Boligselgerforsikring: Dekning, regress og hvem som betaler

Du har solgt boligen og pengene er på konto, men så kommer det en e-post fra kjøperen om fukt i kjelleren. Hvem er det egentlig som skal svare på den? Har du tegnet boligselgerforsikring, er svaret som regel forsikringsselskapet, ikke deg. Og står du på den andre siden som kjøper, er det det samme selskapet du kommer til å krangle med de neste månedene.

Hva er boligselgerforsikring?

Boligselgerforsikring er en ansvarsforsikring. Den dekker ansvaret du har som selger overfor kjøperen etter avhendingsloven. Det vil si ansvaret for feil og mangler som kjøperen ikke kunne regne med ut fra salgsdokumentene, boligens alder og tilstand. Forsikringen het tidligere eierskifteforsikring, og du ser fortsatt det gamle navnet i eldre salgsoppgaver og i mange av vilkårene.

Du kan ikke ringe et forsikringsselskap og kjøpe den selv. Boligselgerforsikring tegnes gjennom eiendomsmegleren, som regel ved at du fyller ut og signerer en egenerklæring om boligens tilstand. Skjemaet er både søknaden din og en del av salgsdokumentene som kjøperen får.

Dette er de faste rammene for forsikringen:

• Tegnes bare ved salg gjennom megler, og senest ved kontraktsignering
• Trer i kraft ved budaksept hos de fleste selskapene
• Varer så lenge kjøperen kan reklamere, maksimalt fem år etter overtakelsen
• Kan ikke fornyes eller forlenges

Prisen på forsikringen er en prosentsats av salgssummen, og satsen avhenger av hva slags bolig du selger. Selskapene tar mer for hus enn for leiligheter fordi risikoen for skjulte feil er større når du selger tak, drenering og grunnmur i tillegg til det som er innenfor veggene.

Dette dekker boligselgerforsikringen, og dette dekker den ikke

Forsikringen dekker krav om prisavslag, erstatning og heving av kjøpet. Hos Storebrand går dekningen opp til boligens salgssum, maksimalt 15 millioner kroner og uten egenandel for selger. Den dekker også selgers kostnader til advokat og takstmann i saken, samt saksomkostninger hvis selger taper i retten. Det er den delen folk flest tenker på når de tegner den.

Det er like viktig å vite hva den ikke dekker. Forsikringen dekker aldri feil som allerede sto i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten, og heller ikke forhold som kjøperen burde forvente ut fra boligens alder. Noen salg faller dessuten helt utenfor.

Disse salgene kan du ikke forsikre:

• Salg mellom ektefeller, foreldre og barn, søsken eller folk som har bodd sammen
• Salg til en leietaker eller noen som har bodd i boligen de siste tolv månedene
• Salg i næring, typisk når du selger fire eller flere eiendommer på ett år eller driver med utleie og utvikling
• Nybygg solgt etter bustadoppføringslova
• Driftsbygninger på landbrukseiendom, der bare våningshus og kårbolig er med

Så er det egenandelen som ikke ligger hos selgeren, men hos kjøperen. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende en mangel hvis tapet er under 10 000 kr, og flere selskaper skriver dette rett inn i vilkårene. Hvordan den grensen slår ut i praksis, har vi skrevet om i saken om egenandel på boligselgerforsikring.

Når kjøper klager: Slik behandles kravet når selger har boligselgerforsikring

Reklamasjonen kommer som regel til deg som selger først, ofte som et brev med bilder og en takstrapport. Det første du gjør er å sende den videre til selskapet uten å vente. For eksempel krever Protector at du melder fra uten ugrunnet opphold, og selskapet blir fritt for ansvar hvis du venter mer enn ett år etter at du har fått vite om kravet.

Det andre du gjør er ingenting. Ikke svar kjøperen med at du beklager, ikke tilby å dekke halvparten, ikke love at du skal ordne det. Vilkårene sier rett ut at selskapet ikke er bundet av din erkjennelse av ansvar eller av forhandlinger du har ført på egen hånd. Du kan i verste fall ende opp med å ha lovet noe som forsikringen ikke dekker.

Deretter overtar selskapet. Det er dette som er hele poenget med forsikringen sett fra selgersiden. Selskapet har rett til å behandle kravet, utrede om det foreligger ansvar etter avhendingsloven, forhandle med kjøperen og føre saken for retten.

