Selgers opplysningsplikt ved boligsalg: Dette må du fortelle

Du har lagt boligen ut for salg, og egenerklæringsskjemaet ligger foran deg. Så stopper du opp. Hvor ærlig må du egentlig være om den fuktflekken på loftet du har gått og sett på i et par år? Selgers opplysningsplikt ved boligsalg betyr at du må fortelle kjøperen om feil og forhold du kjenner til ved boligen. Holder du tilbake noe viktig, kan boligkjøper kreve prisavslag eller erstatning i opptil 5 år etter salget. Den gode nyheten er at plikten er til å forstå, og at du sikrer deg ved å være åpen.

Hva betyr selgers opplysningsplikt ved boligsalg?

Opplysningsplikten følger av avhendingslova § 3-7, og den er kjernen i nesten alle boligtvister. Loven sier at boligen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som du som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er en del i én setning, men den rommer mye. Du skal altså ikke bare unngå å lyve. Du har en aktiv plikt til å si fra om det negative, selv når kjøperen ikke spør.

Tre ting må være på plass samtidig for at et forhold skal regnes som en mangel etter denne regelen:

• Du kjente til forholdet, eller du måtte kjenne til det
• Kjøperen fikk ikke opplysningen før avtalen ble bindende
• Kjøperen hadde grunn til å regne med å få nettopp denne opplysningen

Alle tre må være oppfylt. Mangler ett av leddene, foreligger det ikke noe brudd på opplysningsplikten. Det er i vurderingen av det første og det siste punktet de fleste sakene faktisk avgjøres.

Plikten gjelder gjennom hele salget, ikke bare i det egenerklæringen fylles ut. En opplysning du gir i annonsen, i salgsoppgaven, på visning eller i en melding til en interessent teller like fullt. Det samme gjør det du sier muntlig på kjøkkenet under visningen.

Terskelen for hva som regnes som en mangel er lav. Kjøperen bærer riktignok en egenandel på 10 000 kr for forhold som dukker opp, men over det beløpet er du eksponert. En tilbakeholdt opplysning trenger ikke gjelde en alvorlig konstruksjonsfeil for å bli dyr. Den trenger bare å være noe kjøperen hadde grunn til å forvente at du nevnte.

Dette har du plikt til å opplyse om når du selger bolig

Mange selgere tenker på opplysningsplikten som noe rent teknisk, altså fukt, råte og elektriske feil. Det er en stor del av den, men den stopper ikke der. Du må opplyse om alt som med rimelighet kan påvirke kjøperens vurdering av boligen, også forhold som ikke synes på en befaring. En grei tommelfingerregel er å spørre deg selv hva du ville ha villet vite hvis du var den som skulle kjøpe.

Du har blant annet plikt til å nevne disse forholdene:

• Tidligere vannskader, lekkasjer og fuktproblemer, også de som er utbedret
• Skadedyr eller skjeggkre, selv om de er borte nå
• Arbeid du har gjort selv, som flislegging eller oppussing av bad, uansett hvor stolt du er av jobben
• Kjente planer i nabolaget, for eksempel ny vei, utbygging eller en høyblokk på nabotomten
• Vedvarende bråk, nabokonflikter eller andre sjenerende forhold av et visst omfang
• Juridiske forhold som heftelser, uavklarte grenser eller manglende byggetillatelse på et tilbygg

Det finnes også forhold de fleste ikke tenker på, men som retten har slått ned på. I en sak fra lagmannsretten unnlot en selger å opplyse om at det var begått et trippeldrap i boligen to år før salget. Selgeren mente dette ikke var noe kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite. Retten var uenig, og kjøperen fikk heve kjøpet. Poenget er ikke at slike saker er vanlige, men at plikten favner bredere enn det som står på en tilstandsrapport. Er du i tvil om noe bør med, er det tryggere å ta det med enn å la være.

Når må du opplyse om noe du ikke visste?

Her ligger fellen de fleste går i. Loven bruker formuleringen «kjente eller måtte kjenne til». Du holdes ikke bare ansvarlig for det du faktisk visste om boligen. Du holdes også ansvarlig for forhold du burde ha visst om. Hadde du grunn til å skjønne at noe var galt, hjelper det deg ikke å si at du aldri tenkte over det.

