Reklamasjon bolig: Komplett guide til å klage på boligkjøp

Du har endelig fått nøklene, pakket ut de siste eskene og begynt å gjøre boligen til din egen. Så kjenner du en sur fuktlukt fra kjelleren, ser en mørk flekk bre seg under badegulvet eller oppdager at terrassebjelkene råtner på undersiden. Hva gjør du nå? Reklamasjon på bolig er den juridiske verktøykassen du har når du oppdager feil og vil klage.

Det er avhendingsloven som styrer reklamasjonsretten ved bolighandel. Den gjelder ferdig oppførte boliger som du overtar på bruktmarkedet. Kjøpte du derimot en helt ny bolig under oppføring, gjelder det andre regler. Da bør du heller lese om feil og mangler ved nybygg.

Hva vil det si å reklamere for en bolig?

Det er lett å tro at en reklamasjon er et ferdig krav med en regning vedlagt. Det er det ikke. En reklamasjon er rett og slett en melding til selgeren om at boligen har en mangel og at du kommer til å gjøre noe med det. Du trenger altså ikke ha regnet ut hva utbedringen koster eller bestemt deg for om du vil ha prisavslag eller heving før du sier fra. Det viktigste er at selgeren får beskjed i tide.

Du må heller ikke vite nøyaktig hva som er galt for å reklamere. Kjenner du fuktlukt eller ser misfarging på en vegg, holder det å beskrive symptomene og si at du mener det foreligger en mangel. Dette kalles en nøytral reklamasjon på bolig, og den stopper klokken mens du finner ut årsaken. Den spesifiserte reklamasjonen kan komme etterpå når takstmannen har vært på besøk.

En god reklamasjon ved boligkjøp bør få frem noen få ting svart på hvitt:

• Når du oppdaget feilen, og hva du så eller merket
• Hva du mener er galt med boligen
• At du vil gjøre mangelen gjeldende mot selgeren
• At du tar forbehold om å komme tilbake med et konkret krav når feilen er undersøkt

Send reklamasjonen skriftlig, gjerne på e-post eller brev, så du har bevis på at den ble sendt, og når. En muntlig telefonbeskjed teller juridisk, men den er nesten umulig å bevise i ettertid. Skriftlig reklamasjon er en billig forsikring for kravet ditt.

Når har boligen en mangel, og når har den det ikke?

Ikke alt du irriterer deg over etter innflytting er en mangel i lovens forstand. Boligen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det du hadde grunn til å forvente ut fra avtalen, opplysningene og prisen. Det avgjørende er hva som sto i salgsoppgaven, FINN-annonsen, tilstandsrapporten og det selgeren ellers hadde å si. Avvik fra dette er kjernen i en mangel ved boligkjøpet.

Selgeren har en streng opplysningsplikt og kan ikke holde tilbake forhold hun kjente eller måtte kjenne til. Ga selgeren uriktige opplysninger eller lot være å nevne noe viktig, er det ofte en mangel til tross for at feilen ikke var synlig. Selgeren kan heller ikke gjemme seg bak et generelt «som den er»-forbehold når kjøperen er en vanlig forbruker. Et slikt generelt forbehold har ingen virkning, og selgeren sitter fortsatt med risikoen for skjulte feil.

Dette er feil som ofte ender som en mangel:

• Fukt- og råteskader bak fliser, i krypkjeller eller under tak
• Feil ved drenering eller membran som slipper inn vann
• Skjulte konstruksjonsfeil etter ulovlig eller slurvete oppussing
• Skadedyr som skjeggkre eller hussopp som ikke ble opplyst om
• Arealavvik, altså at boligen er mindre enn oppgitt

To ting trekker i motsatt retning. Normal slitasje på en eldre bolig er din risiko, ikke en mangel, og sto feilen tydelig i tilstandsrapporten eller var synlig på visningen, har du i praksis akseptert den gjennom din egen undersøkelsesplikt. Du må også selv dekke de første 10 000 kronene ved en mangel. Det er en egenandel som gjør at de minste sakene sjelden lønner seg å forfølge.

Fristene som avgjør reklamasjonssaken

Frist	Når den starter	Hvor lang	Hva skjer hvis du bommer
Relativ reklamasjonsfrist	Når du oppdaget eller burde oppdaget mangelen	«Rimelig tid», normalt rundt to måneder	Du mister retten til å klage på akkurat den feilen
Absolutt reklamasjonsfrist	Fra overtakelse	Fem år	Nye krav er utelukket, uansett
Foreldelsesfrist	Fra overtakelse	Tre år	Kravet er foreldet selv om du har reklamert i tide

Den største fellen i en reklamasjonssak handler ikke om hvor ille feilen er, men om når du sier fra. Det finnes tre frister du må forholde deg til. De blandes lett fordi de starter på ulike tidspunkter og varer ulikt lenge. Bommer du på én av dem, faller kravet bort uansett hvor åpenbar mangelen er.

