Bruksrett til bolig: Slik sikrer du retten til å bo i en bolig du ikke eier

Foreldrene dine vil gi huset til deg og søsknene dine nå, men de har ingen planer om å flytte ut. Går det an å gi bort boligen og likevel bo der resten av livet? Ja, og ordningen heter bruksrett til bolig eller borett.

Den samme løsningen brukes når en samboer skal sikres etter et dødsfall og når en ektefelle blir boende i det felles hjemmet etter et brudd. En borett er lett å bli enig om rundt kjøkkenbordet. Den er derimot vanskelig å rydde opp i når ingen har skrevet ned hva som gjelder. Dessuten får den konsekvenser for skatt, lån og arv som de færreste tenker på i starten.

Hva betyr bruksrett til bolig?

En bruksrett til bolig gir deg rett til å bo i en bolig som noen andre eier. Du står ikke som eier i grunnboken. Dermed kan du ikke selge boligen, og du kan ikke ta opp lån med boligen som sikkerhet. Det du har er retten til å bruke den som hjemmet ditt på de vilkårene dere har avtalt. Eieren beholder eiendomsretten, men må tåle at du bor der så lenge retten varer.

Borett er nesten alltid en personlig rett. Den er knyttet til deg som person, og den faller bort når du dør eller når avtalen sier at den skal ta slutt. Du kan normalt ikke selge den eller gi den videre til barna dine. Det skiller den fra en reell bruksrett på eiendom, for eksempel en veirett eller en parkeringsrett. Bruksrett følger som regel selve eiendommen, uansett hvem som eier den.

Boretten kan settes opp på flere måter:

• Livsvarig borett, som varer så lenge du lever
• Tidsbegrenset borett, for eksempel i fem år eller til yngste barn er ferdig med videregående
• Borett til en del av boligen, som sokkelleiligheten eller andre etasje
• Vederlagsfri borett, der du bor gratis og bare dekker driften
• Borett mot vederlag, der du betaler et fast beløp til eieren

Betaler du jevnlig for boretten, kan avtalen regnes som en leieavtale. Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. I så fall følger lovens regler om oppsigelse og leieregulering med på kjøpet. Det trenger ikke være et problem, men dere bør vite om det før dere skriver under. Grensen avhenger av hva dere har avtalt og om betalingen ligner på vanlig markedsleie.

Tre vanlige grunner til at noen får borett i en bolig

Borett er først og fremst noe som dukker opp i familier og som regel i en overgangsfase. Noen gir bort boligen mens de lever, noen vil sikre partneren sin etter et dødsfall, og noen står midt i et brudd. Situasjonene ligner på hverandre, men reglene og fallgruvene er forskjellige.

Foreldre som overfører boligen til barna

Generasjonsskiftet er den klassiske borettsituasjonen. Foreldrene gir eller selger boligen til barna, men tar forbehold om å bo der livet ut. Barna blir eiere i grunnboken med en gang, og foreldrene sitter igjen med en tinglyst borett. For mange er poenget å få ordnet arven mens alle fortsatt kan snakke rolig om den sammen.

Dette bør familien avklare før overdragelsen:

• Om overføringen er en gave, et salg under takst eller et salg til markedspris
• Hva boretten er verdt, beregnet ut fra alder og leieverdi
• Hvordan søsken som ikke får boligen, skal kompenseres
• At alle barna har lest avtalen og sagt seg enige

En slik overdragelse blir bare et forskudd på arv dersom foreldrene setter det som betingelse for at gaven gis. Boretten trekker ned verdien av gaven fordi barna får en bolig de verken kan bruke eller selge fritt så lenge foreldrene lever. Jo yngre foreldrene er, desto mer er boretten verdt og desto mindre er gaven verdt. Det betyr mye når søsken skal gjøres opp mot hverandre senere.

La oss si at mor er 70 år og gir huset til datteren, mens sønnen får pengegaver over tid. Da må familien bli enig om hvilken verdi huset hadde som gave. Den verdien avhenger av hva boretten er verdt. Dere bør få en takstmann eller advokat til å beregne det, slik at ingen senere kan påstå at tallene er skrudd. Dersom mor sitter i uskiftet bo, gjelder det i tillegg egne begrensninger for gaver. Det er mange ting å passe på når du skal selge bolig til familie, og boretten er en av de største.

Gjenlevende samboer eller ektefelle

Borett brukes også for å sikre den som blir igjen når en partner dør. Ektefeller og samboere med felles barn kan ofte sitte i uskiftet bo, men samboere uten felles barn har ikke den muligheten. For dem er en borett i testamentet en vanlig løsning. Den gjenlevende får bo videre i boligen, mens eierskapet går til avdødes barn eller andre arvinger.

