Hva betyr TG2 og TG3 juridisk ved boligkjøp?

Du blar gjennom tilstandsrapporten kvelden før visning, og badet fikk TG2 mens dreneringen fikk TG3. Hva betyr TG2 og TG3 juridisk ved boligkjøp, og hvem sitter igjen med regningen hvis kjelleren står under vann om to år? Svaret er at tilstandsgradene flytter risiko mellom selger og kjøper, men bare så langt rapporten faktisk er tydelig.

Tilstandsgradene er viktige for alle parter. Kjøperen vil vite om en TG2 stenger for å klage senere. Selgeren vil vite om en ærlig rapport faktisk beskytter mot krav. Reglene står i avhendingsloven og i forskriften om tilstandsrapporter, og Høyesterett presiserte dem så sent som i september 2025. Rapportene har dessuten endret seg etter at en ny standard for tilstandsgrader ble obligatorisk 1. juli 2026.

Dette forteller tilstandsgradene i rapporten

En bygningssakkyndig, det vi før kalte takstmann, går gjennom boligen rom for rom og setter en tilstandsgrad på hver bygningsdel. Rapporten het tidligere boligsalgsrapport, og mange bruker fortsatt det navnet. Forskriften til avhendingsloven bestemmer hva som skal undersøkes, og hvilke tilstandsgrader som finnes. Direktoratet for byggkvalitet forklarer tilstandsgradene i veiledningen sin, og skalaen er den samme i alle rapporter.

Dette betyr de fem merkelappene i rapporten:

• TG0: ingen avvik, og bygningsdelen er tilnærmet ny med dokumentasjon på faglig god utførelse
• TG1: mindre eller moderate avvik, altså normal slitasje uten behov for strakstiltak
• TG2: vesentlige avvik, og den sakkyndige skal forklare årsaken og konsekvensen
• TG3: store eller alvorlige avvik som bør utbedres straks eller innen kort tid, med et anslag på hva utbedringen koster
• TGIU: bygningsdelen er ikke undersøkt, for eksempel et loft uten gulv eller en krypkjeller ingen kommer inn i

Kriteriene for å velge tilstandsgrad står i standarden NS 3600. Den nye utgaven, NS 3600:2025, har vært obligatorisk for alle nye rapporter siden 1. juli 2026. Standarden åpner for at utvalgte bygningsdeler kan få tilstandsgrad ut fra alder, og den krever tilstandsgrad på dokumentasjonen for våtrom. En TG2 betyr derfor ikke alltid at noe er ødelagt. Et bad kan fungere helt fint og likevel få TG2 fordi membranen nærmer seg slutten av levetiden.

Hva tilstandsgrad TG2 og TG3 betyr juridisk ved boligkjøp

Kjøperen kan ikke klage på noe hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Regelen står i avhendingsloven § 3-10, og den har en ekstra brodd når selgeren har lagt fram en tilstandsrapport. Kjøperen regnes da som kjent med alt som går tydelig fram av rapporten, også når hun aldri åpnet den.

La oss si at dreneringen har fått TG3. Rapporten beskriver fukt i kjellerveggen og anslår utbedringen til 250 000 kr. Kjøperen kan da ikke komme tilbake etter overtakelsen og kreve prisavslag for den samme dreneringen. Forholdet var kjent, og budet hennes regnes som en pris for en bolig med dårlig drenering.

Tre ting avgjør om en tilstandsgrad har flyttet risikoen over på kjøperen:

• Tidspunktet: opplysningen må ha nådd kjøperen før budet ble akseptert, ikke først på kontraktsmøtet
• Tilgangen: kjøperen må ha fått mulighet til å sette seg inn i rapporten
• Tydeligheten: beskrivelsen må være konkret nok til at kjøperen forstår hva som er galt

Budaksepten er skjæringspunktet fordi avtalen er bindende i det øyeblikket. En oppdatert rapport eller en melding fra megleren som kommer før budrunden, teller med. Borgarting lagmannsrett la i april 2024 vekt på en tekstmelding om nye fuktfunn som interessentene fikk før de la inn bud.

