Forkjøpsrett i sameie: Frister, pris og unntak

Du eier en hytte sammen med to søsken, og den ene vil selge sin tredel til noen utenfor familien. Må du bare godta en ny medeier, eller kan du kjøpe andelen selv? Forkjøpsrett i sameie gir deg som hovedregel rett til å overta en andel som skifter eier, og retten finnes i sameieloven § 11 uten at dere trenger å ha avtalt den.

Du må likevel sjekke tre ting før du gjør noe som helst, nemlig hva sameieavtalen sier, hvem andelen går til og hvilke frister som allerede løper. Retten er nemlig borte for dette salget den dagen fristen går ut. Reglene i denne artikkelen gjelder tingsrettslig sameie, altså der dere eier ideelle brøkdeler av samme eiendom.

Regelverket gjelder ikke uten videre når naboen selger en selveierleilighet i et eierseksjonssameie. Vi går gjennom når retten oppstår, hvilke familieoverføringer som er unntatt, hva du må betale og hvordan du sender et krav som faktisk holder. Det er verdt å ha dette klart for seg før du sender et krav eller gir bort din egen andel.

Når har du forkjøpsrett i sameie?

Utgangspunktet i sameieloven § 11 er enkelt. De andre sameierne har forkjøpsrett når en sameieandel skifter eier. Retten følger direkte av sameieloven, og den finnes derfor selv om dere aldri har skrevet en linje om den.

Dette er typiske eksempler på sameier der § 11 gjelder:

• Hytta dere har arvet sammen etter foreldrene
• Boligen to venner eller samboere har kjøpt sammen
• Den ubebygde tomten med tre navn på skjøtet
• Båten eller skogteigen dere eier i brøker

Dere eier da ideelle andeler. En tredel betyr en tredel av hele eiendommen, ikke bare det ene soverommet eller den øverste delen av tomten. Forkjøpsretten gir deg rett til å overta det som faktisk skifter eier, verken mer eller mindre.

Du kan ikke bruke den til å tvinge de andre til å selge andelene sine. Det er sameieloven § 15 om oppløsning som gjelder når du vil ut av hele sameiet fordi dere ikke kommer videre sammen, og det er en helt annen prosess. Artikkelen vår om sameieloven eller eierseksjonsloven hjelper deg med å finne ut hvilken type sameie dere faktisk har.

Forkjøpsretten gir deg ikke veto mot et salg

En sameier kan som hovedregel selge hele eller deler av sin egen andel til hvem hun vil. Dere andre kan ikke stanse salget bare fordi dere misliker kjøperen. Forkjøpsretten fungerer i stedet slik at du kan tre inn i handelen og overta andelen selv på de vilkårene loven fastsetter. Salget skjer altså uansett. Spørsmålet er bare hvem som ender opp som eier. Retten utløses normalt når det er inngått en bindende avtale om eierskiftet, jf. løysingsrettslova § 11, og det er tidligere enn du kanskje tror.

• Et akseptert bud kan være en bindende avtale, selv før kjøpekontrakten er signert
• Overtakelse og tinglysing kommer etterpå og starter ikke fristen på nytt
• Selger kan gjøre om handelen helt til du har fått skriftlig varsel eller selv har sendt krav
• Tvangssalg og arv utløser også forkjøpsrett, men med egne regler for hvem kravet skal sendes til

Punktet om omgjøring står i løysingsrettslova § 18. Selger og kjøper kan avlyse handelen med virkning for deg, helt til du enten har mottatt skriftlig varsel om salget eller selv har fremsatt et krav. Går de to sammen om å trekke avtalen før det, står du uten noe å overta. Det er et argument for å sende kravet så snart du har bestemt deg, ikke for å vente og se.

