Fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring: Slik fungerer det

Du kjøpte bolig, tegnet boligkjøperforsikring og nå har badet begynt å lekke. Du melder saken inn og får en advokat du aldri har møtt. Kan du egentlig kreve noen andre? Ja. Du har fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring, og det er en rett som er fastsatt i forskrift. Men retten har et pristak, og det er grunnen til at mange aldri bruker den. Vi forklarer både retten og viser deg regnestykket, slik at du selv kan avgjøre om det lønner seg å velge en ny advokat.

Hva betyr fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring?

Boligkjøperforsikringen er en rettshjelpsforsikring. Forsikringen dekker advokat og sakkyndig når du vil reklamere på feil ved boligen du nettopp har kjøpt. Den selges stort sett av eiendomsmegleren. Forsikringen dekker ikke bare selve utbedringen, men også kampen om hvem som skal betale for den. De tre største tilbyderne i Norge er HELP, If og Tryg. Alle tre har en fast ordning for hvem som skal føre saken din.

Du er likevel ikke bundet av den ordningen. Forskrift om rettshjelpsforsikring § 3 gir deg rett til å velge en annen advokat enn den som selskapet peker ut. Finanstilsynet legger til grunn at regelen gjelder for boligkjøperforsikring på samme måte som for annen rettshjelpsforsikring. EFTA-domstolen har sagt det samme om det europeiske regelverket bak forskriften.

Selskapet kan begrense dekningen, men ikke så mye at retten til å velge selv blir en illusjon. Finanstilsynet ga HELP nettopp den beskjeden etter et tilsyn og la til at vilkår som hver for seg er greie, samlet sett kan gjøre retten illusorisk.

Selskapene organiserer advokathjelpen på litt ulike måter:

• HELP har egne ansatte advokater som fører saken for deg
• If og Tryg sender saken til faste samarbeidsadvokater
• Alle tre har vilkår for hva som skjer når du heller vil bruke en ekstern advokat

Felles for dem er at advokaten du får tildelt får oppdraget sitt fra selskapet. Det betyr ikke at vedkommende gjør en dårlig jobb. Men noen ganger kan det være greit å kunne velge advokat selv, uavhengig av forsikringsselskapet.

Dette dekker boligkjøperforsikringen når du velger egen advokat

Selskapet dekker rimelige og nødvendige utgifter når du velger egen advokat, men timesatsen er begrenset til den offentlige salærsatsen pluss et tillegg på 200 kr. Den offentlige salærsatsen er timeprisen staten betaler advokater i saker med fri rettshjelp. Forsikringen dekker altså 1575 kr i timen pluss mva for advokaten du velger selv.

En erfaren eiendomsadvokat i det private markedet tar gjerne mellom 2500 og 4000 kr i timen, pluss mva. Men timeprisen er ikke den eneste forskjellen. Vilkårene hos de store selskapene skiller tydelig mellom selskapets advokat og din egen.

Dette ryker eller endrer seg når du bruker en ekstern advokat:

• Idømte sakskostnader til motparten dekkes bare når selskapets advokat fører saken
• Kostnader som oppstår ved selve byttet av advokat, dekkes ikke
• Sakkyndig og rettsgebyr dekkes fortsatt innenfor forsikringssummen
• Byttet må meldes til selskapet, og noen selskaper krever at advokaten din ber retten fastsette salæret etter tvisteloven § 3-8

Det første punktet er det viktigste. Taper du en sak i tingretten med egen advokat, må du selv betale motpartens advokat. Det kan fort bli mellom 100 000 og 300 000 kr, og forsikringen dekker den regningen bare når selskapets egen advokat har ført saken.

Finansklagenemnda har vurdert begrensningene flere ganger. Konklusjonen er at selskapene har lov til å sette dem, så lenge du fortsatt kan gjøre et rimelig valg av egen advokat. Taket på offentlig salærsats er altså lovlig, selv om flere advokater mener det i praksis svekker retten.

Regnestykket: Hva koster egen advokat deg i praksis?