Slik ser gangen ut:

• Du melder kravet til selskapet og legger ved reklamasjonen
• Selskapet ber kjøperen dokumentere mangelen, ofte med egen takstmann
• Selskapet avgjør om kravet skal avvises, forhandles eller betales
• Eventuell utbetaling går rett til kjøperen, ikke via deg

Saken kan ta tid. En reklamasjon om fukt eller skadedyr kan fort ta et halvt år før det foreligger en avgjørelse, og lenger hvis den går videre til Finansklagenemnda eller retten. I mellomtiden får du en kopi av brevene, men du styrer ikke saken. Det er selskapets jurister som fører den, ikke en advokat du har valgt selv.

Kan selskapet kreve pengene tilbake fra selger?

Ja, og det er her boligselgerforsikringen slutter å være en sovepute. Selskapet kan kreve regress fra deg dersom det har betalt ut til kjøperen, og du har gitt feil eller mangelfulle opplysninger. Regressen er begrenset til svik og misligholdt opplysningsplikt, altså tilfeller der du visste om feilen og svarte nei i egenerklæringen, eller lot være å nevne noe du visste var viktig.

Egenerklæringsskjemaet er beviset. La oss si at du svarer nei på spørsmålet om vannlekkasjer, og at kjøperen senere finner en reparert fuktskade bak panelet som naboen kan bekrefte at du visste om. Da har selskapet en god sak mot deg. I en sak for Finansklagenemnda i 2022 satte Protector ned sitt ansvar overfor selgeren med henvisning til brudd på opplysningsplikten ved tegning, og nemnda slo fast at den samme avkortningen kan gjøres gjeldende overfor kjøperen. Da må kjøperen rette resten av kravet mot selgeren personlig.

Du bør derfor ta egenerklæringen på alvor. Noen enkle grep reduserer risikoen for regress betydelig:

• Svar ja på alt du er i tvil om, og forklar i kommentarfeltet
• Nevn arbeid du har gjort selv, også når du er stolt av resultatet
• Legg ved kvitteringer og dokumentasjon på reparasjoner
• Les gjennom tilstandsrapporten og rett opp det som ikke stemmer før salget

Får du varsel om regress, blir du plutselig motpart i en sak mot ditt eget forsikringsselskap. Da dekker ikke forsikringen advokaten din. Finansklagenemnda avviste i 2020 et krav fra en selger om at selskapet skulle betale advokaten han brukte i korrespondansen med selskapet, fordi vilkårene ikke ga grunnlag for dette. Det er i den situasjonen det lønner seg å få en vurdering tidlig, før du svarer selskapet.

Les også

Selger du til familie? Da får du ingen boligselgerforsikring

Du står mot et forsikringsselskap som kjøper

Boligselgerforsikringen endrer lite på papiret for deg som kjøper. Kravet ditt bygger på avhendingsloven, og det er like stort eller lite uansett om selgeren har forsikring. Du kan rette kravet direkte mot selskapet etter forsikringsavtaleloven § 7-6, og selskapet er en motpart som faktisk har penger dersom du vinner. Det er fordelen.

Ulempen er at du møter noen som gjør dette hver dag. Selskapets saksbehandlere er jurister som har sett hundrevis av fuktskader og vet nøyaktig hvor grensen for en mangel går. Avslaget kommer ofte raskt, godt begrunnet og med henvisning til avsnitt i tilstandsrapporten som du ikke husker å ha lest. Det betyr ikke at kravet ditt er dårlig.

Disse tingene avgjør mer enn andre når du reklamerer mot et forsikringsselskap:

• Reklamer skriftlig og innen rimelig tid, i praksis innen to–tre måneder etter at du oppdaget feilen
• Få en uavhengig takstmann til å beskrive skaden og hva det koster å utbedre
• Sammenlign funnet med tilstandsrapporten punkt for punkt, det er der saken står og faller
• Ikke sett i gang utbedring før selskapet har fått sett skaden

Får du avslag, er ikke saken over. Du kan klage selskapets avgjørelse inn for Finansklagenemnda, og du kan ta saken til forliksrådet eller tingretten. Begge deler krever at du har orden på bevisene fra første dag.

Les også

Hva måtte du egentlig fortelle kjøperen? Her er reglene for selgers opplysningsplikt

Hvem betaler advokaten din?