Opplysninger som dukker opp etter aksept, kommer for sent til å binde kjøperen. Selgeren bør derfor sørge for at alle tillegg til rapporten går ut skriftlig til samtlige interessenter. Dette henger tett sammen med kjøperens undersøkelsesplikt, som i praksis handler mer om å lese papirene enn om å banke i vegger.

Når stopper ikke en TG2 eller TG3 kravet fra kjøperen?

Ordet «tydelig» gjør hele jobben i § 3-10. Høyesterett trakk grensen i HR-2025-1749-A, som fikk navnet musedommen. Selgerne hadde opplyst om ufaglært arbeid og om mus i boligen noen år tidligere. Høyesterett kom til at generelle og uspesifiserte risikoopplysninger ikke fratar kjøperen retten til å klage. Kjøperne beholdt kravene sine for feilmontert fuktsperre, dårlig luftet kledning og museskader som ingen kunne se på visning.

Disse formuleringene flytter sjelden risikoen over på kjøperen alene:

• «Arbeidet er utført av ufaglærte»: opplysningen peker på en risiko, men sier ikke hva som er feil
• «Skjulte skader kan ikke utelukkes»: setningen passer på alle eldre hus og forteller kjøperen ingenting konkret
• «Bør undersøkes nærmere» uten begrunnelse: kjøperen får ingen særskilt undersøkelsesplikt før hun får vite hva som skal undersøkes, og hvorfor
• «Kjøper oppfordres til å undersøke eiendommen nøye»: Høyesterett godtok ikke slike standardfraser i prospektet

En tilstandsgrad dekker bare det rapporten faktisk beskriver. Et bad kan ha fått TG2 for riss i en flis og litt for slakt fall mot sluket, og så viser det seg at membranen mangler helt bak dusjveggen. Kjøperen kjente til risset og fallet, men hun kjente ikke til en manglende membran.

Domstolene vurderer konkret hvilke slutninger kjøperen kunne trekke av teksten, og en helt annen eller mye større skade enn den beskrevne kan fortsatt være en mangel. Det er et typisk forløp når en fuktskade blir oppdaget etter boligkjøpet. De vage opplysningene forsvinner likevel ikke helt, for de teller med når retten vurderer hva kjøperen kunne forvente av en bolig med den alderen og den standarden.

Selgerens egne opplysninger går foran tilstandsgraden

Selgeren kan ikke gjemme seg bak en TG2 når han selv visste mer enn rapporten forteller. Avhendingsloven § 3-10 tredje ledd sier at kjøperens kunnskap og undersøkelser ikke begrenser reglene om manglende opplysninger. En selger som vet at kjelleren ble oversvømt to ganger i fjor, må si det, også når rapporten allerede har gitt kjelleren TG2 for fuktmerker. Den sakkyndige ser boligen i noen timer, mens selgeren har bodd der i årevis.

Dette bør selgeren gå gjennom i egenerklæringen før salget:

• Tidligere lekkasjer, fukt og skadedyr, også det som er reparert
• Arbeid som er gjort i egen eiertid, og hvem som utførte det
• Rom som brukes til noe annet enn de er godkjent for
• Forhold den sakkyndige ikke fikk se, for eksempel bak faste innredninger

Egenerklæringen og tilstandsrapporten leses sammen. Motstrid mellom dem er et varsko for kjøperen og et problem for selgeren. Selgers opplysningsplikt ved boligsalg gjelder alt selgeren kjente eller måtte kjenne til, og den forsvinner ikke fordi en sakkyndig har vært innom. En selger som fyller ut skjemaet grundig, får samtidig den beste beskyttelsen. Alt som står tydelig der, også regnes som kjent for kjøperen.

Les også

Stemmer ikke salgsoppgaven med boligen? Dette kan du kreve

Tilstandsgrad satt på grunn av alder: Hva kan kjøperen forvente?

En TG2 kan skyldes alder og ikke skade. Borgarting lagmannsrett fikk i 2024 spørsmålet om slike aldersbaserte tilstandsgrader bare er generelle forbehold uten virkning. Lagmannsretten svarte nei. Retten mente at tilstandsgradene er opplysninger og ikke forbehold, og at forklaringene av dem er tydelige nok for en vanlig kjøper. Høyesteretts ankeutvalg slapp ikke anken inn, så dommen ble stående.