Eksempel på forkjøpsrett i sameie

La oss si at Anne, Berit og Cecilie eier en tredel av en hytte hver. Cecilie inngår en bindende avtale om å selge sin tredel til en venn. Anne kan ikke kreve at handelen annulleres fordi hun misliker vennen, men hun kan kreve å overta tredelen selv på samme vilkår som vennen fikk. Cecilie kan også avklare saken på forhånd med et formelt forhåndstilbud etter løysingsrettslova § 10.

Anne og Berit får da to måneder på seg til å svare skriftlig, og tilbudet må opplyse hva som skjer hvis de ikke svarer. Takker de nei, kan Cecilie i de neste to årene selge til hvem hun vil på samme eller strengere vilkår, uten at forkjøpsretten står i veien. En uformell melding om at «jeg vurderer å selge» er ikke et slikt tilbud.

Forkjøpsrett i sameie ved overføring til familie

Forkjøpsretten gjelder ikke ved alle eierskifter. Sameieloven viser til unntakene i løysingsrettslova § 8, og listen der er kort. Andelen kan gå til ektefelle, til livsarving som barn og barnebarn, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving eller til noen som har bodd i samme husstand de siste to årene, uten at du kan benytte forkjøpsretten.

Et barn som overtar foreldrenes hytteandel er derfor beskyttet mot resten av sameiet. Du bør likevel ikke behandle «familie» som én samlet unntaksgruppe, for loven gjør det ikke. Disse overføringene er ikke unntatt etter loven:

• Fra barn til foreldre, siden foreldre ikke er livsarvinger
• Mellom søsken, kusiner og fettere
• Til en nevø eller niese som arver eller får andelen i gave
• Til en samboer som har bodd der kortere enn to år

Borettslagsloven har en bredere liste som også omfatter søsken og foreldre, og det er ofte der forvirringen oppstår. Løysingsrettslova gjelder i et tingsrettslig sameie, og en overføring til broren din utløser forkjøpsrett for de andre sameierne. Ektefellen som overtar hytteandelen ved samlivsbrudd, er derimot unntatt. Overføring til ektefelle er regulert i loven. Unntaket for nærstående er dessuten ufravikelig for bolig og fritidseiendom.

Dere kan altså ikke skrive i sameieavtalen at dere skal ha forkjøpsrett mot et barn som arver en hytteandel. Den avtalen er ugyldig på det punktet. Skal du overføre andelen til barna dine, gjelder for øvrig de samme fellene som når du selger bolig til familie, med dokumentavgift og verdsettelse som egne spørsmål.

Frister for å bruke forkjøpsrett i sameie

Hovedfristen står i løysingsrettslova § 12. Du må gjøre retten gjeldende innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha skaffet deg, kunnskap om eierskiftet. Selger eller kjøper kan kutte fristen kraftig ved å sende deg et skriftlig varsel, og da har du bare to måneder fra varselet ble mottatt.

De seks månedene er dermed ikke en frist du kan regne med. Fristen løper også når du burde ha visst det. Du som sitter i styret i hyttesameiet og har fått en e-post om salget, kan ikke etterpå si at du ikke har lest den.

Gjør dette samme dag du får beskjed:

• Noter datoen og ta vare på brevet, e-posten eller meldingen
• Be om kopi av den bindende avtalen med pris, kjøper og vilkår
• Sjekk om beskjeden er et formelt varsel med to måneders frist, eller bare en orientering
• Regn fristen konservativt og sett en påminnelse minst to uker før

En forespørsel om dokumenter er ikke et krav om forkjøpsrett og stopper ikke fristen. Det samme gjelder en melding om at du «kanskje er interessert». Fristen brytes først når selve løsningskravet er sendt, og du må derfor passe på at samtaler med banken og innhenting av takst ikke tar for lang tid. Et forhåndstilbud før salget og et varsel om et salg som allerede er gjennomført er to forskjellige ting med hver sin frist. Hold dem fra hverandre og noter hvilken av dem du faktisk har fått.

Les også

Vil du ut av hele sameiet? Slik krever du det oppløst

Hva må du betale for sameieandelen?

