Egenandel på boligselgerforsikring: Dette gjelder for kjøper og selger

Egenandelen på en boligselgerforsikring havner ikke hos den som kjøpte forsikringen. Den treffer kjøper og selger på helt forskjellige måter. Selgeren betaler forsikringen, men kjøperen må uansett betale en egenandel i henhold til avhendingsloven. Lovverket krever nemlig at kjøperen dekker et visst beløp selv ved reklamasjonskrav, uavhengig av forsikringer.

La oss si at du er en boligselger som overtok et hus i vår, og i august finner du råte under dusjkabinettet. Du sender kravet til selgerens forsikringsselskap, og svaret kommer tilbake med 10 000 kr trukket fra. Gjensidige, Storebrand og Fremtind skriver alle at selgeren ikke har noen egenandel når kjøperen får medhold.

Hvem betaler egenandelen i boligselgerforsikringen?

Boligselgeren må derimot betale en premie når forsikringen først kjøpes. Premien er en engangssum som beregnes ut fra salgssummen eller prisantydningen, og megleren trekker den i oppgjøret etter salget. Kjøperen må derimot dekke de første 10 000 kr av kostnadene ved manglene.

Gjensidige bruker et enkelt eksempel. Takseres skaden til 50 000 kr, får kjøperen utbetalt 40 000 kr. Resten dekker forsikringen, oppad begrenset til salgssummen eller et maksbeløp. Gjensidige har et maksbeløp på 14 millioner kroner.

Slik fordeler kostnadene seg:

• Selgeren betaler: forsikringspremien, som trekkes i oppgjøret
• Selgeren betaler ikke: egenandel når kjøperen får medhold i et krav
• Kjøperen betaler: de første 10 000 kr av kostnadene ved manglene
• Kjøperen betaler ikke: noe gebyr for å sende krav til forsikringsselskapet

Kjøperen får som hovedregel aldri hele utbedringskostnaden dekket av selgerens forsikring. Selgeren slipper å betale mer når saken allerede er dekket. Det høres kanskje urettferdig ut for kjøperen, men forklaringen ligger ikke i forsikringsvilkårene. Den ligger i loven.

Egenandelen står i avhendingsloven, ikke i forsikringsvilkårene

De 10 000 kronene er ikke noe forsikringsselskapene har funnet på. Regelen står i avhendingsloven § 3-1 fjerde ledd, og den kom inn med lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Den gjelder alle boliger som er solgt etter denne datoen. Kjøperen må dekke de første 10 000 kr uansett om selgeren har forsikring eller ikke.

Det er et viktig poeng for selgere som har droppet forsikringen. Egenandelen for kjøperen er den samme, men du må håndtere kravet selv. Selgere uten forsikring må vurdere om kravet holder, forhandle med kjøperen og kanskje betale advokat. Selgere med forsikring overlater den jobben til selskapet.

Lovendringen i 2022 innførte flere regler som henger sammen med egenandelen:

• Egenandel på 10 000 kr: kjøperen dekker selv de første kostnadene ved mangler
• Forbud mot «som den er»-forbehold: selgeren kan ikke lenger ta et generelt forbehold om tilstanden overfor forbrukere
• Krav til tilstandsrapporter: rapportene skal følge en egen forskrift og gå grundigere til verks
• Egen regel om innendørs arealavvik: boligen har en mangel når arealet er mer enn 2 % og minst én kvadratmeter mindre enn oppgitt

Beløpet på 10 000 kr kan endres ved forskrift, så grensen er ikke hugget i stein. Tanken bak regelen var å redusere antallet småkrav etter bolighandler. Småfeil skal ikke ende i en reklamasjonssak.

Slik regnes egenandelen på boligselgerforsikring ut

Egenandelen gjelder de samlede manglene ved boligen, ikke hver feil for seg. Departementet har uttalt at det heller ikke spiller noen rolle om manglene oppdages samtidig eller med flere måneders mellomrom. Kjøperen betaler altså 10 000 kr én gang, uansett hvor mange feil som dukker opp.

La oss si at kjøperen finner tre feil i løpet av det første året:

• Fuktskade bak badekaret: 6000 kr i utbedring
• Feil ved el-anlegget: 3000 kr i utbedring
• Lekkasje i taket: 45 000 kr i utbedring

Samlet blir det 54 000 kr. Kjøperen dekker 10 000 kr, og kravet blir 44 000 kr. Hadde kjøperen bare reklamert på taket, ville kravet ha endt på 35 000 kr. De to små feilene fyller opp egenandelen og er dermed verdt 9000 kr for kjøperen.

