Kjøper klager på bolig: Dette gjør du som selger

Boligen er solgt, oppgjøret er gjennomført, og du har kanskje allerede flyttet inn på et nytt sted. Så dukker det opp en e-post fra kjøperen om fukt i kjelleren eller et lekkende tak. Det er ubehagelig når kjøper klager på en bolig som du nettopp har solgt. Mange selgere lurer med en gang på om de nå må betale. Svaret er at det kommer an på.

En klage er ikke det samme som et krav du må dekke. Det du gjør de første dagene, betyr mye for hvordan saken ender. Vi går gjennom hva som skjer når kravet kommer, hvilke frister kjøperen må holde og når du som selger faktisk står ansvarlig. Du får også vite hva forsikringen gjør for deg, og hvordan du svarer kjøperen uten å gjøre saken vanskeligere.

Kjøper klager på boligen: Dette skjer når kravet kommer

Klagen fra kjøperen kalles en reklamasjon. Det er kjøperens måte å si fra om at han mener boligen har en mangel og at han vil kunne kreve noe av deg. Kjøperen er nødt til å reklamere for å beholde retten til å kreve prisavslag, erstatning eller heving senere.

Derfor sender mange kjøpere en klage tidlig, lenge før de vet om feilen er stor eller liten. Reklamasjonen kan være helt nøytral eller den kan komme med et konkret beløp. Begge delene er vanlig.

Dette bør du merke deg med en gang:

• Datoen: noter når klagen kom og når kjøperen skriver at han oppdaget feilen.
• Hva klagen gjelder: skriv ned nøyaktig hvilke forhold kjøperen nevner.
• Om det er et krav: sjekk om kjøperen ber om penger, utbedring eller heving, eller bare varsler.
• Hvem som har sendt den: kjøper selv, kjøpers advokat eller kjøpers forsikringsselskap.

Kjøperens forsikring står ofte bak klagen. Enkelte kjøpere har boligkjøperforsikring, og den gir dem en advokat nesten fra første dag. Det kan høres skremmende ut, men det betyr bare at klagen er formulert juridisk riktig.

Har kjøper reklamert i tide?

Fristene er det første du bør sjekke når en kjøper klager på boligen du har solgt. Kjøperen må si fra innen rimelig tid etter at han oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Regelen står i avhendingsloven § 4-19, og i praksis har domstolene landet på rundt to–tre måneder.

Venter kjøperen lenger enn det, kan han ha mistet kravet sitt, selv om feilen er reell. Legg også merke til ordene «burde ha oppdaget». Kjøperen kan ikke vente i et halvt år med å se nærmere på en fuktflekk han allerede så i uka etter innflytting.

Sjekk disse fristene før du gjør noe annet:

• Rimelig tid: normalt to–tre måneder etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget feilen.
• Fem år: kjøperen kan ikke reklamere senere enn fem år etter overtakelsen.
• Tre år: selve kravet foreldes normalt tre år etter at kjøperen fikk eller burde ha fått kunnskap om det.

Femårsfristen har et unntak. Har selgeren opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig, gjelder den ikke. En selger som bevisst har skjult en råteskade, kan altså ikke gjemme seg bak fristen. Fristreglene er strenge, men de er ikke automatiske.

Kjøperen kan ha en god forklaring på hvorfor det tok tid, for eksempel at han ventet på en rapport fra en takstmann. Det er derfor lurt å la forsikringsselskapet eller en advokat vurdere fristene før du skriver til kjøperen at han har reklamert for sent.

Når er det en mangel du som selger må svare for?

Loven ble strammet inn 1. januar 2022. Før den tid kunne du selge boligen «som den er» og slippe unna mye av ansvaret for skjulte feil. Det forbeholdet har ikke lenger noen virkning når du selger til en forbruker. Du kan i hovedsak bli ansvarlig på to måter.

Den første er at du har latt være å opplyse om noe du visste om eller burde ha visst. Den andre er at du eller megleren har gitt opplysninger som ikke stemmer. Det kan for eksempel være et bad beskrevet som «pusset opp i 2018», der det egentlig bare ble lagt nye fliser over en gammel membran.

Kjøperen kan ikke kreve noe for forhold han kjente til eller hadde god grunn til å vite om. Det gjelder også forhold som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten. Står det at taket er 30 år gammelt og nærmer seg slutten av levetiden, kan kjøperen ikke komme tilbake og klage over at det lekker.

