Samlivsbrudd og bolig: Dette skjer med boligen når dere går fra hverandre

Dere har bestemt dere for å gå hver til sitt, og nå står boligen der mellom dere. Den ene vil bli boende, den andre vil ha pengene sine ut. Og ingen av dere vet helt hvem som har rett. Bolig er som regel det største dere eier sammen ved et samlivsbrudd. Hvem som får beholde den, avhenger mest av om dere er gift eller samboere og av hva som faktisk står i skjøtet.

Mange oppdager først nå at magefølelsen om hvem som eier hva ikke stemmer med papirene. Den som har lagt inn mest egenkapital kan stå som halvparten i skjøtet. Den som har betalt på lånet i fem år kan i verste fall eie ingenting. Du står mye sterkere hvis du finner ut av dette før dere begynner å forhandle enn hvis det kommer fram midt i en krangel.

Gift eller samboer? Det avgjør fordeling av felles bolig og verdier ved samlivsbrudd

Det første du må finne ut av er hvilket regelsett dere faller inn under. Gifte og samboere behandles nemlig ganske ulikt når boligen skal deles, selv om hverdagen deres kanskje har vært helt lik. Ektefeller har som hovedregel felleseie med mindre de har skrevet ektepakt om særeie. Felleseie er en verdiregel, og det betyr at verdiene i boet som utgangspunkt deles likt uansett hvem som står oppført som eier av boligen.

Samboere har ingen tilsvarende lov som regulerer verdiene. Utgangspunktet er ofte mye enklere og mer brutalt: Hver av dere eier det dere eier. Kjøpte dere boligen sammen, er dere sameiere. Da gjelder sameieloven med mindre dere har avtalt noe annet.

Det gir i praksis tre ulike situasjoner:

• Gift med felleseie: verdien deles som hovedregel likt, og ekteskapsloven gir egne regler om overtakelse og bruksrett
• Samboere som eier sammen: eierbrøken avgjør hvor mye hver av dere får, og sameieloven fyller hullene
• Boligen eies av bare én: den andre har i utgangspunktet ikke krav på noe av verdien, men kan i noen tilfeller få rett til å overta eller bo der en periode

Det hjelper ikke å ha bodd sammen i ti år hvis dere aldri giftet dere. Samboere får ikke ektefellenes rettigheter automatisk, uansett hvor lenge forholdet har vart. Vil samboere ha et lignende vern, må de avtale dette selv i en samboeravtale. Mangler dere en slik avtale, er det loven og papirene som styrer resten.

Eierbrøken bestemmer hvem som eier hva i felles bolig

Eierbrøken er det viktigste tallet i hele bruddet for samboere. Den sier hvor stor del av boligen hver av dere eier, og dermed hvor mye av verdien hver av dere får med seg ut. Brøken står som regel i skjøtet og i grunnboken hos Kartverket. Står dere oppført med 50 % hver, er det utgangspunktet, også hvis den ene faktisk la inn mye mer egenkapital da dere kjøpte.

Den som mener brøken burde vært en annen, må bevise at dere faktisk avtalte noe annet. Det er en tung bevisbyrde å bære midt i et brudd. En samboeravtale eller sameieavtale kan likevel endre bildet. Har dere skrevet ned at den ene eier 60 % fordi hun betalte mer i egenkapital, er det avtalen som gjelder mellom dere.

Disse dokumentene lønner det seg å finne fram før dere forhandler:

• Skjøtet og en utskrift fra grunnboken, som viser eierbrøken utad
• Samboeravtale eller sameieavtale, hvis dere har en
• Kjøpekontrakten og oppgjøret fra megler, som viser hvem som betalte hva
• Kontoutskrifter med store innbetalinger underveis, for eksempel ekstra nedbetaling eller oppussing

Det blir ofte en diskusjon om hvem som har betalt mest på lånet og hvem som tok regningen for kjøkkenet når skriftlige avtaler mangler. Slike innbetalinger kan i noen tilfeller gi deg et krav mot den andre, men de endrer sjelden eierbrøken. Du bør få saken vurdert tidlig hvis du har lagt inn mye mer enn brøken tilsier. Jo lenger dere venter, jo vanskeligere blir det å dokumentere hva pengene faktisk gikk til.

