Dere kjøpte hytta sammen med gode venner, delte kostnadene likt og gledet dere til mange somre på brygga. Så vil den ene selge sin del, den andre vil pusse opp, og plutselig snakker ingen samme språk lenger. En sameieavtale er dokumentet som skulle ha løst dette før det ble en konflikt. Men eier du bolig, hytte, båt eller bil sammen med noen andre uten en skriftlig avtale, er det ikke slik at ingen regler gjelder. Da gjelder sameieloven fra 1965, og den bestemmer det meste: hvem som får bruke tingen og hvem som kan tvinge fram et salg.

Poenget med en sameieavtale er at dere selv kan bestemme avtalevilkårene, i stedet for å arve lovens standardløsninger som sjelden passer akkurat deres situasjon. En god avtale er egentlig en forsikring mot den dagen dere ikke lenger er enige. Denne artikkelen forklarer hva dette dokumentet egentlig er, hvorfor det er så nyttig og hva det bør inneholde for faktisk å beskytte dere.

Hva er en sameieavtale, og hvorfor trenger dere en

Et sameie oppstår så snart to eller flere eier noe sammen, uten at det er delt fysisk mellom dere. Kjøper dere en hytte med en halvpart hver, eier dere ikke hver deres rom. Dere eier hele hytta i ideelle andeler. En sameieavtale er den skriftlige avtalen som regulerer forholdet mellom dere som eiere. Den sier hvem som eier hvor mye, hvem som betaler hva, hvordan dere bruker tingen og hva som skjer den dagen en av dere vil ut.

Mange tror at en muntlig forståelse mellom venner eller søsken holder. Problemet er at minnet om hva dere ble enige om blekner raskt når penger og følelser kommer inn i bildet. Uten en skriftlig avtale står påstand mot påstand. Da er det loven som avgjør, ikke det dere egentlig mente. En sameiekontrakt løser dette ved å låse fast forutsetningene mens dere fortsatt er enige.

En avtale om sameie er særlig viktig i disse tilfellene:

• Samboere som eier bolig sammen uten å være gift, og dermed ikke har ekteskapslovens regler i ryggen ved et brudd.
• Søsken som arver en hytte og skal eie den videre sammen i mange år.
• Venner som spleiser på en båt, campingvogn eller bil de skal dele.
• Familie eller bekjente som går sammen om en investeringsleilighet.

Felles for alle disse er at forholdet endrer seg over tid. Noen får dårligere råd, noen flytter, noen dør, og noen blir rett og slett uenige. En sameieavtale gir dere et sett spilleregler dere kan falle tilbake på når det stormer. Den er billig å lage i forkant og dyr å utsette i etterkant.

Sameieloven gjelder uansett, men den kan fravikes

Sameieloven av 18. juni 1965 gjelder automatisk for alle sameier i Norge. Det mange ikke vet, er at loven er fravikelig. Reglene gjelder så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve, slik det står i § 1 andre ledd. Dette er selve grunnen til at en sameieavtale er så kraftfull. Dere kan avtale dere bort fra nesten alle lovens standardregler og skreddersy et opplegg som passer akkurat dere.

Uten avtale gjelder lovens utgangspunkt, og det er ikke alltid slik dere ville ha valgt. Betalte den ene 70 % av kjøpesummen, men dere skrev det aldri ned? Da kan den andre likevel hevde at partene er like store. Loven antar at alle eier like mye med mindre noe annet er avtalt eller kan bevises, jf. § 2. Det er nettopp derfor det lønner seg å skrive ned virkeligheten før den blir omstridt.

Dette er standardreglene som gjelder hvis dere ikke avtaler noe annet:

• Like store eierandeler for alle sameierne når ikke annet følger av forholdet (§ 2).
• Rett for hver sameier til å bruke tingen i samsvar med sin del, uten å fortrenge de andre (§ 3).
• Flertallsvedtak for styring og vanlig drift, der stemmene teller etter partsstørrelse (§ 4).
• Faste kostnader som forsikring og avgifter fordeles mellom partene etter hver enkelt part (§ 6).

Disse reglene fungerer greit som et sikkerhetsnett, men de er grovmaskede. De sier ingenting om hvem som får disponere hytta i fellesferien, hva som skjer ved et samlivsbrudd eller hvordan dere setter en rettferdig pris når den ene vil kjøpe ut den andre. Alt dette må dere regulere selv. En sameieavtale er verktøyet som lar dere erstatte lovens standardbestemmelser med egne.

Les også

Kan én sameier tvinge fram et salg? Se reglene i sameieloven § 15

Hva bør en sameieavtale inneholde

En sameieavtale kan være kort eller lang, men den bør dekke de spørsmålene som erfaringsmessig skaper strid. Start med det grunnleggende: hvem eier hva og hvor mye. Skriv ned den prosentvise eierandelen for hver enkelt, og forklar hvordan dere kom fram til den. La den bygge på hvor mye hver betalte av kjøpesummen og egenkapitalen, ikke bare på en løs følelse av hva som er rettferdig.

