for seg. Denne guiden tar deg gjennom det praktiske. Vi ser på hva seksjonering er, hvordan det skiller seg fra fradeling, hvilke vilkår som gjelder, hvordan du søker og hva det koster.

Hva er seksjonering av eiendom?

Seksjonering av eiendom er en juridisk oppdeling av én eiendom i flere eierseksjoner. Hver seksjon får enerett til en bestemt del av bygget, vanligvis en leilighet eller et næringslokale. Selve tomten forblir som regel et fellesareal. Når eiendommen først er seksjonert, oppstår et eierseksjonssameie der alle seksjonseierne sammen eier fellesarealene. Hver seksjon får sitt eget seksjonsnummer og sitt eget grunnboksblad. Det er nettopp dette som gjør at en enkelt leilighet kan selges eller pantsettes uavhengig av resten.

Det er lett å blande sammen eierseksjon og borettslag, men de er to forskjellige ting. I et eierseksjonssameie eier du en ideell andel av hele eiendommen, med enerett til din egen bruksenhet. I et borettslag eier du derimot en andel i et selskap og ikke leiligheten direkte.

En seksjon settes vanligvis sammen av flere deler:

• Hoveddel: selve leiligheten eller næringslokalet med egen inngang
• Tilleggsdel: bod, kjellerrom eller parkeringsplass som følger seksjonen
• Fellesareal: trappeoppgang, gang, tekniske rom og uteområder alle deler

Fellesarealene eier dere sammen etter sameiebrøken, og ingen enkeltseksjon kan få enerett til dem. Uteareal kan i noen tilfeller knyttes til én seksjon som tilleggsdel, men det krever en egen oppmåling. Et enklere alternativ er å gi en seksjon eksklusiv bruksrett til for eksempel en hageflekk i sameiets vedtekter. Slike bruksretter er praktiske nettopp fordi de slipper unna en kostbar oppmålingsforretning.

Les også

Slik fungerer eierseksjonsloven for deg som seksjonseier

Seksjonering eller fradeling av eiendom: Hva er forskjellen?

Seksjonering og fradeling er to helt ulike måter å dele opp en eiendom på. Ved fradeling av eiendom deler du selve tomten i to eller flere nye, selvstendige eiendommer, og hver del får sitt eget gårds- og bruksnummer. Ved seksjonering er det fortsatt bare én tomt og én eiendom, men byggene og boenhetene deles inn i seksjoner.

Valget følger av hva du ønsker å oppnå. La oss si at du eier en stor tomt og vil skille ut en del av den for å gi den til datteren din som byggetomt. Da er det fradeling du er ute etter, ettersom hun trenger en egen eiendom å bygge på. Vil du derimot selge en leilighet i boligen din og beholde felles hage og tak, er seksjonering veien å gå.

Kort oppsummert skiller de to seg slik:

• Fradeling: deler tomten i nye eiendommer med eget gårds- og bruksnummer
• Seksjonering: deler bygget i seksjoner, mens tomten forblir én eiendom
• Fradeling krever nabovarsel; seksjonering gjør det ikke
• Fradeling stiller krav til adkomst, vann og avløp for den nye tomten

Fradeling er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Kommunen vil blant annet sjekke at den nye tomten har lovlig adkomst og er sikret vann og avløp. Du må i tillegg søke dispensasjon dersom delingen ikke ligger innenfor reguleringsplanen, og det kan ta tid. En fradeling er derfor ofte mer omfattende enn en seksjonering, rett og slett fordi du oppretter en helt ny eiendom. Begge prosessene ender uansett med oppmåling av grenser og tinglysing før delingen blir gyldig.

Vilkår og regler

Ikke enhver eiendom kan seksjoneres på hvilken som helst måte. Eierseksjonsloven stiller en rekke vilkår. Et grunnleggende krav er at seksjoneringen må være fullstendig, altså at den omfatter hele eiendommen og ikke bare den delen du har lyst til å selge. Tanken bak vilkårene er enkel nok. Hver seksjon skal være en reell, selvstendig enhet som kan stå på egne ben.

Boligseksjoner har noen ekstra krav som ofte er avgjørende. Hver boligseksjon må være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, og den må ha kjøkken, bad og WC innenfor selve bruksenheten. Bad og WC må ligge i eget rom, mens kjøkkenet gjerne kan være en del av et annet oppholdsrom. Det er ofte nettopp her det stopper opp for folk som tror de fritt kan seksjonere ut en utleiedel som aldri er godkjent som egen bolig.