Den relative reklamasjonsfristen kommer først. Du må reklamere innen «rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og rettspraksis legger seg normalt på rundt to måneder. Den absolutte fristen er den neste. Fem år etter at du overtok boligen er det stengt for nye krav, uansett hvor godt skjult feilen var.

Den tredje fristen er foreldelsesfristen på tre år. Den løper fra overtakelse, helt uavhengig av om du har reklamert i tide eller ikke. Du kan altså ha sagt fra til selgeren innen rimelig tid og likevel stå igjen med et foreldet krav fordi det tok for lang tid å finne en løsning. Drar saken ut, må du avbryte foreldelsen ved å gå til forliksrådet eller ta rettslige skritt før de tre årene er omme.

Hva kan du kreve når boligen har en mangel?

Når mangelen først er på plass, har du flere kort på hånden. Hvilken løsning du bør velge avhenger av hvor alvorlig feilen er og hva som er praktisk mulig å få til. Du velger ikke fritt mellom alle sammen.

Dette kan du kreve etter avhendingsloven:

• Retting: Selgeren får mulighet til å utbedre feilen for egen regning
• Prisavslag: Du beholder boligen, men får igjen det utbedringen koster
• Heving: Hele kjøpet går tilbake, men dette krever et vesentlig avtalebrudd
• Erstatning: Du får dekket økonomisk tap, for eksempel utgifter til midlertidig bolig
• Tilbakeholdsrett: Du holder tilbake nok av kjøpesummen til å sikre kravet som pressmiddel

Prisavslag er ganske vanlig i reklamasjonssaker. Du slipper å flytte, og kravet er lettere å nå frem med enn en heving. Heving er forbeholdt de virkelig store sakene der mangelen utgjør et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er høy. Det holder ikke å bare angre på boligkjøpet. Erstatning kommer gjerne i tillegg når feilen har gitt deg ekstra utgifter, for eksempel et midlertidig leieforhold.

Les også

Hva er egentlig en vesentlig mangel ved boligkjøp? Vi gir deg svaret

Slik reklamerer du på boligen steg for steg

Den gode nyheten er at du kommer langt med ryddig dokumentasjon og litt struktur. Jo tidligere og mer skriftlig du er, desto sterkere står du dersom saken havner i forliksrådet eller retten. Slik reklamerer du på boligen i praksis:

• Dokumentér feilen med bilder, og få en takstmann til å vurdere omfang og kostnad
• Send en skriftlig reklamasjon til selgeren så fort du oppdager mangelen
• Oppgi hva som er galt, når du oppdaget det, og at du vil gjøre mangelen gjeldende
• Ta vare på all korrespondanse i én mappe mens dialogen pågår
• Avbryt foreldelsesfristen med forliksklage hvis saken trekker ut mot tre år

Det er ofte ikke selgeren selv du ender opp med å forholde deg til, men en eierskifteforsikring som selgeren har tegnet. Da er det forsikringsselskapet som vurderer kravet og betaler ut hvis du får medhold. Får du avslag fra forsikringsselskapet, er forliksrådet første stoppested. Det koster lite å sende en klage dit. Når du ikke når frem der, kan saken bringes videre til tingretten.

Hva koster det å reklamere, og dekker forsikringen advokatutgifter?

Selve reklamasjonen koster deg ingenting. Du sender et brev eller en e-post til selgeren om at boligen har en mangel. Det som kan koste penger er takstmannen og en eventuell advokat. Innbo- og boligforsikringen din har mest sannsynlig rettshjelpsdekning. Den dekker en stor del av advokatutgiftene i en tvist, ofte opp mot 100 000 kr etter en egenandel. Det betyr at en advokat ofte koster langt mindre enn du tror.

Slik fungerer rettshjelpsdekningen i praksis:

• Den ligger inne i de fleste innbo- og husforsikringer, uten at du har bestilt den ekstra
• Egenandelen er gjerne rundt 4000 kr, pluss en andel av kostnadene over det
• Dekningen gjelder selve tvisten, ikke generell rådgivning før uenigheten har oppstått

Sjekk forsikringsvilkårene dine før du konkluderer med at en advokat er for dyr. Du kan også få en advokat til å se på både saken og dekningen før du bestemmer deg for noe. En kort vurdering tidlig kan spare deg for både penger og en tapt sak senere.

Konklusjon: Reklamasjon på bolig handler om å være tidlig ute og holde tre frister samtidig

Det verste du kan gjøre når boligen har en skjult feil, er å sitte stille og håpe at det går over. Mangelen forsvinner ikke av seg selv, men retten til å klage på den gjør det. Reklamer skriftlig så snart du oppdager noe, få en fagperson til å dokumentere det og pass på alle fristene.

Er du usikker på om du har en sak, eller på hvilken frist som gjelder for akkurat din situasjon? Saga Advokatfirma ser gjerne på saken din og sjekker om du har rettshjelpsdekning. Deretter gir vi deg et uforpliktende tilbud.