Dette la lagmannsretten vekt på i saken:

• Boligen var bygget i 1988 og 34 år gammel da den ble solgt
• Badet hadde TG2, og rapporten opplyste at en membran normalt varer i 20 år
• Dreneringen hadde TG2, og den opplyste levetiden var passert med fire år
• Lekkasjen fra takvinduet oppsto etter overtakelsen og var derfor kjøperens risiko

Kjøperen fikk ikke prisavslag for noen av delene. Dommen viser at alder og tilstandsgrad virker sammen. En 30 år gammel bygningsdel med TG2 gir kjøperen lave forventninger, og da skal det mye til før en svikt regnes som en mangel. Saken hadde trolig sett annerledes ut med et bad fra 2019 og samme tilstandsgrad, fordi kjøperen da kan forvente mange år igjen.

Musedommen kom halvannet år senere og strammet inn på vage advarsler, men en opplyst levetid som er passert, er en konkret opplysning. Alderen slår også inn på beløpet når kjøperen vinner fram. Et prisavslag ved boligkjøp gir ikke et splitter nytt bad til erstatning for et gammelt, og retten trekker fra for standardhevingen.

Les også

Holdt selgeren noe tilbake? Dette sier avhendingsloven § 3-7

TG2 og TG3 for selgeren: En ærlig rapport er det beste vernet

Selgeren mistet muligheten til å selge boligen «som den er» til forbrukere for noen år siden. Selgeren svarer nå for skjulte feil, og kjøperen må bare dekke de første 10 000 kr selv. Alt som står tydelig i tilstandsrapporten er til gjengjeld kjøperens risiko. En rød TG3 kan svi i budrunden, men den koster selgeren langt mindre enn et krav to år senere.

Dette svekker vernet tilstandsrapporten gir selgeren:

• Ingen rapport: selgeren har ingen plikt til å bestille tilstandsrapport, men kommer lettere i ansvar uten
• Nei til hulltaking på badet: rapporten følger da ikke forskriften, og selgeren kan miste vernet mot krav om skjult fukt i våtrommet
• Gammel rapport: forhold som har endret seg etter befaringen, er ikke beskrevet
• Pyntet beskrivelse: press for å få en snillere tilstandsgrad slår tilbake når feilen dukker opp

Utbedring før salg er ikke alltid svaret. En TG3 som selgeren får reparert av fagfolk med kvittering, forsvinner ut av rapporten og løfter prisen. En TG3 som blir stående, er fortsatt trygg for selgeren så lenge den er godt beskrevet.

Det farlige valget er mellomtingen, der selgeren sparkler over problemet og håper at ingen spør. Boligselgerforsikringen tar mye av støyten når et krav kommer, men egenandelen på boligselgerforsikringen og vilkårene avgjør hvor mye selgeren merker selv. En selger som får brev om at kjøperen klager på boligen, bør svare skriftlig og saklig og aldri la brevet bli liggende.

Les også

Prisavslag ved boligkjøp dekker ikke alt: Dette kan du kreve i erstatning

Når tilstandsgraden var for snill, eller rommet aldri ble undersøkt

En TG1 forteller kjøperen at bygningsdelen bare har normal slitasje. Høyesterett sa i musedommen at kjøperen kan forvente byggteknisk forsvarlig stand på det den sakkyndige skulle undersøke, med mindre rapporten sier noe annet.

Et bad med TG1 som viser seg å ha omfattende fuktskade, hører derfor hjemme blant de klassiske skjulte feilene og manglene på en bolig, og selgeren svarer for den overfor kjøperen. Selgeren kan så rette kravet videre mot den sakkyndige og ansvarsforsikringen hans hvis jobben var for dårlig.

