Eierskifteforsikring vs. boligselgerforsikring: Hva har endret seg?
Eierskifteforsikring og boligselgerforsikring er samme produkt, men reglene bak dem ble skrevet. Vi forklarer hva navnebyttet betyr og hva som endret seg i loven.
NAVNEBYTTET: Forsikringen er den samme uansett om beviset sier eierskifte eller boligselger. Det som avgjør saken din er hvilke regler som gjaldt da du overtok boligen.
Du leser en salgsoppgave fra noen år tilbake, og der står det at selger har tegnet eierskifteforsikring. Så åpner du vilkårene fra forsikringsselskapet, og der står det plutselig «boligselgerforsikring». Er det to forskjellige forsikringer eller én? Det er én, i hvert fall i Norge.
Kortversjonen
- Eierskifteforsikring er det gamle navnet på boligselgerforsikring, og det er samme ansvarsforsikring selgeren tegner gjennom megler. Et gammelt forsikringsbevis med det gamle navnet gjelder fullt ut i hele femårsperioden.
- Lovendringen 1. januar 2022 fjernet «som den er»-forbeholdet i forbrukerkjøp og innførte en bagatellgrense på 10 000 kr for kjøperen. Tilstandsrapporten fikk samtidig langt større vekt, fordi kjøperen regnes som kjent med alt som står tydelig der.
- Den danske ejerskifteforsikringen tegnes av kjøperen og dekker skjulte skader på selve boligen. Du som norsk kjøper har ingen slik dekning, bare et krav mot selgeren og selgerens selskap etter avhendingsloven.
- Overtakelsesdatoen avgjør hvilke regler som gjelder for kjøpet ditt, og et gammelt forsikringsbevis følger vilkårene fra salgsåret. Reklamasjonsfristen på fem år er den samme uansett hvilket regelsett du er under.
Advokat Helene Skrede vurderer boligsaken din uforpliktende
Klager etter boligsalg avgjøres ofte av dokumentasjon og frister, uansett hvilken side du står på. Fortell meg kort hva saken gjelder, så vurderer jeg den uforpliktende.
Hva er eierskifteforsikring?
Eierskifteforsikring er det gamle navnet på boligselgerforsikring. Det er en ansvarsforsikring selgeren tegner ved salg av bolig eller fritidsbolig, og den dekker ansvaret selgeren har overfor kjøperen for feil og mangler etter avhendingsloven. Forsikringen tegnes gjennom megleren, varer i inntil fem år etter overtakelsen og dekker krav om prisavslag, erstatning og heving.
Du møter fortsatt det gamle ordet mange steder:
- Salgsoppgaver og kjøpekontrakter fra før 2022
- Eldre vilkår og forsikringsbevis
- Avgjørelser fra Finansklagenemnda, der avdelingen fortsatt heter Eierskifte
- Dagligtale hos meglere og takstmenn som har jobbet lenge
Navnet sier egentlig lite. Et eierskifte er bare det som skjer når boligen bytter eier, og det sier ikke noe om hvem forsikringen beskytter. Boligselgerforsikring sier derimot rett ut at det er selgeren som er forsikret, og det er navnet bransjen bruker i dag. Selve dekningen er den samme, og vilkårene hos selskaper som Protector og Storebrand ser i hovedsak ut som før.
Advokat Helene Skrede ser på saken din uforpliktende
Jeg vurderer saken din og finner ut om forsikringen kan ta deler av regningen. Deretter får du et uforpliktende tilbud.
Hvorfor fikk eierskifteforsikringen nytt navn?
Navnebyttet skjedde rundt lovendringene 1. januar 2022. I dag selges produktet som boligselgerforsikring hos så godt som alle. Selskapene har ikke gitt noen offisiell begrunnelse for navnebyttet, så vi vet ikke mer enn det navnene sier. Resultatet er at boligselgerforsikring er standarden hos meglerne, mens eierskifteforsikring er begrepet du finner i gamle papirer.
Kjøpere har i mange år tegnet boligkjøperforsikring som er en advokatforsikring for den som kjøper. Boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring forteller hver for seg hvem som er forsikret, mens eierskifteforsikring ikke sier noe om dette. Ordet eierskifte har dessuten en annen betydning i nabolandene, og det skaper forvirring når folk leser seg opp på nett.
For deg som skal selge eller har solgt, betyr navnebyttet ingenting i praksis:
- Forsikringen tegnes på samme måte, gjennom megler og egenerklæringsskjema
- Dekningen følger avhendingsloven, uansett navn på forsikringsbeviset
- Et gammelt forsikringsbevis med ordet eierskifteforsikring gjelder fullt ut
- Kjøperen klager til det samme selskapet, uansett hva produktet heter
Det eneste du bør gjøre, er å lese vilkårene som faktisk lå til grunn for ditt salg. Det er de som gjelder, ikke de som ligger på selskapets nettside i dag. Selskapene oppdaterer vilkårene sine jevnlig, og salget ditt følger vilkårene som gjaldt det året, uansett når saken kommer opp.