La oss si at du har en mangelsak som krever 40 advokattimer, og advokaten du vil bruke tar 3000 kr timen pluss mva. Totalen blir 120 000 kr pluss mva. Boligkjøperforsikringen dekker 1575 kr i timen, altså 63 000 kr. Mellomlegget som du må dekke selv blir da 57 000 kr pluss mva.

Det høres mye ut. Og det er det også, helt til du husker at du mest sannsynlig har enda en forsikring du kan bruke. Hus- og innboforsikringen din har nesten alltid en rettshjelpsdekning. Den dekker normalt advokatutgifter i tvister du har som privatperson. Forsikringssummen ligger vanligvis på 100 000 kr med en egenandel på rundt 4000 kr og 20 % av det overskytende.

Finansklagenemnda har i flere saker kommet til at denne dekningen kan brukes på mellomlegget mellom offentlig salærsats og advokatens faktiske timepris, selv om du allerede har fått dekket noe under boligkjøperforsikringen. Flertallet i nemnda mente at du ikke får samme time dekket to ganger, men at det overskytende er en egen kostnad som rettshjelpsdekningen kan dekke.

Regnestykket i eksempelet over ender da slik:

• Boligkjøperforsikringen dekker 63 000 kr
• Rettshjelpsdekningen i innboforsikringen dekker mellomlegget på 57 000 kr, minus egenandel på 4000 kr og 20 % av resten
• Du betaler selv rundt 14 600 kr pluss mva, i stedet for 57 000 kr

Da er du nede på en egenandel som ligner den du uansett måtte betale hos selskapets advokat, og du har en advokat som jobber kun for deg. Rettshjelpsdekningen i innbo har sine egne vilkår og unntak, og noen selskaper krever at du bruker boligkjøperforsikringen først. Sjekk vilkårene dine, eller be advokaten du vurderer om å sjekke dem for deg. En advokat som er vant til boligtvister gjør den sjekken før oppdraget starter, ikke etterpå.

Når lønner det seg å bruke fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring?

Har du en grei sak der selskapets advokat svarer raskt og selger tilbyr forlik, er det lite å hente på å bytte. Da fungerer ordningen slik den skal, og du slipper mellomlegget. Fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring er verdt pengene i situasjoner der ordningen ikke fungerer:

• Selskapet har avslått videre bistand fordi de mener saken ikke har gode nok utsikter
• Saken har stått stille i måneder uten at du vet hvorfor
• Advokaten din har en interessekonflikt, for eksempel fordi selskapet har gjort en feil som rammet saken din
• Mangelen er stor og teknisk komplisert, og du vil ha en advokat du kan ringe direkte
• Du ligger an til rettssak og vil ha en advokat med prosedyreerfaring på nettopp boligtvister

Interessekonflikt er den situasjonen Finansklagenemnda ser oftest i de nyeste sakene. Selskapets advokat oversitter en frist. Saken må settes ut til en ekstern advokat, og så starter diskusjonen om hvem som skal betale hva. Nemnda har lagt til grunn at forsikringsselskapet må dekke en ekstern advokat når interessekonflikten skyldes dem, men fortsatt innenfor vilkårene.

Du bør be om en skriftlig begrunnelse og en dekningsbekreftelse før du velger noen nye, dersom du får beskjed om at det foreligger en interessekonflikt. Avslag fra selskapet er likevel den vanligste grunnen til at folk søker egen advokat.

Vilkårene til If og HELP sier begge at selskapet kan innstille saken dersom de mener det ikke er sannsynlighetsovervekt for at du vinner. Da står du med et krav du mener er godt og et selskap som ikke vil bruke mer penger på det. Det er nettopp her en uavhengig vurdering fra en advokat uten bindinger til selskapet kan være det som redder saken.

Les også

Skjulte feil etter boligkjøp: Slik vurderer du om kravet holder

Slik bytter du advokat når du har boligkjøperforsikring

Selve byttet er enkelt, og du trenger ikke selskapets samtykke. Du trenger å gjøre det riktig fordi fristene i saken mot selger løper uansett hvem som fører den. Reklamasjonsfristen etter avhendingsloven § 4-19 er fem år, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og foreldelsesfristen på tre år løper parallelt. Et bytte som tar to måneder fordi ingen visste hvem som hadde ansvaret kan koste deg hele kravet.