• Enerett: hver seksjon må ha enerett til én avgrenset bruksenhet
• Egen inngang: hoveddelen må ha sin egen inngang
• Sameiebrøk: det skal fastsettes en brøk for hver seksjon
• Formål: det må være avklart om seksjonen er bolig eller næring, i tråd med arealplanen
• Parkering: det må være nok parkeringsplasser til å dekke byggetillatelsen

Et viktig skille går mellom det som allerede finnes og det som er nytt. Seksjonering gjelder eksisterende og godkjente enheter. Har du allerede to lovlige boenheter, er en søknad som regel enkel. La oss si at du i stedet vil gjøre en uinnredet kjeller om til en egen leilighet og selge den. Da må du først søke om bruksendring etter plan- og bygningsloven, og der slår de strengere krav i TEK17 inn for fullt. Opprettelsen av en helt ny boenhet er noe ganske annet og langt mer krevende enn å seksjonere en som allerede er godkjent.

Les også

Klar til å selge den nye seksjonen? Slik gjør du det uten megler

Slik søker du om seksjonering av eiendom

Seksjoneringssøknaden sendes inn av den som er oppført som hjemmelshaver på eiendommen. Du kan godt gjøre det selv som privatperson. Søknaden skal inn på et standardisert skjema, og den sendes til kommunen der eiendommen ligger. En stor fordel sammenlignet med vanlige byggesaker er at seksjonering ikke krever nabovarsel. Naboene dine har altså ingenting å si når du deler opp egen eiendom i seksjoner.

Selve prosessen er todelt, og både kommunen og Kartverket har en rolle. Først behandler kommunen søknaden, og de har en frist på 12 uker på en komplett søknad. Saken kan kreve oppmåling av uteareal som skal ligge som en tilleggsdel til en seksjon. Da kan kommunen bruke inntil 16 uker ekstra. Når kommunen har godkjent og ført seksjoneringen i matrikkelen, sendes saken til tinglysing. Først da får hver seksjon sitt eget grunnboksblad.

Disse dokumentene må normalt følge en seksjoneringssøknad:

• Søknadsskjema: det fastsatte skjemaet for seksjonering
• Situasjonskart: kart som viser eiendommen
• Seksjoneringstegninger: plantegninger som viser hva som er seksjon og hva som er fellesareal
• Vedtekter: vedtekter for det nye eierseksjonssameiet

Tegningene er ofte det som avgjør om saken går på skinner eller ikke. De må tydelig vise hva som tilhører hver seksjon, og hva som er fellesareal. Du må bekrefte at dette stemmer med den faktiske planløsningen i bygget. Små feil i tegninger eller dokumentasjon er den vanligste årsaken til at en seksjoneringssak blir forsinket. La oss si at du har fått alt godkjent og vil selge den ene seksjonen samme uke. Det går ikke før tinglysingen er på plass og grunnboksbladet er opprettet, så regn med litt slingringsmonn.

Les også

Kan en gammel klausul stanse oppdelingen? Slik fungerer negative servitutter

Hva koster det?

Prisen på en seksjonering avhenger av kommunen, antall seksjoner og hvor komplisert saken er. Det kommunale gebyret skal følge selvkostprinsippet, altså dekke kommunens faktiske kostnader knyttet til saksbehandlingen. Det varierer derfor en god del mellom kommunene. For en grei sak ligger det kommunale gebyret ofte rundt 15 000 kr, men det kan være både lavere og høyere der du bor. Konsulenthjelp til søknad og tegninger kommer i tillegg.

La oss si at du skal seksjonere en tomannsbolig med to ferdige boenheter. Da kan et realistisk regnestykke se omtrent slik ut før du legger til eventuelle ekstrakostnader. En typisk seksjonering uten oppmåling lander gjerne et sted mellom 35 000 og 45 000 kr totalt.

Slik kan kostnadene fordele seg:

• Kommunalt gebyr: ofte rundt 15 000 kr, fastsatt etter selvkost
• Konsulent og tegninger: typisk mellom 20 000 og 30 000 kr
• Oppmålingsforretning: rundt 30 000 kr, men bare hvis uteareal skal måles opp
• Tinglysing: gebyr til Kartverket kommer i tillegg

Fradeling koster gjerne mer fordi du oppretter en helt ny eiendom med egen oppmåling og tinglysing. En fradeling kan fort ende på et sted mellom 20 000 og 100 000 kr, avhengig av om det trengs ny vei, vann og avløp. Du sparer altså ofte penger på å seksjonere fremfor å fradele, så lenge det dekker behovet ditt. Rettshjelpsforsikringen din dekker som regel mesteparten av advokatutgiftene hvis seksjoneringen skulle ende i en konflikt, for eksempel uenighet i et sameie om reseksjonering eller fellesareal.

Konklusjon: Seksjonering av eiendom lønner seg når detaljene er på plass

Seksjonering av eiendom er sjelden den juridiske hodepinen folk frykter, så lenge enhetene allerede er godkjente og papirene er i orden. Den som bruker en time på å avklare vilkårene før søknaden sendes, sparer som regel både uker og kroner senere. Få seksjoneringen riktig fra start, så slipper du å rette opp i en sak som allerede har vært innom kommunen. Står du midt i en konflikt om seksjonering? Ta gjerne kontakt med oss i Saga Advokatfirma, så vurderer vi saken din uforpliktende.