Hvem får beholde bolig etter samlivsbrudd eller skilsmisse?

Det enkleste er når dere blir enige selv. Dere står fritt til å avtale at den ene blir boende og kjøper ut den andre, eller at dere selger og deler. Loven kommer først inn når dere står fast. Samboere må forholde seg til husstandsfellesskapsloven. Den gir deg rett til å overta den felles boligen når det foreligger «sterke grunner», også hvis du ikke eier den.

Loven gjelder bare hvis dere har bodd sammen i minst to år, eller hvis dere har, har hatt eller venter barn sammen. Du må betale markedsverdien etter husstandsfellesskapsloven § 3, og domstolene tolker «sterke grunner» strengt.

Ektefeller møter en lavere terskel. En ektefelle kan etter ekteskapsloven § 67 kreve å overta boligen når «særlige grunner» taler for det, uten hensyn til hvem som eier den. Den som overtar må også her betale den andre markedsverdien.

Retten ser særlig på disse momentene:

• Hvor barna skal bo fast, som ofte veier tyngst
• Hvem som har størst behov for akkurat denne boligen, for eksempel på grunn av skole, jobb eller helse
• Hvem som har økonomi til å betale ut den andre og betjene lånet
• Hvor stor eierandel hver av dere har

Loven har også en viktig sperre. Den andre kan normalt ikke kreve å overta boligen hvis du har fått den i arv eller som gave fra din egen familie eller har odelsrett til eiendommen. Et mellomalternativ er bruksrett.

Den ene får i så fall bo i boligen en periode, selv om den andre eier den helt eller delvis. Ekteskapsloven § 68 åpner for dette, gjerne tidsbegrenset til barna er større. Eieren kan da kreve vanlig markedsleie. Husstandsfellesskapsloven har en tilsvarende regel for samboere.

Kjøpe ut eks-samboer eller ektefelle: Takst, regnestykke og oppgjør

Dere må først bli enige om hva boligen er verdt når den ene skal bo der. Mange forhandlinger stopper opp nettopp her fordi den som vil bli boende gjerne ser en lavere verdi enn den som skal flytte ut. Den ryddigste løsningen er å innhente to verdivurderinger fra ulike meglere eller takstmenn og bruke gjennomsnittet. Ektefeller som ikke blir enige, kan få verdien fastsatt ved skiftetakst etter ekteskapsloven § 69.

Selve regnestykket er enklere enn mange tror. La oss si at dere eier en bolig som er verdt 5 000 000 kr, har et felles lån på 3 000 000 kr og eier halvparten hver. Den som blir boende må da betale ut 1 000 000 kr og ta over hele lånet.

	Beløp
Boligens verdi	5 000 000 kr
Felles lån	3 000 000 kr
Nettoverdi (egenkapital i boligen)	2 000 000 kr
Hver sin andel ved 50/50	1 000 000 kr
Ny samlet gjeld for den som blir boende	4 000 000 kr

Tallene blir annerledes med en eierbrøk på 60/40. Da eier den ene 1 200 000 kr av nettoverdien og den andre 800 000 kr. Det er alltid andelen til den som flytter ut som skal betales. Det er også lett å glemme kostnadene knyttet til selve utkjøpet.

Disse kostnadene kommer i tillegg:

• Tinglysingsgebyr for skjøtet og det nye pantet
• Dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien av andelen du overtar, hvis dere ikke har fritak
• Etableringsgebyr for nytt lån i banken
• Honorar til megler eller takstmann for verdivurderingen

Dokumentavgiften alene blir 62 500 kr i eksempelet over, så fritaket er verdt å sjekke. Sett opp en skriftlig oppgjørsavtale før pengene flyttes. Den bør si hvilken verdi dere har lagt til grunn, hva som skjer med innboet, hvem som betaler løpende kostnader fram til overtakelsen og når den som flytter ut skal være ute.

