Reseksjonering i sameie: Slik endrer dere en seksjonert eiendom

Hva skjer egentlig med bodbyttet dere ble enige om på årsmøtet, hvis ingen tar det videre til kommunen? Reseksjonering i et sameie er den formelle prosessen som gjør en avtale mellom naboer om til en endring som faktisk blir registrert i grunnboken. Denne artikkelen ser på både regler og fremgangsmåte, slik at dere vet hvem som kan søke, hvem som må si ja, hva det koster og hvor lang tid det tar.

Hva er reseksjonering og når må sameiet gjennom det?

Reseksjonering er en endring av en eiendom som allerede er seksjonert. Den fysiske endringen og den juridiske endringen er to forskjellige ting. Du kan rive en vegg mellom to leiligheter du eier begge to, men de er fortsatt to seksjoner i matrikkelen og i grunnboken helt til kommunen har fattet et reseksjoneringsvedtak som blir tinglyst.

Kartverket er tydelig på hvilke situasjoner som krever en slik endring. Du må reseksjonere blant annet når dere skal bytte boder eller parkeringsplasser mellom seksjoner og når deler av fellesarealet skal bli en tilhørende del av en av seksjonene. Listen under dekker situasjonene som dukker opp oftest i et vanlig boligsameie.

De typiske tilfellene i et boligsameie er:

• Sammenslåing av to leiligheter til én seksjon
• Oppdeling av en stor seksjon i to eller flere
• Bytte av boder eller parkeringsplasser som ligger som tilleggsdeler
• Loft, kjeller eller andre fellesarealer som skal bli nye seksjoner
• Fellesareal som skal legges til en eksisterende seksjon som tilleggsdel
• Endring av formålet til en seksjon, for eksempel næring som blir bolig

En eksklusiv bruksrett er ikke det samme som en reseksjonering. Bruksretten gir deg lov til å bruke et areal, men arealet er fortsatt et fellesareal, og retten kan være tidsbegrenset. Arealet må reseksjoneres som en tilleggsdel til seksjonen din hvis ordningen skal bli varig.

Eierseksjonsloven § 20 eller § 21: To søknadsløp med ulike krav

Her skiller reseksjoneringssakene seg fra hverandre på en måte som avgjør hvem som i det hele tatt kan sende inn en søknad. Loven deler dem i to, og valget er ikke opp til sameiet. Feil løp betyr feil søker, og da stopper saken før kommunen har begynt å behandle den.

Intern reseksjonering: deling og sammenslåing av seksjoner

Eierseksjonsloven § 20 gjelder når seksjoner deles eller slås sammen. Hjemmelshaveren til seksjonen kan søke om å dele den i to eller flere seksjoner, og to eller flere seksjoner kan slås sammen på samme måte. Dette er den enkleste fremgangsmåten fordi de øvrige seksjonseierne som hovedregel ikke berøres. Loven sier uttrykkelig at en reseksjonering etter § 20 ikke endrer sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen.

Det finnes likevel to unntak du må kjenne til. Styret må samtykke dersom en oppdeling fører til at det oppstår nye fellesarealer, siden større fellesarealer gir sameiet mer å vedlikeholde. Årsmøtet må samtykke dersom oppdelingen fører til nye seksjoner og det samlede stemmetallet øker.

Når fellesarealet eller brøken berøres er det styret som søker

Alle andre reseksjoneringer hører inn under § 21, og da er det styret som skal fremsette søknaden. Dette gjelder når fellesareal blir til en ny seksjon, når fellesareal legges til en eksisterende bruksenhet som tilleggsdel, og når sameiebrøkene skal endres. Vilkårene for vanlig seksjonering gjelder tilsvarende, så den nye eller endrede seksjonen må fortsatt oppfylle kravene til egen inngang, klart avgrenset hoveddel og eget kjøkken, bad og wc.

Endring av formål mellom bolig og næring har sin egen regel. Søknaden settes frem av hjemmelshaveren til seksjonen, men den krever samtykke fra årsmøtet. Styret kan altså ikke håndtere saken alene, selv om den formelt hører hjemme i samme kapittel.

Hvem må si ja før dere kan sende inn søknaden?