Ved et vanlig salg tar du normalt utgangspunkt i den avtalte prisen og de øvrige vilkårene for Du overtar andelen på den prisen og de vilkårene selger og kjøper allerede har avtalt når det er snakk om et vanlig salg. Forkjøpsrett er ikke en rabatt fordi du allerede eier resten av eiendommen.

Du må også kunne gjøre opp for deg. Eieren kan gi deg én måneds frist til å legge fram en bankgaranti for oppgjøret etter at kravet er sendt, jf. løysingsrettslova § 13. Du bør derfor ha finansieringen klar før kravet går i posten, ikke etterpå.

Prisen er ikke like enkel når andelen er gitt bort, byttet eller solgt til åpenbar underpris. Da skal løsningssummen fastsettes etter vanlig pris, jf. løysingsrettslova § 19. Prisen avgjøres ved skjønn styrt av jordskifteretten, hvis dere ikke blir enige. Først må du likevel avklare om eierskiftet i det hele tatt gir forkjøpsrett, for en gave til datteren er unntatt uansett pris. Avtalen mellom selger og kjøper kan dessuten omfatte mer enn bare et beløp.

Gå gjennom hele avtalen, ikke bare tallet på første side:

• Skal betalingene fordeles over tid, eller skal kjøperen overta gjelden?
• Følger det med løsøre, bruksavtaler eller andre ytelser?
• Når skal andelen overtas, og hvem betaler dokumentavgift og tinglysing?
• Har dere avtalt en egen metode for verdsettelse i sameieavtalen?

Du dekker selv kostnadene ved å gjennomføre løsningen, jf. løysingsrettslova § 21. Kjøperen kan dessuten kreve tilbake det hun allerede har lagt ut i henhold til avtalen, for eksempel et forskudd. En andel er heller ikke nødvendigvis verdt nøyaktig samme brøk av det hele eiendommen ville gått for.

Retten til å bruke og selge andelen påvirker verdien, og en tredel av en hytte med to andre eiere er sjelden like lett å selge som hele hytta. Dere bør derfor få vurdert riktig verdsettelsesgrunnlag før dere bestiller en takst med feil mandat.

Les også

Dokumentavgift, skatt og tinglysing: Dette koster det å overta en andel

Slik krever du forkjøpsrett i sameie

Kravet skal være skriftlig, og ved et ordinært salg skal det sendes til både selger og kjøper, jf. løysingsrettslova § 13. En telefonsamtale med den ene medeieren holder ikke, og du kan ikke regne med at megleren varsler alle på dine vegne. Et krav sendt til den som står med grunnbokshjemmel, er alltid nok til å bryte fristen, og det er redningen hvis du er usikker på hvem som er riktig mottaker. Kravet trenger ikke være langt, men det må være umulig å misforstå.

Dette bør stå i det skriftlige kravet:

• At du gjør forkjøpsretten gjeldende etter sameieloven § 11
• Hvilken eiendom og hvilken andel det gjelder, med gårds- og bruksnummer
• Hvilket eierskifte du viser til, med dato og partene i handelen
• At du overtar på vilkårene i avtalen, eller hvilken pris du mener skal gjelde

Send kravet på en måte du kan dokumentere. Et rekommandert brev er den sikreste måten. E-post kan holde hvis partene er enige om det, men det er du som må bevise at kravet kom fram i tide. Kravet bør være en beslutning du har økonomi til å følge opp, ikke en måte å sette salget på vent mens du tenker deg om.

Du trer inn i kjøperens rettigheter og plikter etter kjøpekontrakten når kravet er kommet fram til henne. Fra da av kan verken selger eller kjøper rive, hogge eller gjøre andre endringer som forringer eiendommen eller vanskeliggjør overtakelsen.

Hva skjer hvis flere sameiere vil overta?