Her er det stor forskjell på hvor du sitter. Selgeren får advokat gjennom boligselgerforsikringen så lenge saken gjelder kravet fra kjøperen. Men det er selskapets advokat, og du kan ikke bytte den ut med din egen og sende regningen til selskapet. Havner du i regressak, betaler du advokaten selv.

Kjøperen har to muligheter, og begge gir rett til å velge advokat. Den vanligste er rettshjelpsdekningen i innbo- eller boligforsikringen. Forsikringen dekker vanligvis en stor del av advokatkostnadene i en tvist etter boligkjøp, vanligvis opptil rundt 100 000 kr etter egenandel. Du velger advokaten selv.

Den andre er boligkjøperforsikring som noen tegner gjennom megleren ved kjøpet. Der har selskapet egne samarbeidsadvokater, men du kan be om å få bruke en annen advokat. Da dekkes kostnadene etter den offentlige salærsatsen, som ligger under det de fleste advokater tar, og du betaler differansen selv.

Slik fordeler kostnadene seg i praksis:

• Selger i vanlig reklamasjonssak: selskapets jurister, ingen kostnad
• Selger i regressak mot eget selskap: egen advokat for egen regning
• Kjøper med rettshjelpsdekning: fritt advokatvalg, forsikringen dekker mesteparten
• Kjøper med boligkjøperforsikring: fritt advokatvalg, men bare opp til offentlig salærsats
• Kjøper uten noen av delene: egen regning, men vinner du, skal motparten normalt dekke sakskostnadene

Vi sjekker alltid hvilken dekning du har før vi starter, og du får vite hva saken vil koste deg før vi gjør noe. Advokatene våre har bakgrunn fra forsikringsbransjen og vet hvordan selskapene vurderer saker fra innsiden.

Les også

Mal for reklamasjonsbrev til selger og forsikringsselskap

Finansklagenemnda eller domstolene?

Både kjøper og selger kan klage til Finansklagenemnda når motparten er et forsikringsselskap. Kjøperen klager på avslaget på kravet, og selgeren klager på et regresskrav eller en avkortning. Behandlingen er skriftlig og koster ingenting, men den tar tid, og nemnda avgjør ikke alltid saker som krever muntlige vitneforklaringer. Uttalelsene er rådgivende, selv om selskapene stort sett følger dem.

Domstolene er alternativet når saken står på bevis. Fukt bak flisene og hva takstmannen faktisk så på befaring er typiske spørsmål som egner seg bedre for retten enn for en skriftlig nemnd. Reklamasjonsfristen på fem år etter avhendingsloven § 4-19 løper uansett. Du kan ikke vente med å reklamere mens du vurderer hvor saken skal gå.

Noen holdepunkter når du velger vei:

• Finansklagenemnda passer når uenigheten gjelder forståelsen av vilkårene eller loven
• Tingretten passer når uenigheten gjelder hva som faktisk feiler boligen
• Forliksrådet er obligatorisk første stopp for de fleste pengekrav under 200 000 kr
• Rettshjelpsdekningen dekker som regel begge veier, men sjekk vilkårene

Uansett vei bør du få saken vurdert av en advokat før du sender det første brevet. Mye av det som avgjør en sak mot et forsikringsselskap skjer i de første ukene.

Les også

Oppdaget feil før overtakelse av bolig? Slik holder du tilbake penger

Konklusjon: Boligselgerforsikring flytter kravet, men ikke ansvaret

Boligselgerforsikringen gjør at selgeren slipper å håndtere kjøperens klage og at kjøperen får en motpart som kan betale. Den fjerner ikke ansvaret. Selgeren svarer fortsatt for det som står i egenerklæringen, og kjøperen må fortsatt bevise mangelen for noen som har gjort dette tusen ganger før. Begge sider har mer å hente på å få saken riktig fra starten enn på å reparere den etterpå.

Står du overfor et forsikringsselskap som kjøper med et avvist krav eller selger med et regressvarsel, er det dokumentasjonen og fristene som avgjør hva som skjer. Beskriv saken kort for oss, så ser en av advokatene våre på den uforpliktende. Du får vite om du har en sak, hva den kan være verdt og hva den vil koste deg. Vi sjekker samtidig om forsikringen din dekker mesteparten av regningen.