Les også
Stor guide til boligselgerforsikring: Dekning, regress og hvem som betaler advokaten
Dette endret seg i avhendingsloven
Lovendringene 1. januar 2022 var den største endringen i reglene for boligsalg på tretti år, og de forklarer hvorfor eldre og nyere saker ser så forskjellige ut. Målet var en tryggere bolighandel med færre tvister, og virkemidlene var flere og tydeligere opplysninger før salget. Reglene finner du i avhendingslova og i forskriften om tilstandsrapporter.
Det viktigste var at selgeren ikke lenger kunne selge boligen «som den er» til en forbruker. Før sto det forbeholdet i så godt som alle kontrakter, og det betydde at kjøperen bare kunne klage hvis boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Det forbeholdet er nå borte i forbrukerkjøp. Nå kan kjøperen klage på feil som ikke var opplyst om og som kjøperen ikke burde regne med, uten noe krav om at feilen er vesentlig.
De andre endringene henger sammen med det:
- Kjøperen må selv dekke tap under 10 000 kr, den såkalte bagatellgrensen i § 3-1
- Tilstandsrapporter som følger forskriften gir kjøperen ansvar for det som står tydelig der, etter § 3-10
- Innendørs arealavvik regnes som mangel først når det er over to prosent og minst én kvadratmeter, etter § 3-3
- Selgerens opplysningsplikt ble skjerpet ved at kjøperen regnes som kjent med det som står i rapporten
Resultatet er at eierskifteforsikringen, eller boligselgerforsikringen, dekker en noe annen risiko enn tidligere. Selgeren kan ikke lenger gjemme seg bak et generelt forbehold, men kjøperen kan heller ikke klage på det som allerede sto i tilstandsrapporten. Selskapene avslår derfor gjerne med henvisning til rapporten, og det er der mange tvister står i dag.
Advokat Helene Skrede vurderer saken din uforpliktende
Jeg vurderer saken din og sjekker om du har rettshjelpsdekning i forsikringene dine som kan redusere advokatutgiftene. Deretter får du et uforpliktende pristilbud.
Eierskifteforsikring i Danmark er noe helt annet
Søker du på eierskifteforsikring, dukker danske sider som Bolius og Lex.dk opp. Den danske ejerskifteforsikringen er en forsikring kjøperen tegner, og den dekker skjulte skader ved boligen som ikke fremgår av tilstandsrapporten eller elinstallasjonsrapporten. Den er altså nærmere en kaskoforsikring på boligen enn en ansvarsforsikring for selgeren.
Ordningen henger sammen med den danske huseftersynsordning fra 1996. Selgeren får laget tilstandsrapport og elrapport, tilbyr kjøperen en ejerskifteforsikring, og slipper til gjengjeld ansvaret for skjulte feil.
Det er lett å tro at du som norsk kjøper har en forsikring som dekker skjulte feil når du leser danske sider. Det har du ikke. Du har et krav mot selgeren etter avhendingsloven, og eventuelt mot selgerens forsikringsselskap. Det er en viktig forskjell, for i Norge må du bevise at det foreligger en mangel, mens en dansk kjøper melder en skade.
Les også
Hva må selgeren fortelle deg? Alt om avhendingsloven § 3-7
Hvilke regler gjelder for ditt kjøp?
Det er overtakelsesdatoen som avgjør hvilken versjon av avhendingsloven som gjelder for en bolighandel, ikke datoen saken kommer opp. Et kjøp følger reglene som gjaldt da du overtok, og det samme gjør forsikringen selgeren tegnet. Overtok du før lovendringen, gjelder «som den er»-forbeholdet i kontrakten fortsatt, og du må vise at boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med. Overtok du etter, er terskelen borte.
Fristene er de samme i begge regelsettene. Du kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen, og du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, i praksis innen to–tre måneder. Femårsfristen gjør at saker etter gammel lov blir sjeldnere for hvert år som går, men selskapene og Finansklagenemnda behandler dem så lenge de kommer inn.
Noen ting er verdt å sjekke før du reklamerer:
- Hvilken dato du faktisk overtok, det er den som styrer både regelsett og femårsfrist
- Om kontrakten har «som den er»-forbehold, og hva salgsoppgaven lovet
- Hvem som er forsikringsselskap, det står i salgsoppgaven eller forsikringsbeviset
- Om innboforsikringen din har rettshjelpsdekning som kan dekke advokat
Selskapet du klager til kan ha byttet navn eller blitt kjøpt opp siden salget, men forsikringen gjelder fortsatt. Et forsikringsbevis med ordet eierskifteforsikring er like gyldig som et nytt, og det er vilkårene fra salgsåret som styrer saken.
Les også
Stemte ikke salgsoppgaven til boligen? Dette kan du kreve av selgeren
Konklusjon: Eierskifteforsikring og boligselgerforsikring er samme forsikring
Eierskifteforsikring er boligselgerforsikring med et gammelt navn. Det som faktisk endret seg i 2022 var ikke forsikringen, men loven den bygger på. Terskelen for å klage ble senket, bagatellgrensen ble innført og tilstandsrapporten fikk en langt viktigere rolle for begge parter.
Har du en reklamasjonssak for en bolig du enten har kjøpt eller solgt? Fortell oss kort hva saken gjelder og når du overtok, så ser en av advokatene våre på den uforpliktende. Du får en tydelig tilbakemelding på om kravet holder seg innenfor reglene som gjaldt for ditt kjøp, hva kravet kan være verdt og hva det koster å gå videre.
