Du har kjøpt en hytte sammen med to søsken, eller du sitter med en firemannsbolig som du vil dele opp i egne eierandeler. Da må du vite hvordan du skal opprette et sameie eller et eierseksjonssameie. Det finnes to helt ulike måter å stifte dem på, og de fører til vidt forskjellige eierformer. Den ene oppstår nesten av seg selv, men den andre krever søknad til kommunen og et vedtak som må registreres og tinglyses. Vi ser på begge delene her i vår komplette guide.

Hva et sameie egentlig er og hvordan du kan opprette det

Et sameie oppstår når to eller flere eier noe sammen, og hver av dem har en ideell andel. Ideell betyr at ingen eier en bestemt del fysisk. Eier du en tredjedel av en hytte, eier du en tredjedel av hver planke og ikke et bestemt soverom. Akkurat dette skiller sameie fra en oppdeling der hver eier har sin egen matrikkelenhet.

Sameie oppstår typisk gjennom disse hendelsene:

• Kjøp der flere står som eiere av samme eiendom
• Arv der to eller flere arvinger overtar en eiendom sammen
• Gave der giver overfører en eiendom til flere mottakere
• Oppføring der partene bygger noe i fellesskap på felles grunn

Sameie er utbredt fordi folk stadig eier ting sammen uten å tenke over at de har stiftet et sameie. Du kan bli sameier uten å ha signert et eneste dokument. Det skjer i flere situasjoner enn de fleste er klar over. Poenget er at eierskapet kan være felles selv om ingen har kalt det et sameie. To ektefeller som kjøper hus sammen, tre venner som spleiser på en seilbåt og fem naboer som eier en privat vei er alle gode eksempler på sameie.

Tingsrettslig sameie: eierformen som oppstår formløst

Et tingsrettslig sameie oppstår helt uten formkrav. Kjøper dere en eiendom sammen eller arver dere en hytte, er sameiet stiftet i det øyeblikket eierskapet er felles. Ingen søknad, ingen registrering, ingen avtale er nødvendig for at sameiet skal eksistere. Denne eierformen styres av sameieloven av 18. juni 1965. Loven gjelder blant annet for hytter, biler, båter og private veier.

Loven fyller ut det partene ikke har avtalt selv. Eier dere noe sammen uten en avtale, er det sameieloven som bestemmer hvordan dere skal forholde dere til hverandre. Det er verdt å kjenne til hovedreglene før du havner i en konflikt.

Sameieloven regulerer blant annet dette:

• Partsforholdet, der eierne antas å eie like store andeler når ikke annet er avtalt eller følger av forholdet, jf. § 2
• Bruk og utnytting av tingen, slik at ingen sameier bruker den på en måte som går ut over de andre
• Flertallsvedtak i den daglige driften, mens større tiltak krever mer enn vanlig flertall
• Rett til å kreve sameiet oppløst, slik at en sameier kan komme seg ut

Regelen om like store parter overrasker mange. Har den ene betalt 70 % av hyttekjøpet og den andre 30 %, men ingenting er skrevet ned, kan utgangspunktet likevel bli halvparten hver. Den som har lagt mest på bordet taper på å ikke ha avtalt eierbrøken skriftlig.

Heldigvis er sameieloven fravikelig, noe som betyr at dere kan avtale noe annet enn det loven sier. Nettopp derfor bør de fleste tingsrettslige sameier ha en sameieavtale som fastsetter eierbrøk, kostnadsdeling og hva som skjer ved salg.

Les også

Slik går du frem ved seksjonering av eiendom: Stor guide

Eierseksjonssameie: eierformen du må søke om å opprette

Skal du dele en bygning i egne boliger som kan selges og pantsettes hver for seg, holder det ikke med et tingsrettslig sameie. Da må du opprette et eierseksjonssameie. Det skjer gjennom seksjonering etter eierseksjonsloven. Det å opprette et eierseksjonssameie er en formell prosess med søknad, kommunalt vedtak og tinglysing, i motsetning til det tingsrettslige sameiet som bare oppstår.

Resultatet er verdt bryet for den som skal selge enheter enkeltvis. Hver seksjon får sitt eget grunnboksblad og kan pantsettes for seg og selges uten at de andre sameierne blander seg inn. Det er dette som gjør eierseksjonen til den vanlige formen for leilighetsbygg og flermannsboliger.

Det å opprette et eierseksjonssameie passer typisk når du skal:

• Dele en tomannsbolig eller firemannsbolig i egne, salgbare enheter
• Selge nybygde leiligheter til hver sin kjøper med eget lån
• Skille ut en utleiedel som en egen enhet med eget grunnboksblad
• Gi hver enhet enerett til å bruke sin bruksenhet, med fellesareal i sameie

En bruksenhet må ha klare grenser og bestå av en hoveddel som er en klart avgrenset og sammenhengende del av bygningen, med egen inngang. Du kan ikke seksjonere et bygg der grensene mellom enhetene flyter over i hverandre. Kommunen sjekker nettopp dette når søknaden kommer inn. Planløsningen må vise at hver seksjon oppfyller kravene.

Hvordan opprette et eierseksjonssameie steg for steg

Selve seksjoneringen følger et fast mønster. Du sender en seksjoneringssøknad til kommunen der eiendommen ligger. Kommunen behandler den, fatter vedtak og fører seksjoneringen i matrikkelen. Til slutt sender kommunen en melding til tinglysing hos Kartverket. Først da er seksjonene opprettet.

