Du har bestemt deg. Tomannsboligen, blokka eller næringsbygget skal deles opp i flere selvstendige enheter som kan selges og belånes hver for seg. Da er det et dokument som setter hele prosessen i gang. Mange kjenner det fortsatt under det gamle navnet: seksjoneringsbegjæring. Loven kaller det riktignok «søknad om seksjonering» i dag. Men du sender fortsatt det samme papiret til kommunen.

Her får du vite hva en seksjoneringsbegjæring må inneholde, hvilke vedlegg du trenger og hvordan du unngår at saken blir avvist på første forsøk. Vi tar deg også gjennom hva det koster å få den behandlet og hva som skjer etter at du har trykket send, helt frem til seksjoneringen er tinglyst.

Hva er en seksjoneringsbegjæring, og hvorfor heter det søknad om seksjonering nå?

Ordet «begjæring» henger igjen fra den gamle eierseksjonsloven fra 1997. Lovgiver byttet det ut med det mer hverdagslige «søknad om seksjonering» da dagens lov trådte i kraft 1. januar 2018. Det er det samme dokumentet med samme funksjon, bare med et nyere navn. Kommunen og Kartverket bruker «søknad», men folk flest googler fortsatt det gamle ordet.

Dokumentet er starten på hele oppdelingen. Hver seksjon blir en egen juridisk enhet med eget grunnboksblad når seksjoneringen er ferdig behandlet og tinglyst. Da kan den selges, kjøpes og pantsettes uavhengig av resten av eiendommen. Kjøperen får full eiendomsrett til sin seksjon i stedet for en andel i et borettslag.

Folk bruker flere navn om akkurat det samme dokumentet:

• Seksjoneringsbegjæring, det gamle og fortsatt mye brukte ordet
• Søknad om seksjonering, slik loven og kommunene formulerer det i dag
• Seksjoneringssøknad eller begjæring om seksjonering, varianter av de to over

Uansett hva du kaller det, er kravene de samme. De står i eierseksjonsloven, og kommunen er strengere med formaliteter enn mange regner med. Det er derfor du bør ha dokumentet og vedleggene helt på plass før du sender noe som helst.

Hvem kan sende inn en seksjoneringsbegjæring?

Det er ikke fritt frem for hvem som helst å seksjonere en eiendom. Loven legger retten til den som faktisk eier den. Det betyr i praksis hjemmelshaveren, altså den som er oppført som eier i grunnboken. Eier flere personer eiendommen sammen, må alle stå bak søknaden eller gi fullmakt.

Du trenger ikke gjøre alt selv. En fullmektig kan signere og sende på dine vegne, så lenge fullmakten er skriftlig. Mange bruker en advokat eller en oppmålingsfaglig aktør til nettopp dette, siden tegninger og skjemaer fort blir tekniske.

Hvem som kan stå bak søknaden avhenger litt av situasjonen:

• Hjemmelshaver, den som eier eiendommen etter grunnboken
• Fullmektig med skriftlig fullmakt fra hjemmelshaver
• Utbygger ved nybygg, så snart det foreligger igangsettingstillatelse
• Seksjonens eier eller sameiet ved senere reseksjonering

En viktig begrensning er at en seksjonering som hovedregel bare kan gjelde én matrikkelenhet, altså ett gårds- og bruksnummer. Står bygningen på to bruksnummer, må de normalt sammenføyes først. Kommunen kan i helt spesielle tilfeller gi samtykke til at flere bruksnummer inngår, men da kreves det også skriftlig samtykke fra tinglysingsmyndighetene.

Dette må en søknad om seksjonering inneholde

Kravene til hva en seksjoneringsbegjæring skal inneholde står i eierseksjonsloven § 11. Søknaden må identifisere eiendommen tydelig, og den må vise hvordan du tenker å dele den opp. Glemmer du noe av dette, har kommunen ikke lov til å behandle saken før du retter det.

Det er én ting folk ofte overser, og det er egenerklæringen. Søknaden skal inneholde en egenerklæring om at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Er den ikke fylt ut, skal kommunen avvise saken direkte, uten å vurdere noe mer.

