Avhendingsloven eller bustadoppføringsloven: Hvilken lov gjelder ved boligkjøp?
Garanti, dagmulkt og krav ved feil avhenger av hvilke regler kjøpet følger. Her får du hjelp til å skille mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven, også når boligen er ny eller nesten ny.
LOVVALGET: En ny bolig kan følge avhendingsloven hvis den var fullført da avtalen ble inngått. Det er ikke overtakelsesdatoen alene som avgjør.
Du kjøper en helt ny leilighet direkte fra en utbygger og regner med at bustadoppføringslova gjelder. Det er ikke alltid riktig. En bolig som er ferdig på avtaletidspunktet, selges normalt etter avhendingsloven, selv om ingen har bodd der. Skillet mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven avhenger blant annet av hva du kjøper, hvem du kjøper av og hvilket arbeid som gjenstår når avtalen blir bindende.
Valget av lov får betydning for garantier, forsinkelse og hvordan du følger opp feil. Du kan derfor ikke nøye deg med overskriften «nybygg» i annonsen eller med navnet på kontraktsmalen. Du må se på den faktiske avtalen og situasjonen da dere inngikk den.
Kortversjonen
- Bruktbolig og ny bolig som er fullført før avtalen inngås, følger normalt avhendingsloven.
- Bustadoppføringslova gjelder forbrukeravtaler med næringsdrivende om oppføring og kjøp av ny bolig der entreprenørens arbeid ikke er fullført på avtaletidspunktet.
- En ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse avgjør ikke alene om leveransen er fullført. Undersøk avtalen og det arbeidet som faktisk gjensto.
- Også avhendingsloven kan gi krav på garanti ved visse nyboligsalg. Reklamasjonsfrister, foreldelse og eventuelle krav mot tidligere selgerledd må vurderes hver for seg.
Få avklart rettighetene dine ved boligkjøpet
Jeg kan hjelpe deg å avklare hvilke rettigheter boligavtalen gir deg, og hvordan du kan følge opp feil eller forsinkelser. Send meg en kort beskrivelse av saken, så får du en uforpliktende vurdering av veien videre.
Slik vet du om det er avhendingsloven eller bustadoppføringsloven som gjelder
Avhendingsloven regulerer blant annet salg av fast eiendom og borettslagsandeler. Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en forbruker og en næringsdrivende om oppføring av ny bolig, og kjøp av ny bolig der arbeid som entreprenøren skal stå for, ennå ikke er fullført på avtaletidspunktet.
Du bør derfor begynne med tre spørsmål:
- Kjøper du som privatperson, hovedsakelig til formål utenfor næringsvirksomhet?
- Opptrer selgeren eller entreprenøren som næringsdrivende i denne avtalen?
- Hva skal leveres, og var entreprenørens arbeid fullført da avtalen ble bindende?
Tidspunktet for den bindende avtalen er sentralt, ikke bare datoen du fikk nøklene. En bolig kan være ferdig ved overtakelsen og likevel være kjøpt etter bustadoppføringslova fordi den var under oppføring da avtalen ble inngått.
Hovedregelen følger av bustadoppføringslova §§ 1 og 2. I noen tilfeller må avtalen og arbeidet som gjenstår, undersøkes nærmere for å avgjøre hvilken lov som gjelder. Det kan være aktuelt når deler av leveransen ikke er ferdige, boligen er omfattende ombygget eller du overtar en kontrakt fra en tidligere kjøper.
Advokat Helene Skrede ser på saken din uforpliktende
Jeg vurderer saken din og finner ut om forsikringen kan ta deler av regningen. Deretter får du et uforpliktende tilbud.
Brukt bolig og ferdigstilt nybygg følger normalt avhendingsloven og ikke bustadsoppføringsloven
Ved kjøp av en vanlig bruktbolig er avhendingsloven det naturlige utgangspunktet. Det gjelder også når boligen bare er noen få år gammel. Selgeren kan være en privatperson eller en næringsdrivende; alderen alene avgjør ikke hvilke regler som gjelder.
En ny bolig som entreprenøren har fullført før salgsavtalen inngås, faller normalt også inn under avhendingsloven. Du kan altså kjøpe en bolig med ubrukt kjøkken og nye bad uten at bustadoppføringslova regulerer salget. Det betyr ikke at du må akseptere mangler eller at utbyggeren fritt kan avtale seg bort fra ansvaret.
Et tenkt eksempel: To leiligheter ligger i samme prosjekt og har identisk standard. Den første kjøpes mens byggearbeidene pågår. Den andre blir solgt etter at entreprenørens arbeid er fullført. De to kjøpene kan være underlagt forskjellige lover, selv om kjøperne flytter inn i samme uke.
Avhendingsloven regulerer blant annet hvilke opplysninger kjøperen skal få når boligen har en mangel og hvilke krav som kan fremmes. Ved kjøp av en brukt bolig vurderes forventningene blant annet ut fra avtalen, opplysningene og boligens alder og tilstand. Et ferdigstilt nybygg skal på sin side vurderes som den nye boligen som er avtalt solgt.