La oss si at du har lagt nytt gulv i kjelleren rett over et område som luktet jord og fukt hver høst. Du gjorde ikke noe nærmere ut av det, og krysset av for «nei» på fukt i egenerklæringen. Kjøperen finner senere omfattende fuktskader. At du ikke visste sikkert, redder deg ikke nødvendigvis. Spørsmålet retten stiller, er om en alminnelig selger i din situasjon måtte ha forstått at her var det noe. Terskelen er altså ikke hva du tilfeldigvis husket å tenke på, men hva du med rimelighet burde ha skjønt.

Retten legger blant annet vekt på flere ting når den vurderer om du måtte kjenne til forholdet:

• Hvor lenge du har bodd i og brukt boligen
• Om du har pusset opp eller gjort arbeid i det aktuelle området
• Om det fantes synlige tegn en alminnelig eier ville reagert på
• Hvor mye spesialkunnskap som skal til for å forstå at noe er galt

Jo mer nærliggende det var for deg å forstå at noe var galt, desto vanskeligere er det å bli hørt med at du ikke visste noe. Dette er grunnen til at åpenhet nesten alltid lønner seg. Skriver du i egenerklæringen at du har merket fuktlukt om høsten, men ikke vet årsaken, har du oppfylt plikten din selv om du tar feil av hva det skyldes. Tier du om det, har du et problem den dagen kjøperen graver.

Les også

Hva er egentlig avhendingsloven? Enkel forklaring

Uriktige opplysninger teller også som mangel

Opplysningsplikten har en tvilling i avhendingslova § 3-8. Den gjelder ikke det du holder tilbake, men det du sier feil. Gir du eller medhjelperne dine en opplysning som ikke stemmer og som har virket inn på avtalen, kan boligen regnes for å ha en mangel selv om du ikke kan klandres for feilen.

Slike uriktige opplysninger kan for eksempel være:

• Et oppgitt boareal som er høyere enn det faktiske
• En påstand om at taket er nylig skiftet når det ikke er det
• En peis beskrevet som godkjent for fyring uten at den er det
• Et byggeår eller en standard som ikke stemmer med virkeligheten

Det betyr at du også er ansvarlig for det megler og takstmann formidler på dine vegne. Står det noe galt i salgsoppgaven, er det ikke megleren alene som svarer for det overfor kjøperen. Derfor bør du lese gjennom alt salgsmateriell nøye før det publiseres, og rette opp det du vet er feil.

Egenerklæring og tilstandsrapport: selgers viktigste verktøy

Selve egenerklæringsskjemaet er den enkleste forsikringen du har. Det leder deg gjennom en rekke spørsmål om boligens tilstand, og hvert ærlige svar er et forhold kjøperen ikke kan komme tilbake på senere. Bruk feltene for utfyllende svar. Et kryss for «ja» på et tidligere fuktproblem, med en setning om hva som ble gjort, er verdt mye den dagen noen hevder du skjulte noe.

Noen enkle grep gjør dokumentasjonen din vanskelig å angripe:

• Beskriv eget arbeid med årstall og hvem som utførte det
• Ta vare på kvitteringer, fakturaer og rapporter fra håndverkere
• Skriv heller for mye enn for lite i feltene for utfyllende svar
• Be megler rette skriftlig opp i salgsoppgaven det du vet er feil

Ved siden av egenerklæringen er tilstandsrapporten blitt nærmest obligatorisk i praksis. Etter forskriften om tryggere bolighandel stilles det konkrete krav til hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utformes. En rapport som ikke oppfyller kravene, regnes ikke som en gyldig tilstandsrapport, og da kan ikke kjøperen anses for å kjenne til det som står der. En grundig rapport fra en bygningssakkyndig dekker derfor mye av opplysningsplikten din om de tekniske forholdene.