Hver av feilene må reklameres i tide for å bli tatt med i vurderingen. Selgeren, eller selgerens forsikring, kan avvise en feil dersom kjøperen har ventet for lenge med å melde fra.

Feil som koster under 10 000 kr

Kjøperen kan ikke få dekket en mangel som koster mindre enn 10 000 kr å utbedre, så lenge det er den eneste feilen. Selgeren slipper dermed ansvaret for småfeilene. Kjøperen bør likevel melde fra om dem.

Selgeren har ansvar i fem år etter overtakelsen. En liten feil som ble reklamert i år én kan telle med i regnestykket hvis kjøperen oppdager en større feil i år tre. Blir feilen aldri reklamert, forsvinner den ut av bildet.

Slik slår grensen ut for hver part:

• For kjøperen: Meld fra om alle avvik skriftlig, også de små, og ta vare på dokumentasjonen
• For selgeren: En enkelt feil under 10 000 kr gir ikke et gyldig krav, men den kan bli en del av et større krav senere

Selgere bør derfor ikke avfeie en liten reklamasjon som uinteressant. Svar skriftlig og send den videre til forsikringsselskapet hvis du har forsikring. Et kort og saklig svar nå gjør det enklere å håndtere et større krav senere. Kjøperen står på sin side sterkere med en ryddig oversikt over alt som er meldt inn.

Les også

Hvor mye er feilen egentlig verdt? Slik regner du ut prisavslag ved boligreklamasjon

Når gjelder ikke egenandelen?

Egenandelen gjelder de fleste mangler ved brukte boliger, men loven har noen unntak. I disse sakene får kjøperen dekket hele beløpet, og selgerens ansvar blir dermed større. Begge parter bør kjenne til dem før de beregner et krav.

Unntakene er disse:

• Innendørs arealavvik: minstegrensen gjelder ikke når kjøperen har krav på erstatning fordi boligen er mindre enn oppgitt
• Nye boliger: egenandelen gjelder bare ved kjøp av brukt bolig
• Offentligrettslige rådighetsbegrensninger: egenandelen gjelder ikke når feilen gjelder for eksempel regulering eller pålegg fra kommunen

Arealavvik er et unntak som lett kan bli aktuelt. Står det 80 kvadratmeter i salgsoppgaven, og boligen faktisk er 76, er avviket på 5 %. Kjøperen kan da ha krav uten at noe trekkes fra. Selgeren som har oppgitt feil areal kan dermed få et større krav mot seg enn en tilsvarende byggfeil ville gitt.

Les også

Nye boliger har egne regler for feil og mangler: Se dine rettigheter

Over 10 000 kr gir ikke automatisk dekning

En feil som koster mer enn 10 000 kr blir ikke automatisk en sak for selgerens forsikring. Feilen må fortsatt være en mangel etter avhendingsloven, og det er denne vurderingen som avgjør de fleste sakene. Boligen skal vurderes ut fra type, alder og synlig tilstand.

Et bad fra 1995 må tåle mer slitasje enn et bad fra 2020. Står feilen beskrevet i tilstandsrapporten, regnes den som kjent for kjøperen. Vanlig vedlikehold regnes heller ikke som mangel, selv om det koster mye.

Forsikringsselskapet ser typisk etter dette:

• Om feilen er nevnt i tilstandsrapporten, salgsoppgaven eller egenerklæringen
• Om tilstanden avviker fra det kjøperen kunne forvente ut fra boligens alder
• Om kjøperen burde oppdaget feilen på visning eller ved å lese dokumentene
• Om kravet gjelder noe partene har avtalt direkte, eller tilbehør som hvitevarer

Storebrand skriver at avtaler mellom kjøper og selger, samt feil ved tilbehør, ikke dekkes av forsikringen. Det er selgeren som må håndtere slike krav selv. Kjøperen har dessuten bevisbyrden og må sannsynliggjøre at det foreligger en mangel.

Les også

Når er feilen stor nok til å bli en vesentlig mangel? Svaret får du her

Dette må du som kjøper gjøre for å få dekning

Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget og senest fem år etter overtakelsen. Venter du flere måneder, risikerer du å miste kravet. Send reklamasjonen skriftlig til selgeren, og legg ved eventuelle bilder og beskrivelser.