Rekkefølgen på samtykkene er det som oftest stopper en reseksjonering i et sameie. Kommunen behandler ikke søknaden før dokumentasjonen på samtykke ligger ved, og da hjelper det lite at alle er muntlig enige. Et sameie som henter inn samtykkene i riktig rekkefølge, slipper å sende den samme søknaden to ganger. Hvem som må si ja, avhenger av hva endringen faktisk gjør med fellesarealet, stemmetallet og brøken.

Dette er de fire gruppene som kan måtte si ja:

• Styret: når en deling skaper nye fellesarealer
• Årsmøtet: med to tredjedels flertall når fellesareal gjøres om til nye bruksenheter eller når eksisterende bruksenheter utvides, jf. eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav b
• Alle seksjonseierne: når omgjøringen er så omfattende at den endrer karakteren til sameiet
• Panthaverne: alle som har tinglyst pant i de seksjonene saken gjelder

Panthaversamtykket er det punktet som de fleste undervurderer. Loven krever samtykke fra alle med tinglyst pant i de aktuelle seksjonene, og det betyr i praksis en runde med banken før søknaden kan sendes. Banken sier sjelden nei, men den bruker tid, og den vil se hva endringen gjør med egen sikkerhet.

Flertallskravet på årsmøtet er verdt å være nøye med. Et vedtak som er fattet med alminnelig flertall der loven krever to tredjedeler, kan bli kjent ugyldig i ettertid. Da har sameiet brukt måneder på en prosess som må starte på nytt.

Les også

Sjekk hvilken lov som gjelder, sameieloven eller eierseksjonsloven

Slik går dere frem, steg for steg

Departementet har fastsatt et eget skjema for søknad om reseksjonering, og det er dette skjemaet kommunen forventer å få. Signaturene står i punkt 11, og her skiller reglene mellom de to løpene. Alle registrerte hjemmelshavere til de seksjonene som endres må signere, mens styret signerer på vegne av sameiet når fellesarealene berøres. Vedleggene er den delen som tar tid å samle inn, og det er også her de fleste søknadene blir returnert.

Dette skal normalt følge med søknaden:

• Kopi av den tinglyste seksjoneringssøknaden
• Tinglyst kart og tinglyste plantegninger for eiendommen
• Nye plantegninger som viser hvordan oppdelingen skal bli
• Situasjonsplan med eiendomsgrenser og eventuelle utendørs tilleggsdeler
• Protokoll fra årsmøtet eller styrevedtaket som viser samtykket
• Skriftlig samtykke fra panthaverne

Endringer i utearealet krever i tillegg en oppmålingsforretning. Kommunen må ut og måle opp grensene for tilleggsdelen før saken kan sendes til tinglysing, og det er denne delen som drar prosessen ut i tid. Sameier som bare flytter arealer innendørs slipper dette.

Kommunen fører endringen inn i matrikkelen når vedtaket er fattet. Klagefristen er tre uker. Først når den har utløpt, sendes dokumentene til tinglysing. Reseksjoneringen er ikke gjennomført før den er tinglyst, og det er tinglysingsdatoen som teller dersom noen senere stiller spørsmål ved endringen.

Les også

Skal vedtektene endres i samme slengen? Slik gjør dere det

Hva koster reseksjonering i et sameie?

Kostnaden består av flere deler, og bare én av dem er stor. Kommunen tar et saksbehandlingsgebyr som etter eierseksjonsloven § 15 skal baseres på selvkost, og prisen er som regel den samme for reseksjonering som for en førstegangsseksjonering. Oslo kommune opplyser for eksempel at satsen er den samme for begge deler. Gebyret påvirkes av eiendommens beliggenhet og størrelse, samt antall eiendommer som er involvert.

Regn med disse postene:

• Saksbehandlingsgebyr til kommunen, etter kommunens eget gebyrregulativ
• Tinglysingsgebyr, som kreves inn av kommunen sammen med saksbehandlingsgebyret
• Oppmålingsgebyr hvis uteareal skal måles opp
• Dokumentavgift på 2,5 %, men bare i noen tilfeller

Dokumentavgiften er den posten som kan bli dyr. Avgiften utløses bare dersom reseksjoneringen fører til at en seksjon får en høyere sameiebrøk enn før. Dere betaler ingen dokumentavgift i det hele tatt hvis brøken ikke endres. To naboer som bytter boder av omtrent samme størrelse slipper altså unna. Seksjonseieren som kjøper loftsarealet over seg og får brøken oppjustert, betaler 2,5 % av verdien av det som flyttes.