TGIU og forbehold i rapporten betyr dette:

• TGIU: den sakkyndige har ikke undersøkt delen, og bokstavene sier ingenting om tilstanden
• Begrunnelse: rapporten skal forklare hva som ikke ble undersøkt, og hvorfor
• Risiko: en TGIU uten konkrete funn stenger ikke uten videre for et senere krav, men den demper hva kjøperen kan forvente
• Mottrekk: kjøperen kan be om en ny befaring eller ta forbehold i budet når en viktig del står som TGIU

Feil tilstandsgrad rammer begge parter. Kjøperen får en bolig som er dårligere enn papirene sa, og selgeren får et krav han ikke så komme. Begge bør be om den sakkyndiges notater, bilder og fuktmålinger tidlig, fordi de viser hva som faktisk ble undersøkt på befaringen.

Dokumentasjonen avgjør ofte om saken ender som et oppgjør med forsikringsselskapet eller som en tvist mellom kjøper og selger. En gjennomgang av rapporten punkt for punkt mot kravene i forskriften viser raskt om den sakkyndige har gjort det han skulle.

Les også

Uriktige opplysninger ved boligsalg: Se hva kjøperen kan kreve

Slik bruker du tilstandsgradene før budet og etter overtakelsen

Kjøperen gjør den viktigste jobben før budet. Les teksten under hver TG2 og TG3, og ikke bare fargekodene i sammendraget. Spør megleren skriftlig om alt som er uklart, for svaret blir en del av grunnlaget for avtalen. En egen fagperson på visning koster noen tusenlapper og er billig forsikring på et hus med mange røde felt.

Dette gjør du når feilen dukker opp etter overtakelsen:

• Reklamer skriftlig til selgeren med en gang, også før du vet årsaken
• Sammenlign skaden med ordlyden i rapporten, og se om det er samme forhold eller noe nytt og større
• Hent inn en uavhengig fagperson som beskriver årsak, omfang og kostnad
• Vent med utbedringen til selgeren har fått sjansen til å se skaden, bortsett fra tiltak som hindrer at den blir verre

Fristene er korte. Kjøperen må reklamere «innen rimelig tid» etter at hun oppdaget feilen, og rettspraksis setter grensen rundt tre måneder. Den absolutte reklamasjonsfristen på bolig er fem år etter overtakelsen, og etter det er kravet som hovedregel tapt. Kravet er som regel prisavslag eller erstatning. Heving krever en vesentlig mangel ved boligkjøpet, og dit er veien lang når rapporten allerede var full av TG2 og TG3.

Selgeren som får en reklamasjon, bør melde saken til boligselgerforsikringen samme dag og ikke forhandle på egen hånd. Rettshjelpsdekningen i boligforsikringen eller innboforsikringen dekker som regel det meste av advokatutgiftene, både for kjøperen og selgeren. Vanlige vilkår er en egenandel på 4000 kr pluss 20 % av resten, opp til rundt 100 000 kr. Sjekk vilkårene i din egen forsikring før du regner med at en advokat blir for dyrt.

Konklusjon: Hva betyr egentlig TG2 og TG3 juridisk ved boligkjøp?

En tilstandsgrad er aldri sterkere enn teksten som står under den. Det er kjernen i hva TG2 og TG3 betyr juridisk ved boligkjøp. En konkret og etterprøvbar beskrivelse flytter risikoen til kjøperen, mens en vag advarsel lar den bli hos selgeren. Kjøperen bør derfor lese rapporten som en kontrakt og ikke som en brosjyre. Selgeren bør ønske seg den mest detaljerte rapporten markedet kan levere.

Uenighet om en TG2 eller TG3 blir fort en diskusjon om noen få setninger i rapporten, og fristene løper mens dere diskuterer. Et krav kan være verdt flere hundre tusen kroner for kjøperen, og et uberettiget krav kan koste selgeren like mye. Advokatfirmaet Saga leser tilstandsrapporten, egenerklæringen og reklamasjonen og sier uforpliktende fra om hvor du står, hva saken kan være verdt, og hva det vil koste å gå videre.

Du får vite prisen før vi gjør noe som koster penger, og vi sjekker om rettshjelpsdekningen i forsikringen din tar det meste av regningen. Ta kontakt med noen linjer om boligen og det rapporten sier, så får du et svar du kan bruke uansett hvilken side av handelen du står på.