Selgeren sender kravet videre til forsikringsselskapet, som tar over saken. Du trenger ikke å betale noe for å få kravet vurdert. Selskapet ber som regel om dokumentasjon på hva utbedringen vil koste.

Slik går du frem:

• Ta bilder av feilen med dato før du rører noe
• Reklamer skriftlig til selgeren så snart du har oppdaget feilen
• Få en takstmann eller håndverker til å anslå utbedringskostnaden
• Ta med alle avvik i reklamasjonen, også de små
• Vent med å utbedre til selskapet har fått sjansen til å se på skaden

Kjøpere som har holdt tilbake en del av kjøpesummen, må være forberedt på å betale den ut dersom det ikke finnes en mangel. Söderberg & Partners påpeker at selgeren da kan ha et selvstendig krav mot deg. Det kravet dekkes ikke av selgerens forsikring, så det går direkte mellom dere to. Hold derfor bare tilbake et beløp du kan forsvare med dokumentasjon.

Les også

Selger du et dødsbo? Dette må arvingene opplyse om

Dette risikerer du som selger selv med boligselgerforsikring

Selgeren har ingen egenandel, men forsikringen er ikke en garanti mot at man må betale noe. Dekningen avhenger av at du har oppfylt vilkårene. Gjensidige sine vilkår sier at retten til erstatning kan falle bort helt eller delvis hvis du ikke har gitt riktige og fullstendige opplysninger.

Det viktigste dokumentet er egenerklæringen. Du fyller den ut hos megleren, og den blir en del av både kjøpekontrakten og forsikringsavtalen. Visste du om en fuktskade og krysset av for nei, kan selskapet avkorte dekningen og i verste fall kreve pengene tilbake fra deg.

Vilkår som kan koste deg dekningen hos Gjensidige:

• Tilstandsrapporten må følge forskriften og ikke være eldre enn ett år ved budaksept
• Egenerklæringen må være signert maks seks måneder før budaksept
• Egenerklæringen må ha vært tilgjengelig for kjøperen før budaksept
• Den bygningssakkyndige må ha fått lov til å ta hull der forskriften krever det

Forsikringen dekker heller ikke alt. Avtaler du har gjort direkte med kjøperen og feil ved tilbehør må du ta selv. Forsikringen faller bort hvis boligen ikke blir solgt innen seks måneder, helt til du har fylt ut en ny egenerklæring. Det lønner seg å være ærlig i egenerklæringen.

Når kjøper og forsikringsselskapet er uenige

Kjøperen kan klage hvis selskapet avslår kravet eller fastsetter utbedringskostnaden lavere enn forventet. Be om en skriftlig begrunnelse og send inn ny dokumentasjon hvis du har den. Saken kan bringes inn for Finansklagenemnda hvis det ikke hjelper, og nemnda behandler også saker om boligselgerforsikring.

Selgeren blir ikke helt satt på sidelinjen. Selskapet håndterer kravet, men du kan bli spurt om hva du visste og hva du har gjort med boligen. Kommer det frem at egenerklæringen var feil, kan saken plutselig handle om ditt eget ansvar.

Slik går en uenighet vanligvis videre:

• Kjøperen ber om skriftlig begrunnelse for avslaget
• Kjøperen sender inn takst, bilder eller andre bevis
• Saken klages inn for Finansklagenemnda
• Saken kan ende i domstolene, der kostnadene blir langt høyere

Både kjøper og selger kan ha rettshjelpsdekning på innbo- eller boligforsikringen sin. Den dekker ofte advokatutgifter når konflikten har oppstått, men har vanligvis en egenandel og et tak for dekningen. Sjekk vilkårene før du tar kontakt med en advokat, så vet du hva du må betale selv. Advokaten kan som regel hjelpe deg med å melde saken inn til forsikringsselskapet.

Konklusjon: Egenandelen på boligselgerforsikring er sjelden det som avgjør saken

Et avslag du ikke forstår eller et krav du mener ikke holder bør vurderes nøye før reklamasjonssaken låser seg. Advokatfirmaet Saga ser uforpliktende på saken din, enten du er kjøper eller selger. Våre advokater gir deg en grundig vurdering av situasjonen. Vi sjekker samtidig om rettshjelpsdekningen i forsikringen din kan dekke advokatutgiftene. Da vet du hva det koster å gå videre før du bestemmer deg.