En mangelfull søknad koster også. Flere kommuner, blant dem Trondheim, fakturerer mellom 50 og 100 % av full pris for en søknad som blir avvist. Det er billigere å vente en uke på det siste vedlegget enn å sende inn noe som er halvferdig.

Les også

Hva har du egentlig lov til som seksjonseier? Sjekk reglene

Så lang tid tar en reseksjonering av sameie

Kommunen har tolv uker på seg til å avgjøre en fullstendig søknad, og fristen følger av eierseksjonsloven § 14. Gebyret reduseres med 25 % av det totale gebyret for hver påbegynte uke kommunen bruker etter fristen. Det er en reell rabatt, og den gjør at kommunene prioriterer disse sakene.

Tolv ukers frist gjelder bare fra det tidspunktet kommunen har mottatt en komplett søknad. Dere får en frist til å rette en mangelfull søknad, og fristen begynner å løpe på nytt fra den rettede søknaden er mottatt. Det er derfor vedleggslisten er verdt en ekstra gjennomgang før dere sender den.

Seksjoner som skal ha eget uteareal utløser en egen frist på seksten uker for selve oppmålingsforretningen, og den løper fra vedtaket er fattet. En sak med uteareal kan dermed ta rundt 28 uker før den er ferdigbehandlet.

Dette skjer hvis dere dropper tinglysing

En endring som aldri blir tinglyst, eksisterer ikke juridisk. Du selger i praksis en bod du ikke eier, dersom naboen ga deg boden for ti år siden uten at noen tok den videre til kommunen. Kjøperen får en salgsoppgave som ikke stemmer med grunnboken, og du sitter igjen med et mulig mangelskrav.

Banken er det andre problemet. Pantet følger seksjonen slik den står registrert, og en sammenslåing som bare finnes i virkeligheten gir hodebry ved refinansiering. Verdivurderingen tar utgangspunkt i den seksjonen som faktisk er tinglyst, ikke i leiligheten du bor i.

Kommunen kan dessuten kreve at sameiet reseksjonerer. Kommunen kan gi pålegg om reseksjonering dersom en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det senere viser seg at det er vesentlige avvik mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene.

Det samme gjelder når en bruksenhet skifter formål mellom bolig og næring etter et vedtak om bruksendring. Kommunen kan varsle og deretter ilegge tvangsmulkt dersom seksjonseierne ikke følger pålegget innen fristen, og mulkten løper helt til søknaden er mottatt.

Konklusjon: Slik løser dere uenighet ved reseksjonering av sameie

Selve søknaden er kontorarbeid som styret eller en seksjonseier fint klarer selv. En reseksjonering flytter verdier mellom naboer, og det er derfor den så ofte ender i konflikt. Loftet som blir til en ny leilighet, bodbyttet som gir én seksjon mer areal, brøkendringen som forskyver felleskostnadene. Alt sammen er saker der noen kommer bedre ut enn andre, og der de som kommer dårligst ut har både stemmerett og innsigelser.

Konflikter kan for eksempel være at årsmøtet sier nei til en endring du mener du har krav på, at et vedtak blir angrepet i ettertid fordi flertallskravet var feil, eller at en endring fra mange år tilbake dukker opp som et problem når leiligheten skal selges. De to første avgjøres av hva loven og vedtektene faktisk gir dere adgang til. Den tredje handler om hvem som må rydde opp og hvem som tar regningen for det.

Advokatfirmaet Saga AS kommer inn der uenigheten allerede er et faktum. Vi vurderer om vedtaket holder, om du har krav på å få endringen gjennomført, og hvor sterkt du står dersom saken må avgjøres et annet sted enn på årsmøtet.

Ta kontakt med en kort beskrivelse av reseksjoneringen det gjelder, så sier vi hva vi mener om saken og hva bistanden koster. Rettshjelpsdekningen i forsikringen din dekker ofte advokatutgifter i en tvist i sameiet.