Søknaden må minst få frem dette:

• Eiendommens kommunenummer, gårds- og bruksnummer, og eventuelt festenummer
• Hvor mange seksjoner eiendommen skal deles i
• Formålet med hver seksjon, altså om den skal være bolig eller næring
• Sameiebrøken som fordeler eierandelene mellom seksjonene
• Egenerklæringen om at lovens vilkår er oppfylt

Du skal bruke et standardisert søknadsskjema som departementet har fastsatt. Fyller du ut alle feltene i det riktige skjemaet, oppfyller søknaden automatisk kravene i loven. Bruker du derimot et gammelt skjema fra før 2018, blir saken avvist av tinglysingen. Last alltid ned den nyeste blanketten fra kommunen eller Kartverket, og følg departementets veiledning til utfylling felt for felt.

Les også

Borettslag eller selveier? Dette bør du vite før du velger

Vedleggene du må inkludere i en seksjoneringssøknad

Selve skjemaet er bare halve jobben. Det er vedleggene som gjør at kommunen kan se hvordan oppdelingen av seksjonene blir, og det er her det oftest glipper. Tegningene må vise tydelig hvor grensene mellom seksjonene går, og hva som er fellesareal. En seksjon som ikke er tydelig avgrenset på papiret blir ikke godkjent.

La oss si at du deler en tomannsbolig i to boligseksjoner med hver sin hage. Da må både bygningen og utearealet komme tydelig frem i vedleggene.

Disse vedleggene må normalt følge en seksjoneringsbegjæring:

• Situasjonsplan som viser eiendommens grenser, bebyggelsen og eventuelle utendørs tilleggsdeler
• Plantegninger over hver etasje, med bruksenheter, fellesareal og forslag til seksjonsnummer
• Vedtekter for sameiet, der minstekravet er gårds- og bruksnummer og antall styremedlemmer
• Rekvisisjon av oppmålingsforretning hvis en seksjon skal ha uteareal som tilleggsdel
• Navneliste over leietakere dersom du seksjonerer en eksisterende bygning med leieboere

Skal en seksjon ha enerett til en bit av tomten må arealet måles opp i en egen oppmålingsforretning, for eksempel en hageflekk eller en parkeringsplass. Det gjelder uteareal som legges til en seksjon, og kravet om oppmåling skal følge med søknaden om seksjonering. De fleste kommuner krever to eller tre eksemplarer av hvert vedlegg ved papirsøknad, mens stadig flere tar imot søknaden elektronisk.

Les også

Kart, oppmåling og grenser: Komplett guide til tomtegrenser

Slik unngår du at søknaden om seksjonering blir avvist

Det er verdt å skille mellom to ting kommunen kan gjøre, fordi de betyr helt forskjellige ting for deg. Kommunen avviser en søknad som har en formell mangel, altså feil skjema, manglende egenerklæring, manglende vedlegg eller ubetalt gebyr. Kommunen avslår en søknad der selve vilkårene for seksjonering ikke er oppfylt, for eksempel hvis en boligseksjon mangler eget bad, eget kjøkken eller egen inngang.

En avvisning er som regel til å redde. Kan seksjoneringen gjennomføres etter at du har rettet feilen, skal kommunen sette en frist for retting i stedet for å lukke saken. Trondheim kommune gir for eksempel 14 dager. Det koster deg likevel både tid og ofte et eget gebyr for mangelbrevet, så det lønner seg å unngå hele runden.

Dette er de vanligste grunnene til at en seksjoneringsbegjæring blir avvist:

• Gammel eller feil utgave av søknadsskjemaet
• Egenerklæringen er ikke fylt ut
• Plantegninger eller situasjonsplan er ufullstendige eller uleselige
• Vedtektene mangler
• Rekvisisjon av oppmåling er glemt der en seksjon har uteareal
• Søknaden er ikke signert av hjemmelshaver

Det beste rådet er rett og slett å vente til alt er komplett før du sender. En halvferdig søknad sendt inn for å «komme i gang» sparer deg sjelden tid, fordi du ofte ender opp bakerst i køen igjen etter at den er rettet opp. Gå gjennom skjema og vedlegg en siste gang, og sjekk at tegningene faktisk viser det du mener de viser.