Tidligere kunne selgere ta «som den er»-forbehold for å skyve risikoen for skjulte feil over på kjøperen. Den muligheten finnes ikke lenger i forbrukersalg. Selger du som privatperson til en forbruker, kan du ikke fraskrive deg ansvaret med en generell klausul. Det betyr at åpenhet i egenerklæring og tilstandsrapport ikke er noe du gjør for syns skyld, men det som faktisk avgjør hvor utsatt du er.

Les også

Råteskader i boligen? Slik står partene rettslig

Konsekvensene hvis du bryter opplysningsplikten

En kjøper som når frem med at du har brutt opplysningsplikten, kan kreve flere ting, avhengig av hvor alvorlig forholdet er. Det starter sjelden med rettssak. Som regel kommer det et brev med et krav, og så forhandles det derfra. Men du bør vite hva som ligger i potten.

Kjøperen kan typisk kreve:

• Retting, altså at du dekker kostnaden ved å utbedre forholdet
• Prisavslag som svarer til verdiforringelsen mangelen utgjør
• Erstatning for økonomisk tap forholdet har påført kjøperen
• Heving av hele kjøpet, men da må mangelen være vesentlig

I tillegg kommer spørsmålet om boligselgerforsikring. Mange tegner slik forsikring nettopp for å være dekket mot mangelskrav, og det er fornuftig. Men forsikringen har en bakside du må kjenne til. Har du bevisst holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger, og dette regnes som grovt uaktsomt, kan selskapet sette ned eller nekte å dekke kravet. Da sitter du igjen med regningen selv, og det er ofte i akkurat de sakene der du trodde du var trygg. Forsikringen verner deg mot ærlige feil, ikke mot å skjule noe med vilje.

Kjøperen har heller ikke ubegrenset tid på seg. Et krav må fremmes innen rimelig tid etter at forholdet ble oppdaget, og uansett innen fem år etter overtakelsen. Det gir deg en viss trygghet med årene, men de første årene etter et salg er du fullt eksponert.

Les også

Sto det feil i salgsoppgaven? Se hva du kan kreve i en reklamasjonssak

Selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt

Plikten er ikke ensidig. Kjøperen har på sin side en undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Kjøperen kan ikke klage på forhold hen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Leste ikke kjøperen dokumentene hen fikk anledning til å sette seg inn i, er det kjøperens problem, ikke ditt.

Hovedregelen er likevel klar når de to pliktene møtes: Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Har du kjent til et forhold og latt være å si fra, kan du ikke gjemme deg bak at kjøperen kunne ha oppdaget det selv. Logikken er at du som selger normalt vet mer om boligen enn den som kommer inn fra utsiden på en time med visning. Tvilen faller derfor ofte i kjøperens favør.

Dette er forhold kjøperen normalt ikke når frem med i etterkant:

• Feil som var godt synlige ved en vanlig visning
• Forhold som står tydelig i en gyldig tilstandsrapport
• Opplysninger du ga skriftlig i egenerklæringen
• Svakheter kjøperen ble gjort kjent med og valgte å se bort fra

Det betyr ikke at kjøperen kan sove i timen. Et forhold som lyser mot enhver på visning, eller som står svart på hvitt i en gyldig tilstandsrapport, kan kjøperen vanskelig klage på i etterkant. Men du kan ikke regne med dette som en redningsplanke. Den tryggeste posisjonen for deg som selger er å sørge for at alt du vet, og alt du burde vite, er skrevet ned et sted kjøperen faktisk har sett det.

Konklusjon: Selgers opplysningsplikt ved boligsalg lønner seg å ta på alvor

Det dyreste du kan gjøre som selger er å håpe at noe ikke blir oppdaget. En tilbakeholdt opplysning koster ingenting å skrive ned, men kan koste deg titusener i prisavslag eller erstatning år etter at du trodde salget var i havn. I verste fall dekkes det ikke av forsikringen. Skriv ned alt du vet og alt du har en mistanke om, før kontrakten signeres. Er du i tvil om noe må med, er svaret nesten alltid ja.

Står du i en sak der kjøperen mener du har holdt tilbake opplysninger, eller har du selv kjøpt en bolig med feil selgeren burde ha nevnt, er det ofte fristene og bevisene som avgjør utfallet. Send oss en kort beskrivelse, så ser vi på saken din uforpliktende.