Avhendingsloven § 3-8: Når selger ga deg uriktige opplysninger

Badet skulle være pusset opp i 2021, ifølge salgsoppgaven. Så åpner rørleggeren veggen og finner et membranarbeid fra åttitallet. Avhendingsloven § 3-8 handler om akkurat dette. Du fikk en konkret opplysning om boligen, men den stemte ikke. Da kan boligen ha en mangel, og du kan ha krav mot selgeren. Det gjelder selv om selgeren trodde at opplysningen var riktig.

Hva sier avhendingsloven § 3-8 om uriktige opplysninger?

Regelen er enklere enn paragraftegnet skulle tilsi. Boligen har en mangel hvis den ikke samsvarer med opplysningene selgeren har gitt deg. Står det 2021 i salgsoppgaven og membranen er fra 1987, er differansen mellom det du ble lovet og det du fikk en mangel etter avhendingsloven § 3-8.

Du finner med andre ord ikke mangelen ved å lete etter feil ved selve boligen. Du finner den ved å sammenligne to ting: opplysningen du fikk og virkeligheten. Et bad fra 1987 er ingen mangel i seg selv. Et bad fra 1987 som ble solgt som pusset opp i 2021, er det.

Bestemmelsen er ufravikelig i forbrukerkjøp. Selgeren kan altså ikke avtale seg bort fra den med forbehold i kontrakten. Opplysningen kan være gitt skriftlig eller muntlig. Men hvis selgeren sa noe på visning som ikke står noe sted, er det du som må bevise det. Derfor lønner det seg å notere ned eller sende en bekreftende melding når du får viktige opplysninger muntlig.

Les også

Ga selger deg feil opplysninger eller holdt tilbake informasjon? Da gjelder avhendingsloven § 3-7

Uriktig opplysning eller skjult feil? Slik skiller du

Disse to blandes hele tiden. Det er synd, fordi skillet avgjør hvilken regel saken din faller inn under. Spørsmålet du skal stille deg, er enkelt: Fikk du en opplysning som var feil, eller fikk du ingen opplysning i det hele tatt?

Fortalte selgeren deg noe som ikke stemte, er du i § 3-8. Lot selgeren være å fortelle deg noe han kjente til, er du i § 3-7 om manglende opplysninger. Forskjellen høres akademisk ut, men den er praktisk viktig. Etter § 3-7 må selgeren ha kjent eller måttet kjenne til forholdet. Etter § 3-8 spiller selgerens kunnskap ingen rolle, og det kommer vi tilbake til, for det er den største fordelen din.

Et eksempel gjør skillet konkret. Selgeren visste om fuktskaden i kjelleren og sa ingenting: § 3-7. Selgeren skrev i egenerklæringen at det aldri har vært fukt i kjelleren, men det viste seg å være feil: § 3-8. Oppdaget du en feil ingen sa noe om i det hele tatt, kan det også være en sak om skjulte feil og mangler. Men da gjelder det andre vilkår.

Selgeren svarer også for det megleren og takstmannen sa

Mange tror at selgeren bare hefter for det han selv har sagt og skrevet. Sånn er det ikke. Loven sier uttrykkelig at opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren teller på samme måte som selgerens egne ord. Høyesterett har i tillegg slått fast at selgeren identifiseres med takstmannen når tilstandsrapporten er lagt frem for deg som kjøper.

Det betyr at du kan bygge en § 3-8-sak på opplysninger herfra:

• Finn-annonsen og boligens prospekt
• Salgsoppgaven og egenerklæringsskjemaet
• Tilstandsrapporten fra takstmannen
• Det megleren sa på visning eller i e-post
• Markedsføringsmateriell for øvrig, som plantegninger

Du trenger altså ikke bry deg om hvem i salgsapparatet som formulerte setningen. Sto den i papirene du fikk, eller kom den fra noen som solgte boligen på selgerens vegne, er det selgeren som bærer risikoen for at den stemmer. Det eneste som kan redde selgeren her er at opplysningen ble rettet tydelig før du kjøpte.

Avhendingsloven § 3-8 gjelder selv om selgeren var i god tro

Her kommer poenget som overrasker flest og som gjør § 3-8 til en av de mest kjøpervennlige reglene i hele loven. Selgeren slipper ikke unna ved å si at han ikke visste bedre. Ansvaret er objektivt. Regelen spør ikke hvorfor opplysningen var feil, bare om den var det.

Tenk deg at selgeren kjøpte boligen for åtte år siden og selv ble opplyst om at taket var omtekket i 2015. Han har trodd på det hele tiden og har ført det videre i god tro. Viser det seg at taket aldri ble omtekket, har boligen likevel en mangel etter § 3-8. Du skal ikke bevise at selgeren løy, var slurvete eller burde ha undersøkt mer. Du skal bare dokumentere at opplysningen ikke stemmer.

Dette gjør også bevisjobben din langt enklere enn i mange andre boligtvister. Krangelen om hva selgeren visste og når han visste det, som ofte er det vanskeligste i en sak etter § 3-7, faller rett og slett bort. Du sammenligner papirene med virkeligheten og dokumenterer avvikene i en fagkyndig rapport. Mer skal det i utgangspunktet ikke til for å konstatere mangelen.

Les også

Kjøpte du nybygg? Da gjelder helt andre regler

Når teller en opplysning som en mangel?