Testamentet bør blant annet si noe om dette:

• At samboeren får en rett, men ingen plikt, til å ta arven sin som borett
• Om boretten gjelder hele boligen eller bare avdødes andel
• Hva som skjer hvis samboeren gifter seg eller flytter sammen med en ny partner
• At formkravene er oppfylt, med underskrift i nærvær av to vitner

Testamentet må holde seg innenfor pliktdelsarven. To tredeler av formuen til den som dør, er pliktdelsarv for barna, men aldri mer enn 15 ganger grunnbeløpet per barn. En livsvarig borett for en samboer på 55 år kan være verdt så mye at den spiser av barnas pliktdel, og da kan barna angripe testamentet. Derfor er det lurt å gi samboeren et valg i stedet for å knytte arven til boretten.

Loven gir også en kortvarig borett uten testament. Etter arveloven § 111 kan gjenlevende ektefelle eller samboer bruke avdødes eiendeler uten å betale for det det første året etter dødsfallet. For felles bolig og innbo gjelder den gratis bruken som hovedregel, så lenge det ikke er avklart hvem som skal overta. Det gir litt pusterom, men det erstatter ikke en gjennomtenkt borett.

Samlivsbrudd og retten til å bli boende

Retten til å bo i en bolig du ikke eier, kan også bli et tema når et forhold tar slutt. Ekteskapsloven åpner for at en ektefelle kan få bruksrett til felles bolig når særlige grunner taler for det, også når boligen er den andres særeie. Samboere som har bodd sammen i minst to år, eller som har eller venter barn sammen, kan ha et tilsvarende krav etter husstandsfellesskapsloven. Retten gjør en konkret vurdering av hvem som har størst behov for boligen.

Retten legger blant annet vekt på dette:

• Hvem barna skal bo fast hos
• Hvem som har vanskeligst for å skaffe seg en ny bolig
• Helse og tilknytning til nærmiljøet
• Økonomien til hver av dere

Den som får bruksrett må som hovedregel betale for den. Retten er gjerne tidsbegrenset, og den kan tas opp igjen dersom forholdene endrer seg. Boretten løser bare hvem som bor hvor. Eierbrøk, utkjøp og boliglån må dere fortsatt gjøre opp etter de vanlige reglene for samlivsbrudd og bolig.

Les også

Skal søsknene eie huset sammen? Dette bør stå i sameieavtalen

Dette bør stå i en avtale om bruksrett til bolig

En typisk feil med en bruksrett til bolig er at den består av én setning. «Mor har rett til å bo i huset så lenge hun lever» høres greit ut den dagen det skrives. Ti år senere må taket skiftes, mor vil leie ut sokkelen, og ingen vet hvem som skal betale hva. Da sitter eier og bruker med hver sin tolkning av en avtale som aldri tok stilling til spørsmålet.

En god avtale svarer på disse spørsmålene:

• Varighet: livsvarig, tidsbegrenset eller til en bestemt hendelse
• Omfang: hele boligen eller bare deler av den, og om hage, garasje og bod er med
• Vederlag: om boretten er gratis, eller om det skal betales noe
• Løpende kostnader: kommunale avgifter, eiendomsskatt, felleskostnader, strøm og forsikring
• Vedlikehold: hvem som tar det indre vedlikeholdet, og hvem som tar tak, fasade og rør
• Utleie og ny partner: om den som bor der kan leie ut deler av boligen eller flytte sammen med noen
• Opphør: hva som skjer ved flytting til sykehjem eller ved lengre fravær
• Salg: om eier kan selge, og om boretten da følger med eller skal løses ut

Opphørsgrunnene fortjener mest omtanke. En livsvarig borett for en mor som flytter på sykehjem, kan i verste fall låse huset i mange år uten at noen bor der. Skriv derfor inn at boretten faller bort dersom hun ikke har bodd i boligen i et visst antall måneder, eller at familien da skal ta stilling til salg. Avtalen bør også si noe om boretten kan flyttes til en ny bolig hvis huset selges, slik at mor ikke står på bar bakke etter et salg hun selv ønsket.

Les også

Eier dere ulikt? Slik sikrer samboere eierandelen sin

Tinglyst borett beskytter deg ved salg og pant

En borett er gyldig mellom dere selv om den bare ligger på et ark i en skuff. Problemet kommer når noen utenfor familien får rettigheter i boligen. Selger eieren huset til en kjøper som ikke kjente til boretten, kan kjøperen i utgangspunktet se bort fra den. Det samme gjelder kreditorer dersom eieren får økonomiske problemer og boligen havner på tvangssalg.

Tinglysing betyr at boretten blir registrert i grunnboken hos Kartverket. Da får den rettsvern, og alle som sjekker eiendommen kan se at den finnes. Tinglysingsgebyret er 585 kr. Rekkefølgen i grunnboken betyr mye fordi en rett som er tinglyst først som hovedregel går foran retter som kommer senere. Ligger boretten bak et lån, kan banken i verste fall selge boligen uten at boretten følger med. Ligger den foran, kan banken kreve at boretten viker til fordel for banken før den gir lån med boligen som sikkerhet.

