Kjøpe bolig sammen med ulik egenkapital: Slik sikrer dere eierandel og oppgjør

Dere har funnet leiligheten, budet er nesten klart, og så kommer spørsmålet fra megleren: «Skal dere stå med 50/50?» Den ene av dere har spart 600 000 kr. Men den andre har 150 000 kr. Skal dere kjøpe bolig sammen med ulik egenkapital, er det viktig å ha kontroll på regnestykket med en gang. Noen svarer «ja, halvparten hver» fordi det føles snilt og enkelt. Men hva skjer da med de 450 000 kronene i forskjell den dagen boligen selges?

I denne artikkelen får dere svar på hva loven sier hvis dere ikke avtaler noe, hvordan dere regner ut en eierbrøk som speiler pengene dere faktisk har lagt inn og hva dere må gjøre hvis dere likevel vil eie 50/50. Vi ser også på hvor eierandelen må stå for å ha noen verdi, samt hvilke feller som gjelder når venner, søsken eller foreldre er med på kjøpet. Målet er at dere skal kunne signere skjøtet uten å ha gitt bort penger uten å vite om det.

Hva skjer med egenkapitalen hvis dere ikke avtaler noe?

Utgangspunktet i sameieloven § 2 er at sameiere eier like store andeler, med mindre noe annet er avtalt eller følger av forholdene. Står dere som 50/50 i skjøtet, er det altså det som gjelder til noen kan bevise noe annet. Bevisbyrden lander da på den som mener at eierbrøken egentlig skulle vært skjev. Det er ofte den som har lagt inn mest penger. Du kan ha kontoutskriftene i orden og likevel tape diskusjonen fordi motparten kan si at pengene var ment som en gave eller at dere ble enige om likedeling da dere signerte.

Samboere har heller ingen egen lov som redder dem her. Husstandsfellesskapsloven regulerer hvem som kan få overta boligen når samlivet tar slutt. Men den sier ingenting om hvem som eier hvor mye av verdien. Ektefeller har ekteskapsloven med skjevdelingsregler i ryggen. Samboere, venner og søsken har sameieloven, skjøtet og det de selv har skrevet ned. Det er ganske mye tynnere.

Tre dokumenter avgjør i praksis hvem som eier hva når det blir uenighet:

• Skjøtet og grunnboken: viser eierbrøken utad, mot banken, kreditorer og fremtidige kjøpere
• Låneavtalen med banken: viser hvem som skylder hva, men sier ingenting om hvem som eier hva
• Sameieavtalen eller samboerkontrakten: regulerer forholdet mellom dere, inkludert det som ikke synes i skjøtet

Sameiekontrakten er spesielt viktig. Banken lager låneavtalen, megleren fyller ut skjøtet, og så er det ingen som lager dokumentet som forklarer hvorfor skjøtet ser ut som det gjør. Advokat Stina Louise Rygg i Saga Advokatfirma har sett hvor det pleier å skjære seg:

Ulik egenkapital, ulik eierandel: Slik regner dere ut boligens eierbrøk

Den enkleste og ryddigste løsningen når dere kjøper bolig med ulik egenkapital er at eierbrøken speiler det hver av dere faktisk betaler for boligen. Da teller både egenkapitalen og den delen av lånet du er ansvarlig for. Formelen er ikke verre enn dette: (din egenkapital + din del av lånet) delt på kjøpesummen.

La oss si at dere kjøper en leilighet for 5,2 millioner kroner. Anna har 600 000 kr i egenkapital, Jonas har 150 000 kr, og dere låner de resterende 4,45 millionene med ansvar for halvparten hver, altså 2 225 000 kr hver. Det betyr at Anna betaler totalt 2 825 000 kr for sin del av leiligheten og Jonas 2 375 000 kr.

Anna eier 54,3 % og Jonas 45,7 %. Selges leiligheten for 6,2 millioner om noen år etter at lånet er nedbetalt likt, får Anna 543 000 kr mer enn Jonas ut av oppgjøret. Det er akkurat de 450 000 kronene hun la inn ekstra, pluss avkastningen på dem.

Velger dere ulik eierbrøk, bør den samme brøken følge alt annet som handler om boligen:

• Felleskostnader, kommunale avgifter og forsikring
• Oppussing og større vedlikehold
• Verdistigning ved salg
• Verdifall og tap ved salg

En skjev brøk betyr også at den som eier mest tar mest av smellen hvis markedet går ned. Det er rettferdig, siden det er den som la inn mest penger. Men det bør være en bevisst avgjørelse, ikke en overraskelse. Brøken skal inn i skjøtet før tinglysing, og den skal gjentas i avtalen mellom dere. Endrer dere den senere, koster det penger.