Klagen holder ofte ikke i disse situasjonene:

• Feilen står i tilstandsrapporten: kjøperen fikk informasjonen før han la inn bud.
• Normal slitasje
• Kjøperen så feilen på visning, for eksempel synlige skader han kunne ha sett uten å flytte på noe.
• Beløpet er lavt, ettersom kjøperen selv må dekke tap og kostnader på inntil 10 000 kr.

Egenerklæringsskjemaet du fylte ut før salget blir ofte et viktig dokument. Svarte du «nei» på spørsmålet om kjente fuktskader og kjøperen finner spor etter en gammel vannlekkasje som du selv reparerte, kan det bli en vanskelig diskusjon.

Boligselgerforsikring: Send klagen videre med en gang

Boligselgerforsikring het tidligere eierskifteforsikring. De fleste selgere tegner den via megleren, og kostnaden trekkes gjerne fra oppgjøret. Forsikringen dekker ditt ansvar etter avhendingsloven, og den gir deg juridisk hjelp når kjøper klager på en bolig som du har solgt.

Har du den, er det forsikringsselskapet som tar dialogen med kjøperen. Klagen skal sendes dit så fort som mulig, og i vilkårene står det hvor den skal. Finner du ikke vilkårene, kan megleren fortelle deg hvilket selskap forsikringen ble tegnet hos.

Det vanskeligste for mange selgere er å la være å svare kjøperen selv. Du vil gjerne rydde opp og vise at du er grei. Forsikringsvilkårene sier ofte at du ikke skal erkjenne ansvar eller inngå avtaler med kjøperen på egen hånd. Gjør du det likevel, kan du risikere at forsikringen ikke dekker det du har lovet.

Dette bør du gjøre de første dagene:

• Svar kort og høflig: skriv at du har mottatt klagen og sendt den videre til forsikringsselskapet ditt.
• Ikke innrøm noe: unngå setninger som «det visste jeg om» eller «det ordner vi».
• Ikke tilby penger: selv et lite beløp kan bli tolket som en erkjennelse.
• Samle dokumenter: finn frem alt fra salget før du glemmer detaljene.

Har du ikke boligselgerforsikring, må du håndtere saken selv. Da er det ekstra viktig å få en juridisk vurdering tidlig. Innboforsikringen din har ofte rettshjelpsdekning som kan dekke en stor del av advokatutgiftene hvis saken utvikler seg til en tvist. Dekningen har gjerne en egenandel og et tak, og den gjelder normalt først når det foreligger en reell konflikt.

Les også

Slik tolker du alle fristene i avhendingsloven § 4-19

Hva kan en kjøper kreve når han klager på bolig?

Kjøperen har flere mulige krav dersom boligen faktisk har en mangel. Hvilket krav som er aktuelt, avhenger av hvor alvorlig feilen er og hva det koster å rette den. Det er også kjøperen som må bevise at det foreligger en mangel. Du som selger har dessuten rett til å utbedre feilen selv. Kjøperen kan ikke uten videre sette i gang en dyr reparasjon og sende deg regningen.

Dette er de vanligste kravene kjøperen kan fremme:

• Utbedring: du retter feilen, eller betaler for at den blir rettet.
• Prisavslag: du betaler tilbake en del av kjøpesummen, ofte basert på hva det koster å utbedre.
• Erstatning: du dekker økonomisk tap kjøperen har fått, for eksempel utgifter til en alternativ bolig.
• Heving: kjøpet går tilbake, og du må overta boligen og betale tilbake kjøpesummen.

Prisavslag er det klart vanligste utfallet. Det beregnes normalt ut fra hva det koster å rette feilen, med fradrag for at kjøperen kan få noe nytt i stedet for noe gammelt. Heving er sjelden, og kjøperen må da vise at mangelen er vesentlig. Et bad som må rives er normalt ikke nok til å heve et helt boligkjøp. Tilbyr du å rette mangelen innen rimelig tid og uten store ulemper for kjøperen, må han som hovedregel godta det.

Erstatning krever som regel mer enn at boligen har en feil. Kjøperen må vise at han har lidt et økonomisk tap, og for enkelte typer tap må han også vise at han har gjort noe klanderverdig. En selger som ærlig ikke visste om en skjult skade i gulvet kommer derfor ofte bedre ut av det enn en som holdt tilbake informasjon. Utbedring kan også være en rimelig løsning for deg, særlig hvis du kjenner en håndverker som kan gjøre jobben.