Deretter må avtalen si noe om økonomien fremover. Hvem betaler avdrag på et felles lån, hvem dekker løpende kostnader, og hvordan fordeler dere større vedlikehold? En avtale som bare regulerer kjøpet, men ikke driften videre, er halvferdig. De fleste konfliktene handler ikke om selve kjøpet, men om regningene som kommer år etter år.

Dette bør en sameiekontrakt som et minimum inneholde:

• Eierandeler og partsforhold, med en kort forklaring på hvordan andelene er beregnet.
• Fordeling av kostnader til lån, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold og oppussing.
• Bruksfordeling, altså hvem som kan bruke tingen når, særlig for hytter og båter.
• Regler for beslutninger, så dere vet hva som krever enighet og hva flertallet kan avgjøre.

Til slutt bør avtalen håndtere hva som skjer ved endringer. Hva om en vil selge sin del, går konkurs eller to samboere går fra hverandre? En sameieavtale som svarer på disse spørsmålene på forhånd sparer dere for en betent runde nettopp når forholdet allerede er anspent. Ta gjerne med en enkel mekanisme for å fastsette pris, for eksempel en takst fra en uavhengig megler, slik at dere slipper å krangle om verdien i tillegg til alt annet.

Sameieavtale og salg, forkjøpsrett og løysingsrett

Spørsmålet om hva som skjer når en sameier vil ut, er kanskje det viktigste i hele avtalen. Sameieloven gir de andre sameierne en forkjøpsrett når en part skifter eier, regulert i § 11. Denne løysingsretten bygger på reglene i løysingslova og gir de øvrige sameierne rett til å tre inn og overta parten på samme vilkår som en utenforstående kjøper har tilbudt. Tanken er at dere skal slippe å ende opp med en fremmed medeier dere ikke har valgt.

Lovens forkjøpsrett har viktige unntak som dere bør kjenne til. Retten gjelder for eksempel ikke fullt ut når parten henger sammen med en fast eiendom og skifter eier sammen med den. Overføring til nær familie er også et sentralt unntaksområde, og her lønner det seg å sjekke den konkrete ordlyden nøye før dere legger en plan. Reglene om løysingsrett er tekniske, og detaljene avgjør ofte om retten faktisk kan brukes.

I avtalen bør dere ta stilling til disse salgsspørsmålene:

• Om de andre sameierne skal ha forkjøpsrett og på hvilke vilkår den kan brukes.
• Hvordan prisen fastsettes hvis noen vil kjøpe ut den som selger.
• Hvor lang frist en kjøpsberettiget sameier har til å bestemme seg.
• Hvilke overføringer som skal være unntatt, typisk salg eller arv innad i familien.

Fordi § 11 kan fravikes, kan dere enten stramme inn forkjøpsretten, utvide den eller fjerne den helt. Vil dere for eksempel at ingen skal kunne selge til utenforstående uten at de andre først har fått tilbud, skriver dere det inn. Vil dere tvert imot at hver står fritt til å selge sin del når som helst, kan dere avtale det. Poenget er at dere velger selv, i stedet for å bli overrasket av lovens standardløsning den dagen noen legger parten ut for salg.

Les også

Skal dere stifte sameiet formelt? Slik gjør du det

Når en vil ut: oppløsning av sameiet

Selv med den beste avtalen kommer det en dag da noen vil avslutte sameiet. Sameieloven gir hver enkelt sameier rett til å kreve sameiet oppløst etter § 15. En sameier kan kreve seg ut, uansett hvor liten parten er og uten å måtte begrunne hvorfor. Det eneste kravet er at de andre får et rimelig varsel før oppløsningen settes i verk.

Hva som er et rimelig varsel, avhenger av situasjonen. Et halvt år blir ofte trukket fram som et fornuftig utgangspunkt for bolig og hytte, men loven fastsetter ingen fast frist på seks måneder. Har oppløsningen store konsekvenser for de andre, kan et lengre varsel være nødvendig.

Kan ikke tingen deles fysisk uten skade, blir den solgt gjennom namsmyndighetene. Da har en medsameier fortrinnsrett til å få sitt bud godtatt på ellers like vilkår. For en enebolig eller en båt betyr det i praksis tvangssalg hvis dere ikke blir enige om en løsning.

Avtalen bør regulere oppløsning på disse punktene:

• Om noen av dere skal binde dere til å ikke kreve oppløsning i en avtalt periode
• Hvor langt varsel gjelder før en oppløsning kan gjennomføres
• Om de andre skal ha rett til å løse ut den som vil ut, før tingen selges på det åpne markedet
• Hvordan verdien fastsettes ved en utløsning, for eksempel ved takst

Retten til oppløsning etter § 15 kan begrenses ved avtale. Kjøper dere en hytte sammen og vet at dere vil eie den i mange år, kan dere avtale at ingen skal kunne kreve oppløsning de første 5 eller 10 årene. Samtidig bør dere ikke binde dere strengere enn dere kan leve med, for livet endrer seg. En advokat kan hjelpe dere med å finne balansen mellom forutsigbarhet og fleksibilitet.