Les også

Skal du selge eller overføre en seksjon? Se skattereglene

Hva koster det å sende inn en seksjoneringsbegjæring?

Kommunen tar et seksjoneringsgebyr for å behandle søknaden, og det fastsettes etter selvkost. Tidligere var gebyret lovbestemt til maks tre ganger rettsgebyret, men i dag bestemmer hver kommune satsen ut fra sine egne kostnader. Derfor varierer prisen mer enn før, og du må sjekke gebyrregulativet i din egen kommune for å få det eksakte beløpet.

Noen ferske kommunale satser gir deg en pekepinn. Hol kommune tar 10 180 kr for 2–4 seksjoner og 12 730 kr for 5–10 seksjoner i 2026. Notodden ligger på 12 800 kr for en vanlig sak og 26 900 kr for en sammensatt sak samme år. De fleste private seksjoneringer havner et sted mellom 10 000 og 27 000 kr i kommunalt gebyr.

På toppen av seksjoneringsgebyret kommer noen flere kostnader:

• Tinglysingsgebyr, et fast statlig gebyr på noen hundre kroner som kommunen krever inn
• Oppmålingsforretning hvis en seksjon skal ha uteareal, gjerne flere tusen kroner ekstra
• Dokumentavgift ved senere reseksjonering der sameiebrøken endres og verdi flyttes mellom eierne

Mange kommuner fakturerer gebyret på forskudd og starter ikke behandlingen før det er betalt. Betaler du ikke innen fristen kommunen setter, skal søknaden avvises på dette grunnlaget alene. Den fulle kostnadsoversikten, med oppmåling og de øvrige gebyrene, varierer mer enn selve søknadsgebyret og henger tett sammen med hvordan du planlegger seksjoneringen av eiendommen.

Fra innsendt søknad til tinglyst seksjonering

Kommunens arbeid starter så snart søknaden er sendt. Saksgangen er ganske forutsigbar, og det hjelper å vite hva som skjer i hvert ledd, så du vet når du eventuelt må følge opp. Kommunen journalfører søknaden, går gjennom den, sender mangelbrev hvis noe mangler og fakturerer gebyret. Deretter sjekker den at lovens vilkår er oppfylt før den fatter et vedtak.

Et viktig poeng er at seksjoneringen ikke gjelder i det øyeblikket kommunen sier ja. Eierseksjoner opprettes først ved tinglysing av kommunens vedtak.

Veien fra send til ferdig ser slik ut:

• Kommunen mottar og journalfører søknaden din
• Saksbehandler går gjennom skjema og vedlegg, og gir rettefrist ved feil
• Du betaler seksjonerings- og tinglysingsgebyret
• Kommunen vurderer vilkårene og fatter et seksjoneringsvedtak med avgrensning, formål, nummer og sameiebrøk
• Seksjonene føres inn i matrikkelen, og vedtaket sendes til tinglysing

Kommunen har en frist på 12 uker til å behandle søknaden og registrere seksjonene i matrikkelen, regnet fra den dagen den mottok en komplett søknad. Oversitter kommunen fristen, skal seksjoneringsgebyret reduseres med 25 % for hver påbegynte uke den bruker for lang tid. Du kan i tillegg klage på kommunens vedtak innen tre uker etter at du mottok det, hvis du mener at avgjørelsen er feil.

Konklusjon: En seksjoneringsbegjæring lykkes når vedleggene er komplette og skjemaet er riktig utfylt

Det er sjelden vilkårene som stopper en søknad om seksjonering. De aller fleste eiendommer oppfyller dem, og kommunen sier som regel ja til oppdelingen i seg selv. Det som faktisk stopper folk er en søknad med mangler. Bruk riktig skjema, ha alle vedlegg klare før du sender, og betal gebyret med en gang, så er du ganske trygg på at alt er riktig.

Står du midt i en tvist om seksjonering? Du får en uforpliktende vurdering av saken fra en av våre advokater og beskjed om hva bistanden koster, slik at du selv kan velge om du vil ta det videre.