Les også

Hvor langt rekker opplysningsplikten din som selger? Stor guide

Slik svarer du en boligkjøper som krever reklamasjon

Tonen i det første svaret ditt betyr mer enn du tror. En sint eller avvisende e-post gjør det vanskeligere å finne en løsning senere. Et kort, høflig og nøytralt svar holder døren åpen og gir deg tid til å sette deg inn i saken. Mange selgere vil gjerne forklare seg med en gang og skriver kanskje at badet var helt fint da de bodde der. Slike forklaringer blir lett brukt mot deg hvis du senere husker detaljene litt annerledes.

La oss si at kjøperen skriver at kjellerboden er fuktig og at han mener du må ha visst om det. Et godt første svar kan være: «Takk for beskjed. Jeg har sendt henvendelsen din videre til forsikringsselskapet mitt som vil ta kontakt med deg.» Mer trenger du ikke skrive. Deretter kan du bruke tiden på å samle inn dokumentasjon.

Finn frem disse dokumentene så tidlig som mulig:

• Salgsoppgaven: den viser hva kjøperen fikk opplyst før budrunden.
• Tilstandsrapporten: sjekk om forholdet kjøperen klager på er nevnt.
• Egenerklæringsskjemaet: les nøyaktig hva du svarte.
• Kvitteringer og fakturaer: de viser hvem som har gjort arbeid på boligen og når.
• Bilder: gamle bilder av rommet kan vise tilstanden før du flyttet.
• Overtakelsesprotokollen: den viser om kjøperen tok forbehold ved overtakelsen.

Kvitteringer fra håndverkere kan være gull verdt. Et bad som ble pusset opp av en fagperson med dokumentert arbeid stiller deg langt sterkere enn et bad du gjorde selv en helg. Har du gjort arbeid selv, skulle det vært opplyst om, uansett hvor fornøyd du var med jobben. La juridiske standpunktene om fristen eller mangelen være opp til forsikringsselskapet eller advokaten.

Les også

Arealavvik kan gi krav om prisavslag: Sjekk reglene

Når kjøper og selger ikke blir enige

De fleste saker løser seg uten at noen trenger å møtes i retten. Forsikringsselskapet og kjøperens advokat forhandler, og saken ender ofte med et forlik om et prisavslag. Et forlik kan være langt billigere enn en rettssak, både i penger og tid. Det kan likevel føles urettferdig å betale noe når du mener at du har gjort alt riktig. Hvilken vei saken tar videre, avhenger av om det er tegnet forsikring og hvor mye penger det gjelder.

Dette er de vanligste stedene saken kan havne:

• Finansklagenemnda: aktuelt når boligselgerforsikringen er inne i bildet, og kjøperen er uenig med forsikringsselskapet.
• Forliksrådet: et rimelig lavterskeltilbud, og i mange saker det første steget før tingretten.
• Tingretten: for større og mer kompliserte saker, der det ofte blir brukt sakkyndige.

Finansklagenemnda behandler klager på forsikringsselskaper, og kjøperen kan klage til dem uten å betale store gebyrer. Uttalelsene er ikke bindende, men selskapene følger dem i de aller fleste tilfellene. En rettssak om mangler ved bolig kan derimot bli kostbar. Taper du, kan du bli dømt til å dekke kjøperens sakskostnader i tillegg til dine egne. Derfor er det viktig å få en ærlig vurdering tidlig, slik at du vet om det er verdt å kjempe eller om det er lurt å forhandle.

Konklusjon: Kjøper klager på bolig, men det betyr ikke at du må betale

Den største feilen du kan gjøre som selger er å svare kjøperen på egen hånd før noen har sett på kravet. En innrømmelse i en vennlig e-post kan koste deg dyrt, både overfor kjøperen og overfor ditt eget forsikringsselskap.

Det er viktig å finne ut hvor du står før du svarer når kjøper klager en på bolig du har solgt. Advokatfirmaet Saga kan se på klagen, salgsdokumentene og fristene og gi deg en uforpliktende vurdering av om kravet er berettiget. Du får også vite hva en eventuell videre bistand vil koste før du bestemmer deg. Vi sjekker samtidig om boligselgerforsikringen eller rettshjelpsdekningen i innboforsikringen din kan dekke advokatutgiftene.