Bolig under oppføring og bygging på egen tomt
Bustadoppføringslova er laget for forbrukeravtaler om nye boliger. Den omfatter både avtaler der du får bygget på egen tomt og avtaler der tomt og ny bolig inngår i samme leveranse. Loven kan også gjelde arbeid som utføres direkte som ledd i oppføringen.
Du kan dermed være omfattet uten å måtte kjøpe en ferdig «pakke» fra en stor utbygger. Det avgjørende er innholdet i avtalen og hvem partene er. Loven kan ikke fravikes til skade for forbrukeren, så en kontraktsbestemmelse kan ikke fjerne rettigheter du har etter loven bare ved å vise til et annet regelsett.
De sentrale situasjonene er:
- Du avtaler at en entreprenør skal bygge et nytt hus på tomten din.
- Du kjøper tomt og bolig av en næringsdrivende før leveransen er fullført.
- Du kjøper retten til en ny borettslagsbolig mens avtalt arbeid fortsatt gjenstår.
- Du inngår en avtale om full ombygging som etter loven likestilles med oppføring.
Vanlig oppussing av en eksisterende bolig er noe annet. En avtale med en håndverker om et nytt bad eller kjøkken vil normalt måtte vurderes etter håndverkertjenesteloven. «Full ombygging» er ikke bare et annet ord for at oppussingen er dyr eller omfattende; den konkrete grensen må vurderes ut fra arbeidene.
Hvilke regler gjelder for ditt boligkjøp?
Kjøpekontrakten og arbeidet som gjensto, er sentrale for lovvalget. Beskriv kjøpet og hva du lurer på, så vurderer jeg saken uforpliktende.
Hva betyr det at boligen er fullført?
Du må undersøke om det gjensto arbeid av håndverksmessig karakter som entreprenøren skulle utføre. Det er ikke i seg selv avgjørende at det forelå en midlertidig brukstillatelse eller en ferdigattest. Disse dokumentene svarer på andre spørsmål enn om entreprenørens avtalte leveranse var fullført.
Justisdepartementets tolkningsuttalelse om fullføring og garantiplikt forklarer at den fysiske ferdigstillelsen er sentral. Det er derfor nødvendig å lese leveransebeskrivelsen og finne ut hva som faktisk gjensto på avtaletidspunktet.
Se for eksempel etter opplysninger om gulv, innredning, tekniske installasjoner og arbeid på tomten eller på fellesarealene. Spør samtidig hvem som har ansvaret for det gjenværende arbeidet. En jobb kjøperen selv har bestilt av en annen håndverker, kan ikke uten videre regnes som en uferdig del av selgerens leveranse.
Et senere funn av en mangel betyr ikke automatisk at boligen var uferdig da du kjøpte den. Du må skille mellom arbeid som ikke ble utført, og feil ved arbeid som ble utført. Grensetilfeller bør vurderes på grunnlag av avtalen, fremdriftsdokumentasjon og tilstanden på det relevante tidspunktet.
Les også
Dette gir bustadoppføringslova deg rett til ved nybygg
Forskjellene mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven får betydning når noe går galt
Begge lovene kan gi krav ved mangler og forsinkelse. Forskjellen ligger i hvordan vilkårene og virkemidlene er regulert. Du bør derfor finne riktig regel før du beregner et krav eller sender et brev med en bestemt paragrafhenvisning.
| Spørsmål | Avhendingsloven | Bustadoppføringslova |
|---|---|---|
| Typisk avtale | Bruktbolig eller bolig som er fullført før avtalen | Oppføring eller kjøp av bolig før entreprenørens arbeid er fullført |
| Forsinket overtakelse | Krav vurderes etter avtalen og lovens regler om forsinkelse | Lovbestemt dagmulkt kan kreves når vilkårene er oppfylt |
| Garanti | Særregel for visse nyboligsalg innen seks måneder etter fullføring | Entreprenøren skal som hovedregel stille garanti etter § 12 |
| Reklamasjon ved mangler | Innen rimelig tid, normalt senest fem år etter at kjøperen overtok bruken | Innen rimelig tid, normalt senest fem år etter overtakelsen |
| Forventet tilstand | Avtalen og blant annet boligens alder, type og synlige tilstand er sentrale | Den avtalte nyboligleveransen, faglig utførelse og offentlige krav er sentrale |
Tabellen viser hovedtrekk, ikke alle vilkår og unntak. Femårsfristen er for eksempel ikke en tillatelse til å vente med å reklamere når du allerede har oppdaget feilen. Du må også passe på foreldelsesreglene, som løper parallelt med reklamasjonsfristene.