Fristene er verdt å merke seg for den som planlegger et salg. Kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden innen 12 uker fra den er mottatt, slik Kartverket og eierseksjonsloven fastsetter. Regn med at prosessen tar noe lengre tid enn selve saksbehandlingen, siden søknaden må være komplett før klokka begynner å gå.

En seksjoneringssøknad må blant annet inneholde:

• Eiendommens betegnelse med gårds- og bruksnummer
• Situasjonskart som viser grensene for eiendommen
• Plantegninger for alle etasjer som viser at vilkårene er oppfylt
• Opplysninger om hver bruksenhet og eventuelt tilleggsdeler

Rekkefølgen er streng, og begge ledd må være gjennomført. Kommunen fatter først vedtaket og fører seksjoneringen inn i matrikkelen. Deretter går meldingen til Kartverket, som tinglyser og oppretter et eget grunnboksblad for hvert seksjonsnummer. Seksjonen er ikke opprettet før tinglysingen er på plass, og det er dette som gjør at du kan overskjøte og pantsette den enkelte enheten.

Les også

Seksjoneringsbegjæring: Slik fyller du ut søknaden riktig

Hva det koster å opprette et sameie

Kostnaden avhenger helt av hvilken vei du går. Et tingsrettslig sameie oppstår formløst og koster i seg selv ingenting å stifte, siden ingen offentlig myndighet er involvert. Den eneste reelle utgiften der er å få satt opp en god sameieavtale, og den kostnaden tjener du fort inn hvis den forhindrer en konflikt senere.

Det å opprette et eierseksjonssameie koster derimot penger for det offentlige. Kommunen tar et seksjoneringsgebyr, og Kartverket tar et tinglysingsgebyr for hver seksjon som opprettes. Beløpene varierer, og du bør sjekke satsene i din egen kommune før du regner ut totalen.

Kostnadene ved seksjonering fordeler seg typisk slik:

• Seksjoneringsgebyr til kommunen, som eierseksjonsloven knytter til rettsgebyret og til om kommunen må på befaring
• Tinglysingsgebyr til Kartverket for å føre seksjonen i grunnboken
• Kostnad til oppmåling dersom det er avsatt uteareal som skal måles opp
• Eventuell bistand til å utarbeide tegninger og søknad

Seksjoneringsgebyret er høyere når kommunen må ut på befaring enn når den slipper. Eierseksjonsloven setter et tak for hvor mye kommunen kan kreve, målt i antall rettsgebyrer. Tinglysingsgebyret kommer i tillegg per seksjon. Sjekk alltid den oppdaterte satsen hos din kommune og hos Kartverket, siden både rettsgebyret og gebyrsatsene justeres. Du bør legge inn disse utgiftene i budsjettet før du setter i gang, slik at prosjektet ikke stopper opp underveis.

Les også

Vil du ha enerett til en del av fellesarealene i sameiet? Da må du først gjøre dette

Slik velger du riktig eierform

Valget mellom de to sameieformene handler om hva enhetene skal brukes til og om de skal kunne selges hver for seg. Skal dere bare eie noe sammen, som en hytte, en båt eller en tomt, holder det tingsrettslige sameiet godt. Skal enhetene selges og belånes uavhengig av hverandre, må dere seksjonere dem.

Det er én tommelfingerregel som løser de fleste tilfellene. Skal hver enhet ha eget lån og kunne selges uten de andres samtykke, trenger du et eierseksjonssameie. Hvis ikke, holder det med et tingsrettslig eierforhold. Under ser du hvordan de to skiller seg fra hverandre i praksis.

De viktigste forskjellene mellom de to formene:

• Tingsrettslig sameie oppstår formløst, mens eierseksjonssameiet må opprettes ved seksjonering
• Tingsrettslig sameie styres av sameieloven fra 1965, eierseksjonssameiet av eierseksjonsloven fra 2017
• Eierseksjonen får eget grunnboksblad og kan pantsettes for seg, det kan ikke den ideelle andelen på samme måte
• Tingsrettslig sameie er billigst å stifte, eierseksjonering krever gebyrer til kommune og Kartverket

Loven setter også en grense du bør kjenne til. Du kan ikke lovlig selge en ideell andel av en boligeiendom med enerett til en bestemt bolig for å slippe unna seksjoneringen. Slike avtaler rammes av seksjoneringsplikten i eierseksjonsloven, og du risikerer at kommunen krever at seksjoneringen gjennomføres. Er du i tvil om hvilken vei prosjektet ditt hører hjemme i, er det billigere å avklare det før du signerer enn å rette opp etterpå.

Konklusjon: Få hjelp med å opprette et tingsrettslig sameie eller eierseksjonssameie

Har du et rent eierfellesskap om en hytte, en tomt eller en båt, er det tingsrettslige sameiet den enkle og riktige veien. Skal derimot enhetene selges og belånes hver for seg, er seksjonering det eneste som gir deg eierseksjoner med eget grunnboksblad. Dermed er det viktig å opprette et sameie i riktig form fra starten av.

Vurderer du å opprette et sameie eller seksjonere en eiendom? Det er vilkårene og formkravene som avgjør om løsningen holder, og en enkelt formfeil kan velte hele prosjektet. Send oss en kort beskrivelse av eiendommen og hva du ønsker å oppnå, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på saken din uforpliktende. Vi sier tydelig fra om hvilken sameieform som passer, hva prosessen krever av deg og hva bistanden vil koste før du bestemmer deg. Da vet du hva du går til, og du står fritt til å velge veien videre selv.