Les også

Slik setter dere opp en kjøpekontrakt uten megler

Boliglån ved samlivsbrudd: Banken må godta at du tar over alene

Mange tror at de er ute av lånet så snart de har flyttet og signert en avtale med eks-partneren. Slik er det ikke. Har dere tatt opp lånet sammen, er dere begge fullt ansvarlige overfor banken helt til banken selv har frigjort den ene. Banken bryr seg ikke om hva dere har avtalt mellom dere, bare om den som blir igjen klarer lånet alene.

Et lån som ble innvilget på to inntekter må nå bæres av én. Det er her mange utkjøp strander. Kravene følger av utlånsforskriften og gjelder for alle banker.

Banken vurderer særlig dette:

• At samlet gjeld ikke overstiger fem ganger brutto årsinntekt, så du trenger 800 000 kr i inntekt for å bære 4 000 000 kr i gjeld
• At du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng og fortsatt har nok igjen til å leve
• At du har minst 10 % egenkapital i boligen etter utkjøpet
• At all annen gjeld er med i regnestykket, også studielån, billån og kredittkort

Det finnes noen muligheter hvis du ikke kommer helt i mål. Foreldre kan stille som medlåntaker eller kausjonist eller gi forskudd på arv. Det viktigste rådet er å snakke med banken før dere blir enige om prisen. Det er lite vunnet på å forhandle fram et utkjøp du ikke får finansiert.

Les også

Slik selger du boligen uten megler: Stor guide

Selge bolig sammen etter brudd

Salg er ofte den beste løsningen. Kanskje har ingen av dere råd til å kjøpe ut den andre, eller kanskje begge ønsker en ny start. Salget kan likevel bli krevende når dere ikke lenger bor sammen eller snakker godt sammen. Begge må signere oppdragsavtalen med megler, godta prisantydningen og akseptere et bud, så dere må være enige om det meste underveis.

Dette bør dere avklare skriftlig før boligen legges ut:

• Hvor lavt dere er villige til å gå før dere aksepterer et bud
• Hvem som bor i boligen fram til salget, og om den som bor der skal betale leie
• Hvem som betaler renter, avdrag, felleskostnader og strøm i mellomtiden
• Hvordan salgssummen fordeles etter at lånet og kostnadene er trukket fra

Den løpende økonomien skaper ofte mest støy. La oss si at den ene blir boende i seks måneder mens boligen selges og betaler hele lånet alene. Det er rimelig at dette blir justert i oppgjøret, men det bør være avtalt på forhånd. Det blir gjerne en ny krangel når pengene skal fordeles, hvis dere ikke har gjort det.

Husk også at dere som selgere har opplysningsplikt overfor kjøper. Den som har flyttet ut har fortsatt ansvar for det dere visste om boligen. Snakk sammen om hva som skal stå i egenerklæringen, selv om det er ubehagelig.

Når dere ikke blir enige om felles bolig

Det hender at det låser seg helt. Den ene vil selge, mens den andre vil bli boende og verken har råd eller vilje til å kjøpe ut. Samboere har da sameieloven som nødutgang. Hver sameier kan kreve sameiet oppløst etter sameieloven § 15, og du trenger ikke begrunne kravet.

Du må bare gi den andre et rimelig varsel. Du kan be tingretten om tvangssalg av boligen hvis dere fortsatt ikke kommer til enighet. Tvangssalget skjer som regel gjennom en megler, og salgssummen fordeles etter eierbrøken. Veien er lang og dyr, og alle omkostninger trekkes fra før dere får pengene.

Du bør vurdere disse mulighetene før du går så langt:

• Mekling med en nøytral tredjepart, eller rettsmekling hvis saken er i retten
• En felles takst der dere bruker gjennomsnittet av to verdivurderinger
• En tidsbegrenset avtale der den ene bor videre mot leie, med salg på et fast tidspunkt
• En skriftlig henvendelse fra advokat, som ofte får fart på en fastlåst sak

Den som vil bli boende, kan dessuten ha rett til å kjøpe den andres andel når boligen selges. Sameieloven gir sameier rett til å overta andelen til den prisen som er budt. Det gir deg en mulighet til å beholde boligen hvis du klarer å matche budet. Ektefeller gjør opp boligen som en del av skiftet, og kan be om offentlig skifte i tingretten hvis de ikke blir enige.