Dagmulkt følger ikke automatisk med ethvert nybygg ifølge bustadsoppføringslova
Bustadoppføringslova § 18 gir rett til dagmulkt ved forsinket overtakelse når vilkårene er oppfylt. Du trenger ikke dokumentere økonomisk tap for å kreve selve dagmulkten. Før du beregner beløpet, må du imidlertid avklare hvilken ferdigstillelsesfrist som gjelder og om entreprenøren har rett til fristforlengelse.
Avhendingsloven har ikke en tilsvarende automatisk ordning om lovbestemt dagmulkt. Du kan fortsatt ha krav ved forsinkelse, blant annet på erstatning dersom vilkårene er oppfylt. Partene kan dessutom ha avtalat en egen ordning. Det er derfor utilstrekkelig å kopiere et dagmulktkrav fra en nabo uten å kontrollere din egen avtale.
Les også
Forsinket overtakelse? Slik fungerer dagmulkt ved nybygg
Du kan ha krav på garanti også etter avhendingsloven
Garanti er et område der den enkle huskeregelen «nybygg eller brukt» lett kan være misvisende. Etter avhendingsloven § 2-11 skal selgeren stille garanti ved salg av ny eierbolig eller fritidsbolig innen seks måneder etter fullføring, dersom selgeren driver næringsvirksomhet og kjøperen er forbruker. Bestemmelsen viser til bustadoppføringslova § 12.
Du bør derfor be om garantidokumentet, selv om kjøpekontrakten sier at avhendingsloven gjelder. Kontroller hvem som har stilt garantien, hvilket kjøp den gjelder og hvilke beløp og tidsrom som er dekket. En formulering i salgsoppgaven om «fem års garanti» erstatter ikke denne kontrollen.
Garantien må også skilles fra reklamasjonsretten. Reklamasjon handler om å gjøre en mangel gjeldende overfor den ansvarlige. Garantien gir en økonomisk sikkerhet innenfor sine rammer. I tillegg kan det finnes frivillige garantier på vinduer, varmepumpe eller andre produkter. De ordningene må vurderes hver for seg.
Les også
Reklamasjon og garanti er to forskjellige ting. Dette dekker de
En nesten ny bolig kan gi krav mot flere
Kjøper du en to år gammel bolig av den første eieren, vil kjøpet normalt følge avhendingsloven. Den opprinnelige avtalen mellom første eier og utbygger kan samtidig være omfattet av bustadoppføringslova. Det kan få betydning for mulige direktekrav og gjenværende garantidekning.
Du får ikke automatisk en ny femårsperiode mot utbyggeren fordi boligen selges videre. Fristene i de forskjellige avtaleforholdene må holdes atskilt fra hverandre. Du kan ha en frist mot selgeren din og en annen situasjon overfor entreprenøren eller garantisten.
Be derfor om dokumenter også fra det opprinnelige kjøpet:
- Kontrakt og leveransebeskrivelse fra utbyggeren.
- Opprinnelig overtakelsesprotokoll og garantidokument.
- Tidligere reklamasjoner og svar på dem.
- Dokumentasjon på utbedringer som allerede er utført.
Disse papirene kan vise at en feil har vært kjent lenge, eller at et krav allerede er meldt. De kan også avklare hvem som skal få en ny henvendelse. Ikke legg til grunn at fristene er sikret bare fordi den første eieren sier at utbyggeren «vet om problemet».
Videresalg før ferdigstilling må vurderes særskilt
En bolig under oppføring kan selges videre før den første kjøperen har overtatt. Da må du undersøke om du overtar den opprinnelige kontraktsposisjonen eller inngår en annen type avtale om boligen. Det er også relevant om videreselgeren opptrer som forbruker eller som næringsdrivende.
Du kan ikke automatisk bruke samme svar som ved direkte kjøp fra utbygger. Avtalen med videreselgeren og forholdet til entreprenøren kan ha ulike rettslige grunnlag. Pris, tilvalg, garantier og ansvar ved forsinkelse bør avklares før du forplikter deg.
Et tilsvarende behov for avklaring kan oppstå når en eldre bygning bygges om til nye leiligheter. Markedsføringen kan omtale leilighetene som nye, men spørsmålet om full ombygging og hva som gjenstår av arbeidet må vurderes konkret. Be om en presis beskrivelse av leveransen fremfor å la salgsordene avgjøre lovvalget.
Slik vet du om avhendingsloven eller bustadoppføringsloven gjelder for kjøpet ditt
Finn tidspunktet da avtalen ble bindende, hvem du inngikk den med og hva som gjensto av selgerens arbeid. Opplysningene gir et langt bedre grunnlag for å velge riktig lov enn boligens alder alene. Har du allerede oppdaget en feil, bør du beskrive den skriftlig og reklamere til avtaleparten uten å vente på at alle juridiske spørsmål er fullt utredet. Lovvalget skal hjelpe deg å følge opp kravet, ikke bli en grunn til å la fristene gå ut.
Vi hjelper deg gjerne med å vurdere om du har en sak. Beskriv situasjonen din, så tar en av våre advokater kontakt med deg. Det er helt uforpliktende å be om en vurdering.