Les også

Hva bør egentlig stå i kjøpekontrakten? Komplett guide

Ulik egenkapital, lik eierandel ved boligkjøp: Går det an å eie 50/50 likevel?

Ja, det går fint. Mange vil eie halvparten hver uansett, fordi det er «vår» bolig og ikke et regnskap. Det er et helt legitimt valg. Men da må skjevheten i egenkapitalen reguleres et annet sted enn i eierbrøken. Ellers har den ene av dere gitt den andre en gave på flere hundre tusen kroner uten at noen sa ordet «gave» høyt.

Det finnes i hovedsak tre måter å eie en bolig 50/50 med ulik egenkapital:

• Egenkapitalen tilbakebetales først ved salg, og deretter deles gevinst eller tap likt
• Den med minst egenkapital tar en større del av lånet, slik at dere til slutt har betalt like mye hver
• Den med minst egenkapital betaler mer av avdragene og «kjøper seg opp» over tid, med jevnlig oppdatert avtale

Den første modellen er den vanligste, og den fungerer godt så lenge boligen stiger i verdi. La oss ta Anna og Jonas igjen. De eier 50/50, men har avtalt at Anna får tilbake 450 000 kr først. Selges leiligheten med 1 million i gevinst, får Anna 450 000 kr pluss 275 000 kr. Jonas får 275 000 kr. Så langt er alt greit.

Men så snur markedet. Leiligheten selges med 300 000 kr i tap. Da er det ingen gevinst å dele, og Anna har fortsatt et krav på 450 000 kr før noe deles. I praksis må Jonas da dekke halve tapet og i tillegg gjøre opp Annas egenkapital.

Han kan ende med å skylde henne penger etter at boligen er borte. Er det det dere mener? Kanskje, men det bør stå i avtalen at dere har tenkt på det. Modell to lar dere slippe unna dette problemet. Skjevheten ligger i lånet fra dag én og ikke i et krav som venter til salget.

Skjøtet, grunnboken og avtalen: Hvor skal eierandelen stå?

Det er ikke banken som bestemmer hvem som eier boligen. Det er skjøtet. Og når skjøtet er tinglyst, er det grunnboken som gjelder utad. Eierbrøken i grunnboken gir dere rettsvern mot hverandres kreditorer og mot en eventuell konkurs. Står du med 50 % i grunnboken? Da er det 50 % som en kreditor kan ta utlegg i, uansett hva dere har skrevet i en avtale imellom dere. Avtalen gjelder mellom dere, og grunnboken gjelder mot resten av verden.

Først blir dere enige om brøken, og så settes den inn i skjøtet før tinglysing. Deretter skriver dere avtalen som forklarer og supplerer. Men hva hvis dere gjør det motsatt og signerer 50/50 og tenker at «vi ordner det senere»? Da må dere tinglyse et nytt skjøte som overfører eierandelen mellom dere. Det koster et tinglysingsgebyr på 545 kr, og i tillegg 2,5 % dokumentavgift av verdien som overføres.

Skal 10 % av en leilighet til 5,2 millioner flyttes over, er det 13 000 kr i avgift til staten for å rette opp noe som kunne vært gratis å gjøre riktig første gang. Ektefeller slipper dokumentavgiften seg imellom. Samboere og venner slipper ikke.

Hvis sameiekontrakten skal ha noen verdi den dagen dere er uenige, må den også regulere:

• Hvordan boligen skal verdsettes hvis én vil kjøpe den andre ut, for eksempel gjennomsnitt av to takster
• Om den som blir igjen har forkjøpsrett, og til hvilken pris
• Hva som skjer med brøken hvis én av dere skyter inn arv, betaler ekstra avdrag eller pusser opp for egne penger
• Hva som skjer med andelen ved dødsfall, og om det trengs testament i tillegg

Advokat Rygg er tydelig på når avtalen bør skrives: «Bruk tid på avtalen mens alt er greit mellom dere. Få de praktiske og økonomiske spørsmålene nedskrevet skriftlig. Få gjerne en advokat til å se over avtalen, slik at den faktisk passer deres situasjon og ikke bare er en mal fra nettet.» Vi har skrevet en egen sak om hva en sameieavtale bør inneholde.

Les også

Sameieloven eller eierseksjonsloven: Hvilken gjelder for dere?