Slik går du frem:

• Send en skriftlig melding til selskapet om at du vil bruke advokat etter eget valg, og gjør det så snart du har bestemt deg
• Gi den nye advokaten fullmakt, så kan hun hente saksdokumentene direkte fra selskapet
• Be om en skriftlig dekningsbekreftelse fra selskapet før advokaten starter arbeidet
• Avklar med egen advokat hva som er sendt til selger og boligselgerforsikringen, og hvilke frister som gjelder videre

Dekningsbekreftelsen er det viktigste dokumentet i hele byttet. Den sier hva selskapet godtar å dekke, til hvilken sats og hva som eventuelt er unntatt. Du risikerer en diskusjon om fakturaene i etterkant uten den, og nemndsakene viser at den diskusjonen kan vare lenger enn selve mangelsaken. Du kan bytte når som helst i prosessen, også etter at forliksklagen er sendt. Men jo tidligere du bytter, desto mindre dobbeltarbeid betaler du for.

Les også

Vil du sende reklamasjon på boligkjøpet selv først? Her er malen

Avslag fra boligkjøperforsikringen: Da får advokatvalget ekstra verdi

Avslag fra ditt eget forsikringsselskap er noe annet enn avslag fra selger. Når boligselgerens forsikring avviser reklamasjonen, går du videre i klageløpet mot selger. Når din egen boligkjøperforsikring sier nei til å føre saken, må du først avgjøre om du vil kjempe mot selskapet, mot selgeren eller begge deler. Mange gir opp her, og det er synd. Vilkårene har faktisk en sikkerhetsventil for akkurat denne situasjonen.

Både If og HELP har en regel som sier at hvis selskapet innstiller saken og du fører den videre for egen regning og vinner frem, så dekker selskapet de nødvendige kostnadene dine i ettertid. Du tar altså risikoen underveis, men får pengene tilbake hvis du har rett. Det gjør et avslag mindre endelig enn det føles når brevet kommer.

Du har også flere klagemuligheter:

• Be om en ny vurdering fra en annen advokat i selskapet, noe HELP tilbyr som «second opinion»
• Klag skriftlig til selskapets interne klageordning
• Klag til Finansklagenemnda som har en egen avdeling for eierskifte- og boligkjøperforsikring
• Få en uavhengig advokat til å vurdere om kravet mot selger holder, uavhengig av hva selskapet mener

En ekstern advokat kan hjelpe deg med alle fire. Nemnda har også tilkjent sikrede advokatutgifter i tvisten med selskapet i enkelte saker, så selv den delen av kostnaden er ikke alltid din. Det viktigste er at du ikke lar selskapets vurdering bli den siste.

Les også

Avhendingsloven § 4-19: Dette sier loven om fristene dine

Konklusjon: Fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring gir deg kontroll over saken

Retten til fritt advokatvalg ved boligkjøperforsikring er reell, men den har en pris. Den koster deg mellomlegget mellom offentlig salærsats og advokatens timepris, og den koster deg trygghet mot idømte sakskostnader dersom saken går til retten. Begge deler kan du håndtere med rettshjelpsdekningen i innboforsikringen og med en advokat som ærlig sier fra om saken tåler en rettssak.

Vårt råd er enkelt. Bruk selskapets advokat så lenge saken går fremover og du får svar. Bytt den dagen du får avslag, den dagen saken stopper opp eller den dagen du merker at advokaten din jobber for noen andre enn deg.

Advokatfirmaet Saga sjekker på forhånd hva boligkjøperforsikringen din og rettshjelpsdekningen i innboforsikringen faktisk dekker, slik at du vet hva mellomlegget blir før du bestemmer deg. Send oss en kort beskrivelse av saken og hva selskapet har sagt så langt, så får du en uforpliktende vurdering av om kravet holder, hva det kan være verdt og om det er verdt å bytte. Du velger selv etterpå.