Før dere sender inn dokumentet, bør dere ha avklart dette:

• Hvilken prioritet boretten skal ha i forhold til eksisterende og fremtidige lån
• At beskrivelsen i tinglysingsdokumentet stemmer med avtalen dere har skrevet
• Om boligen er en eierseksjon, der vedtektene i sameiet også kan ha regler om bruk
• Om boretten skal gjelde i mer enn ti år, fordi Kartverket da kan kreve at konsesjonsforholdet er avklart

Borettslag er en egen eierform med egne regler. Der eier du en andel, ikke selve boligen, og styret kan måtte godkjenne den som skal bo der. Sjekk vedtektene og snakk med styret før dere lover noen en borett i en andelsleilighet. Barna som eier bør også snakke med banken før boretten blir tinglyst, særlig hvis de vil bruke boligen som sikkerhet senere.

Skatt og dokumentavgift ved bruksrett til bolig

Skatten er den delen av en bruksrett til bolig som er lettest å glemme. Overfører foreldrene en selveid bolig til barna, må barna betale dokumentavgift på 2,5 % av boligens markedsverdi. Verdien av boretten trekkes ikke fra. Er huset verdt 5 000 000 kr, blir avgiften 125 000 kr, selv om barna i praksis har fått en bolig de ikke kan bruke i mange år.

Slik fordeler skatten seg som regel:

• Dokumentavgift: barna betaler ved overføringen, uten fradrag for boretten
• Formuesskatt: barna har boligen i formuen sin, og den regnes ofte som sekundærbolig når de ikke bor der selv
• Skatt på fri bolig: den som bor gratis, kan bli skattlagt for fordelen, men det finnes unntak for nære slektninger som dekker alle driftskostnadene
• Gevinstskatt: barna kan måtte betale skatt av gevinsten ved et senere salg

Gevinstskatten er den fella som kan svi mest. Du kan bare selge en bolig skattefritt hvis du har eid den i minst ett år og bodd i den selv i minst ett av de to siste årene før salget. Barna som eier huset mens mor bor der, oppfyller sjelden kravet om botid. Selger de etter at mor er død, kan gevinsten bli skattepliktig, og den kan bli større enn de har regnet med fordi verdien av boretten trekkes fra inngangsverdien.

Reglene for fri bolig og inngangsverdi er detaljerte, og utfallene avhenger av alder, verdi og hvem som har bodd hvor. Regn derfor på skatten før noen signerer, ikke etter at skjøtet er tinglyst. Det er langt enklere å justere en avtale som ikke er inngått ennå. Er familien i tvil om utfallet, kan dere be Skatteetaten om en bindende forhåndsuttalelse.

Les også

Overfører dere huset uten megler? Slik gjennomfører dere oppgjøret på en trygg måte

Når boretten skaper konflikt mellom eier og den som bor der

En borett fungerer fint så lenge alle er enige. Gnisningene kommer når livet endrer seg. Barna trenger penger og vil selge, mor vil ikke flytte, huset forfaller fordi ingen tar ansvar for vedlikeholdet, eller søsknene krangler om hvem som skal betale det nye taket. Det blir ekstra vanskelig fordi partene er i slekt og fortsatt skal møtes på bursdager.

Eieren kan ikke kaste ut den som har borett, selv om eieren trenger boligen eller pengene. Den som bor der kan heller ikke la boligen forfalle eller bruke den til noe annet enn det avtalen gir rom for. Rammene står i avtalen, og derfor er den skriftlige avtalen så verdifull når det først oppstår uenighet.

Står dere fast, har dere flere veier ut:

• Forhandle om nye vilkår, for eksempel om hvem som tar vedlikeholdet
• Kjøpe ut boretten, slik at eieren betaler den som bor der for å gi fra seg retten
• Flytte boretten til en annen bolig som passer bedre, hvis begge er enige
• Be domstolen ta stilling når forhandlingene har kjørt seg fast

Utkjøp er ofte den ryddigste løsningen når eieren ønsker å selge. Verdien av en livsvarig borett beregnes ut fra forventet gjenstående levetid og hva det ville kostet å leie en tilsvarende bolig. La oss si at mor er 80 år og at boretten er verdt 600 000 kr etter en slik beregning.

Da kan barna selge huset, betale henne ut og la henne bruke pengene på en leilighet som passer bedre. Rettssak bør være siste utvei fordi en tvist mellom familiemedlemmer fort koster mer enn en sjenerøs forhandlingsløsning ville gjort.

Konklusjon: Bruksrett til bolig er bare så trygg som avtalen bak den

En borett handler om tillit mellom mennesker som er glade i hverandre, og nettopp derfor blir den så ofte skrevet for tynt. Den som bor i boligen trenger en avtale som tåler at eierne skifter mening. Eierne trenger en avtale som ikke låser boligen i årevis når behovet er borte.

En borett som er satt opp feil kan koste familien hundretusener i skatt, gi problemer med lån eller ende i en arvetvist ingen ser komme. Advokatfirmaet Saga hjelper deg med å sette opp og tinglyse avtalen riktig, eller å finne en løsning når en borett allerede har låst seg.

Ta kontakt, så ser en av advokatene våre på saken og gir deg en uforpliktende vurdering med pris på bordet før noe arbeid starter. Har det allerede blitt en tvist, sjekker vi også om forsikringen din har rettshjelpsdekning som kan dekke deler av advokatregningen.