Alt som står i et prospekt gir deg likevel ikke en sak. Forarbeidene og rettspraksis stiller noen krav til selve opplysningen, og det er her mange § 3-8-krav strander. Tom meglerlyrikk teller ikke. “Lekker bolig med gjennomgående høy standard” er skryt, ikke en opplysning du kan bygge et krav på. “Drenering skiftet i 2019” er derimot akkurat den typen utsagn som loven beskytter deg mot at er feil.

Disse vilkårene må være oppfylt:

• Opplysningen må være konkret, ikke generell salgsprosa
• Den må være noenlunde spesifisert, slik at det går an å etterprøve den
• Du må ha hatt grunn til å stole på den
• Den må ha virket inn på avtalen
• Den må ikke være rettet på en tydelig måte før kjøpet

Vilkåret om innvirkning er mindre skummelt enn det høres ut. Du må ikke bevise at du aldri ville ha kjøpt boligen. Det holder at du sannsynligvis ville ha budt lavere eller stilt andre betingelser, hvis du hadde visst sannheten. Opplysninger om tilstand, alder og utførte arbeider vil i praksis nesten alltid være kjøpsmotiverende. Rettingsvilkåret er på sin side en sikkerhetsventil for selgeren. Oppdaget megleren feilen og sendte ut en tydelig korrigering til interessentene før budrunden, kan du ikke bygge på den opprinnelige opplysningen etterpå.

Typiske uriktige opplysninger ved boligkjøp

Noen typer opplysninger går igjen i tvister etter boligkjøp. Felles for dem er at de gjelder forhold som kan etterprøves, og som påvirker hva boligen er verdt. Sjekk om du kjenner igjen situasjonen din.

Dette er noen av de vanligste:

• Oppussing og rehabilitering: badet, taket eller dreneringen som skulle vært fornyet, men ikke ble det
• Alder på bygningsdeler: et eldre elektrisk anlegg enn oppgitt kan bety en sekssifret oppgradering
• Fukt og lekkasjer: Egenerklæringen sier nei, kjelleren sier ja
• Utleiemulighet: sokkelleiligheten som viser seg å ikke være godkjent for varig opphold
• Byggemuligheter: tomten som ble markedsført med utbyggingspotensial, men har byggeforbud
• Hva som følger med: tilbehør og løsøre som var lovet, men forsvant med selgeren

Arealavvik fortjener en egen merknad, for det er kanskje den aller mest kjente varianten av uriktig opplysning. Prospektet sier 120 kvadratmeter, men målebåndet stopper på 105? Da er du i kjernen av § 3-8. Reglene for når et arealavvik utgjør en mangel har likevel noen egne nyanser, så det temaet har vi viet en egen artikkel om arealavvik ved boligsalg.

Les også

Angrer du på boligkjøpet? Slik kommer du deg ut

Hva kan du kreve etter avhendingsloven § 3-8?

Mangelen er konstatert, og nå da? Kravene dine følger de vanlige fremgangsmåtene i loven. Prisavslag er ofte det mest praktiske, og det settes som regel til det det koster å utbedre avviket. Kravet ditt tar utgangspunkt i hva det koster å få det 2021-badet du betalte for, og det kan fort bety 350 000 kr. Selgeren har på sin side ofte rett til å tilby retting først, altså å rette feilen for egen regning.

Erstatning kan komme i tillegg hvis mangelen har påført deg et økonomisk tap utover selve utbedringen, for eksempel tapte leieinntekter fra en sokkelleilighet som ikke var godkjent. Heving av hele kjøpet er forbeholdt de alvorlige tilfellene der avviket utgjør et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er høy. Et realistisk krav starter derfor som regel med et prisavslag eller en erstatning.

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket og senest innen fem år etter overtakelsen. Vent ikke på at totalbildet skal bli komplett. Send en skriftlig reklamasjon til selgeren med en gang du skjønner at en opplysning ikke stemmer. Da sikrer du kravet, og så kan dokumentasjonen komme etter. Sjekk også boligforsikringen din. Boligforsikringer har som regel rettshjelpsdekning som dekker mesteparten av advokatutgiftene i en tvist som denne, typisk opptil 100 000 kr mot en egenandel.

Konklusjon: Avhendingsloven § 3-8 gir deg rett når opplysningene ikke stemmer med boligen

Styrken i § 3-8 ligger i det mange kjøpere ikke vet: Du trenger ikke bevise at selgeren var uærlig. Det er lett å gi opp når selgeren virker troverdig og sier at han ikke ante noe. Det svaret er uten betydning etter avhendingsloven § 3-8. Finn frem prospektet, salgsoppgaven og tilstandsrapporten og les dem med nye øyne. Hver konkret opplysning er som er et løfte selgeren bærer risikoen for, i god tro eller ei. Stemmer ett av løftene ikke overens med boligen du faktisk fikk? Da bør du få avviket dokumentert av en fagperson og sende en skriftlig reklamasjon med en gang.

Lurer du på om opplysningen du fikk holder til en sak? Send oss i Saga Advokatfirma en uforpliktende henvendelse, så vurderer vi saken din og sjekker samtidig om rettshjelpsdekningen i boligforsikringen din kan dekke mesteparten av advokatregningen. Da vet du hvor du står før du bestemmer deg for neste steg