Sameieloven § 11 har en egen fordelingsregel når to eller flere av dere vil benytte forkjøpsretten. Hver skal få så mye av andelen at forholdet mellom eierandelene deres blir det samme som før. Den som svarer først, får altså ikke automatisk alt. La oss si at Anne eier halvparten av hytta, Berit en tredel og Cecilie en sjettedel. Cecilie selger, og både Anne og Berit vil overta.

Slik blir regnestykket:

• Anne og Berit eier allerede i forholdet 3 mot 2
• Anne overtar tre femdeler av Cecilies sjettedel, altså en tidel av hytta
• Berit overtar to femdeler, altså en femtendel av hytta
• Sluttresultatet er at Anne eier 60 % og Berit 40 %

Regnestykket forutsetter at lovens utgangspunkt gjelder og at begge har sendt gyldige krav i tide. Prisen fordeles på samme måte. En god sameieavtale sier noe om både eierskifte, verdsettelse og oppgjør, slik at et salg ikke ender i en ny konflikt mellom dem som blir igjen. Vi har skrevet mer om hva en slik avtale bør inneholde i artikkelen om sameieavtale.

Les også

Skal dere eie noe nytt sammen? Slik oppretter dere sameiet riktig

Gjelder forkjøpsretten når en selveierleilighet selges?

Et eierseksjonssameie er noe helt annet enn hyttesameiet i eksemplene over. Du eier en seksjon med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet, og de andre seksjonseierne har ikke forkjøpsrett etter sameieloven § 11 når du selger.

Eierseksjonsloven § 24 gir deg full rettslig råderett over seksjonen, og en forkjøpsrett må i så fall stå i vedtektene eller i en egen avtale. Boligene ligger i samme bygg, men det gir ikke naboen rett til å tre inn i salget ditt. Reglene skiller seg også fra det du kanskje kjenner fra borettslag.

Slik skiller eierformene seg fra hverandre:

• Tingsrettslig sameie: forkjøpsrett følger av sameieloven, med seks måneders frist
• Eierseksjonssameie: ingen lovbestemt forkjøpsrett, bare det som står i vedtekter eller avtale
• Borettslag: vedtektsfestet forkjøpsrett med ansiennitet og en frist på 20 dager
• To personer som eier én seksjon sammen: sameieloven gjelder mellom de to

To venner som har kjøpt én leilighet sammen, har et tingsrettslig sameie i seksjonen. Selger den ene sin halvdel, har den andre forkjøpsrett etter sameieloven. Det gjelder selv om resten av seksjonseierne i bygget ikke har det.

Hva som selges og hvem som hevder forkjøpsrett avgjør hvilket regelsett du skal lete i. Medlemsansiennitet og 20-dagersfrister hører hjemme i borettslaget og skal ikke tas med inn i et tingsrettslig sameie. Vår guide til eierseksjonsloven dekker resten av reglene for selveierleiligheter.

Konklusjon: Avklar forkjøpsretten i sameiet før fristen blir et problem

Forkjøpsrett i sameie er mest verdt når du kjenner både avtalen og økonomien din før et eierskifte kommer på bordet. Finn fram sameieavtalen nå, ikke den dagen søsteren din har akseptert et bud. Da kan du ta stilling til et konkret kjøp mens du fortsatt har tid til å sende et gyldig krav, i stedet for å oppdage at to måneder har gått mens du ventet på svar fra banken.

Står du i en sak der en andel i hytta eller boligen er i ferd med å skifte eier, er det fristen og formkravene som avgjør om du får overta. Et krav som kommer én dag for sent, eller bare til selgeren, kan koste deg både andelen og muligheten til å kjøpe den senere.

Send oss noen linjer om sameiet, hvem som selger og når du fikk vite om det, så vurderer en av eiendomsadvokatene våre uforpliktende om du har forkjøpsrett, hva du bør gjøre først og hva bistanden vil koste. Du får prisen før vi gjør noe som helst, og vi sjekker samtidig om rettshjelpsdekningen i boligforsikringen din kan dekke en del av kostnadene.