Les også

Skal en overta boligen? Se reglene om eiendomsoverdragelse

Sameie og samboere: den vanligste fella når dere skal sette opp en avtale

Samboere som eier bolig sammen er kanskje den gruppen som har mest å tjene på en sameieavtale. Gifte har ekteskapsloven som fordeler verdier ved et brudd, men samboere har ingen tilsvarende lov. Går dere fra hverandre, er det sameieloven og den avtalen dere har som avgjør hvem som får hva. Uten en avtale kan den ene ende opp med å måtte selge boligen midt i et allerede vondt brudd, fordi den andre krever at sameiet oppløses etter § 15.

Problemet blir ekstra skjevt når partene har betalt ulikt. Betalte den ene mer i egenkapital, men dette aldri ble skrevet ned, kan boligen bli delt likt ved et brudd. Da taper den som betalte mest, penger den egentlig hadde krav på, rett og slett fordi ingen dokumenterte virkeligheten. En sameieavtale mellom samboere fastsetter eierbrøken svart på hvitt og sikrer at hver får med seg det de faktisk har skutt inn.

Samboere som eier bolig sammen, bør avklare dette i avtalen:

• Eierbrøken er basert på faktisk egenkapital og på hvem som betaler mest på lånet.
• Hva som skjer med boligen ved samlivsbrudd, og hvem som eventuelt har rett til å overta den.
• Hvordan beregnes en utløsningssum hvis den ene skal kjøpe ut den andre?
• Hvordan verdiøkning og nedbetaling av lån skal fordeles mellom dere.

En sameieavtale erstatter ikke en samboeravtale, men de to henger tett sammen og bør ses i sammenheng. Mange par lager dem samtidig. Det tar en kveld å skrive dem mens dere er enige og glade i hverandre, og det kan spare dere for både penger og en langvarig konflikt den dagen forholdet tar slutt.

Avgrensning: eierseksjonssameier og formell opprettelse

Det er verdt å skille mellom to ulike former for sameie, fordi de reguleres på helt ulike måter. Denne artikkelen handler om det tradisjonelle tingsrettslige sameiet, der to eller flere eier en hytte, bolig, båt eller bil sammen. Bor dere derimot i en oppdelt bygård eller et leilighetskompleks der hver leilighet er en egen seksjon, er dere i et eierseksjonssameie. Der er det ikke en klassisk sameieavtale som styrer, men vedtekter etter eierseksjonsloven.

Forskjellen er praktisk viktig. I et eierseksjonssameie eier du din egen seksjon fullt ut, mens du i et tingsrettslig sameie eier en ideell andel av hele tingen sammen med de andre. Reglene, avtaleformene og konfliktene er ulike, og du kan ikke uten videre overføre løsninger fra det ene til det andre.

Merk deg disse avgrensningene:

• Eierseksjonssameier styres av vedtekter og eierseksjonsloven, ikke av en tradisjonell sameieavtale.
• Selve den formelle opprettelsen av et sameie, med tinglysing og seksjonering, er en egen prosess vi ikke går inn i her.
• Sameier i landbrukseiendom mellom gårder har sine egne særregler i sameieloven.
• Borettslag følger et helt annet regelverk gjennom burettslagslova.

Skal dere opprette et sameie helt fra bunnen av, med tinglysing og eventuell seksjonering, er det en større øvelse enn å sette opp selve sameieavtalen. Det viktige her er å vite hvilken kategori dere faller i, slik at dere kan velge riktig verktøy. Er du i tvil om dere har et tingsrettslig sameie eller et eierseksjonssameie, bør du få det avklart før dere skriver noe som helst. Feil utgangspunkt gir feil avtale.

Konklusjon: Skriv avtale om sameie mens dere fortsatt er enige

Det å eie noe sammen går nesten alltid bra helt til det ikke gjør det lenger. Da er det for sent å bli enige om spillereglene, for da har begge parter allerede en egeninteresse i utfallet. En sameieavtale er ikke et uttrykk for mistillit. Det er et tegn på at dere tar forholdet og investeringen på alvor. Vår klare anbefaling er å opprette en sameieavtale før dere signerer kjøpekontrakten, ikke først etter at den første uenigheten har meldt seg. Loven gir dere friheten til å bestemme selv, og den friheten bør dere bruke.

Står du foran et felleskjøp eller eier du allerede noe sammen med noen uten en skriftlig avtale? Da er det fristene og formuleringene som avgjør om avtalen faktisk beskytter deg den dagen det trengs. Send oss en kort beskrivelse av situasjonen, hvem som eier hva og hva dere ønsker å regulere, så ser en av advokatene i Saga Advokatfirma på forholdet. Vi kan sette opp en avtale om sameie som passer dere best. Vi sier tydelig fra om hva bistanden vil koste før dere bestemmer dere, slik at dere vet nøyaktig hva dere går til. Da får dere en avtale som er juridisk god og gir ro i sjelen fremover.