Les også

Fri rettshjelp eller forsikring: Se hva du kan få dekket

Dokumentavgift og skatt når bolig overføres ved samlivsbrudd og skilsmisse

Dokumentavgiften er på 2,5 % av markedsverdien, og den kan bli en stor og uventet regning. Det finnes heldigvis fritak ved samlivsbrudd. Ektefeller er fritatt når boligen overføres ved skifte av felleseie etter separasjon eller skilsmisse. Fritaket gjelder ikke dersom boligen var særeie.

Samboere har et smalere fritak. Det gjelder ifølge Kartverket bare for den felles boligen og bare når visse vilkår er oppfylt. En hytte eller utleieleilighet får aldri fritak, selv om den overføres som en del av bruddet.

Samboere slipper dokumentavgift hvis ett av disse gjelder:

• Dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år før bruddet
• Dere har, har hatt eller venter barn sammen

Kartverket er strenge på toårskravet. Har dere bodd sammen i tre år, men den ene var registrert på en annen adresse det første året, får dere ikke fritak. En leiekontrakt eller en adresseendring hos Posten er ikke nok. Du trenger en utskrift fra Folkeregisteret. Overføringen må også skje som en del av bruddet og ikke mens dere fortsatt bor sammen.

Skatt er som regel et mindre problem. Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når du har eid den i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Den som flytter ut ved bruddet har altså rundt ett år på seg før skattefritaket forsvinner. Dere bør sjekke dette nøye hvis salget eller utkjøpet blir forsinket.

Borettslag og bolig som bare én av dere eier

Det gjelder egne regler for andeler i borettslag. Overføring av en borettslagsandel utløser ingen dokumentavgift, så den bekymringen slipper dere unna. Til gjengjeld må den som overtar andelen som regel godkjennes av styret. Styret kan bare nekte med saklig grunn, men det er lurt å ta kontakt tidlig så dere vet hva som kreves.

Fellesgjelden i borettslaget følger andelen og er ikke noe dere må fordele mellom dere. Den påvirker likevel hva andelen er verdt og hvor store felleskostnadene blir for den som blir boende. Utgangspunktet er klart for samboere når boligen eies av bare én av dere. Den som ikke eier, har ikke krav på noe av verdien, selv om hun har bidratt til husholdningen i mange år.

Det finnes likevel noen unntak:

• Du kan ha et krav hvis du har betalt direkte på lånet eller for oppussing, og dette ikke var ment som en gave
• Du kan få rett til å overta eller bo i boligen etter husstandsfellesskapsloven hvis det foreligger sterke grunner
• Dere kan ha avtalt noe annet i en samboeravtale

Det spiller mindre rolle hvem som står i skjøtet for ektefeller med felleseie, siden verdien uansett inngår i delingen. Eieren kan likevel som hovedregel beholde boligen etter ekteskapsloven § 66. Bor du i en bolig partneren eier, lønner det seg å skaffe oversikt over alt du har betalt. Et krav du ikke kan dokumentere, er vanskelig å få gjennomslag for.

Konklusjon: Dette gjør dere med felles bolig og boliglån ved samlivsbrudd eller skilsmisse

Følelsene i et brudd handler om mange ting, men boligen avgjøres nesten alltid av papirer. Skjøtet, avtalene og bankens regnestykke betyr mer enn hvem som føler seg mest berettiget. Den som skaffer seg oversikt over eierbrøk, lån og mulige fritak før forhandlingene starter, står klart sterkest. Vi anbefaler at dere snakker med banken før dere blir enige om en pris, og at dere skriver ned alt dere blir enige om.

Samlivsbrudd og bolig er områder der små feil i starten kan koste mye senere. Det kan være en andel du taper, en dokumentavgift dere kunne ha sluppet eller et krav som aldri blir fremmet. Beskriv situasjonen din kort for oss, så ser en av advokatene våre på saken og sier tydelig hva du har krav på, hvilke muligheter du har og hva det vil koste å få videre hjelp. Henvendelsen er uforpliktende, og du bestemmer selv om du vil gå videre.