Kjøpe bolig sammen med venner, søsken eller foreldre: Egne feller

Stadig flere kjøper bolig sammen med noen de ikke er kjæreste med, rett og slett for å komme inn på markedet. Juridisk sett er det likevel et sameie, men noen av fellene er annerledes. Venner og søsken får for eksempel ikke fritak fra dokumentavgiften når sameiet oppløses, noe samboere kan søke om ved samlivsbrudd.

Skal Kari kjøpe ut Mia fra leiligheten de eier sammen, betaler Kari 2,5 % av verdien av Mias halvdel. Og sameieloven § 15 gjelder fullt ut. Én av dere kan kreve sameiet oppløst med rimelig varsel, uten å oppgi noen særlig grunn.

Kjøper dere sammen med foreldre? Eller får hjelp av foreldre til egenkapitalen? Da dukker et annet spørsmål opp. Hvem eier egentlig de pengene? Foreldre som skyter inn 500 000 kr kan mene tre helt forskjellige ting, og alle tre får konsekvenser for eierbrøken:

• Det er en gave til deres eget barn, og skal øke barnets eierandel
• Det er en gave til begge to, og skal deles likt
• Det er et lån som skal betales tilbake, med eller uten renter

Svaret bør være skriftlig, både i sameieavtalen og i et gavebrev eller en låneavtale med foreldrene. Ellers får dere diskusjonen ved et brudd, og gjerne en gang til ved arveoppgjøret når søsknene til den som fikk pengene spør om det var forskudd på arv. Skal foreldrene stå som medeiere i boligen, gjelder alt vi har sagt om eierbrøk og skjøte også for dem. I så fall har dere plutselig opprettet et sameie med tre eller fire personer.

Les også

Blir dere ikke enige om salg? Slik fungerer tvangsoppløsning

Når én vil ut: Utkjøp, takst og oppgjør etter eierandelen

Før eller senere skal boligen selges eller én av dere skal ut. Da er det brøken og avtalen som styrer oppgjøret. Prinsippet er enkelt. Boligen verdsettes, felles gjeld trekkes fra og det som er igjen fordeles etter eierbrøken eller etter modellen dere valgte. Har dere en klausul om at egenkapitalen skal tilbakebetales først? Da kommer den før delingen.

La oss ta leiligheten til Anna og Jonas som et eksempel enda en gang. Den takseres til 6 millioner, restgjelden er 3,8 millioner og nettoverdien er altså 2,2 millioner. Med brøken 54,3/45,7 får Anna 1 195 000 kr og Jonas 1 005 000 kr. Hadde de stått 50/50 uten noen avtale om egenkapitalen, hadde begge fått 1 100 000 kr. Anna hadde tapt 95 000 kr av det hun la inn ekstra.

Dokumentasjonen dere trenger i et oppgjør bør dere ha samlet fra første dag:

• Kontoutskrift som viser hvor egenkapitalen kom fra og hvor mye hver av dere la inn
• Oversikt over avdrag hvis dere har betalt ulikt på lånet
• Bilag for oppussing og større vedlikehold, med hvem som betalte
• Eventuelle gavebrev eller låneavtaler fra foreldre

Samboere som går fra hverandre har en ekstra regel å forholde seg til. Etter husstandsfellesskapsloven § 3 kan den ene få rett til å overta boligen når det foreligger sterke grunner for det, for eksempel at barna skal bo der. Retten til å overta gir ikke rett til å overta billig. Den som blir må fortsatt kjøpe ut den andre til markedsverdi. Til gjengjeld kan samboere som har bodd sammen i minst 2 år eller som har felles barn få fritak fra dokumentavgiften på den andelen som overføres ved bruddet.

Konklusjon: Dere kan fint kjøpe bolig sammen med ulik egenkapital, men skriv ned brøken først

Det er ingenting galt i å kjøpe bolig sammen med ulik egenkapital. Men det er heller ingenting galt i å velge 50/50 likevel. Vår klare anbefaling er at eierbrøken speiler det dere faktisk betaler og at den står i skjøtet fra første tinglysing. Vil dere eie likt uansett, må skjevheten reguleres skriftlig samme dag med en modell som også tåler at boligen faller i verdi.

Er dere usikre på hvilken modell som passer for dere? Eller har dere allerede kjøpt og oppdaget at skjøtet ikke stemmer med beløpet dere har betalt? Send oss noen linjer om hvordan dere har finansiert boligen og hva som står i skjøtet. En av advokatene våre i Saga Advokatfirma kan uforpliktende vurdere saken og hva det vil koste å få alt det nødvendige på plass. Dere får også et konkret pristilbud.