Reklamasjon på nybygg: Slik går du frem steg for steg

Hva gjør du egentlig når den splitter nye boligen har en feil ingen vil ta ansvar for? Reklamasjon på nybygg krever ikke at du vet hvorfor membranen lekker eller hvorfor parketten buler. Det krever at du varsler entreprenøren riktig og i tide. Du kan gjøre alt riktig bortsett fra én ting, og den ene tingen kan koste deg hele kravet. Denne saken tar deg steg for steg gjennom hele prosessen, fra det første varselet du sender og videre dersom saken ender i nemnd eller rett.

Hva reklamasjon på nybygg betyr, og hvilken lov som gjelder

En reklamasjon er rett og slett en beskjed til entreprenøren om at du har oppdaget feil og mangler og at du vil gjøre det gjeldende. Den er ikke det samme som en garanti, selv om de to ofte blandes sammen. Garantien er en økonomisk sikkerhet entreprenøren stiller, mens reklamasjonen er handlingen du selv må utføre for å bruke rettighetene som loven gir deg. Den loven heter bustadoppføringslova. Lovverket gjelder når du har kjøpt en bolig som ikke var ferdig da du skrev under, vanligvis fra en utbygger i et nytt prosjekt.

Tre begreper blir lett rotet sammen, og her er forskjellen:

• Reklamasjon: et aktivt varsel du selv må sende, ellers faller kravet bort
• Garanti: en sikkerhet entreprenøren stiller automatisk, uansett om du reklamerer eller ikke
• Bustadoppføringslova: loven som bestemmer hvilke frister og krav som gjelder for din bolig

Skillet mellom bustadoppføringslova og avhendingslova avgjør hele utgangspunktet ditt. Kjøpte du en ferdig oppført bolig, er det avhendingsloven som gjelder. Da ser reglene litt annerledes ut. Var boligen under oppføring da du signerte, gjelder bustadoppføringslova.

To frister du må holde styr på når du reklamerer

Tiden er ofte den største motstanderen din i en reklamasjonssak. Bustadoppføringslova gir deg to frister samtidig, og du må holde styr på begge. Den relative fristen i bustadoppføringslova § 30 sier at du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Du bør ikke vente lenger enn rundt to måneder. Jo raskere du sier fra, desto tryggere står du. Høyesterett har antydet at tre måneder ligger helt i ytterkant av hva som godtas. Oppdager du en feil allerede ved overtakelsen eller på ettårsbefaringen, må du si fra med en gang. Da gjelder et strengere krav om å reklamere så snart som mulig.

Tre frister avgjør om kravet ditt overlever:

• Relativ frist: Du må reklamere innen rimelig tid, normalt innen rundt to måneder etter at du oppdaget feilen
• Absolutt frist: Fem år etter overtakelse er det stengt, uansett hvor godt skjult feilen er
• Foreldelsesfrist: Den løper i tre år uavhengig av de andre, og kan ta kravet selv om du har reklamert i tide

Du kan ha reklamert helt korrekt og likevel miste kravet fordi foreldelsen løper sin egen vei etter foreldelsesloven. En oppfølgings-e-post stopper ikke klokka, og det gjør heller ikke et løst løfte fra entreprenøren om at han skal se på det. Klokka stopper først når entreprenøren skriftlig erkjenner kravet eller når du tar rettslige skritt. Den enkleste forsikringen er derfor å reklamere skriftlig med en gang du ser noe, samt følge opp før det går for lang tid.

Nøytral kontra spesifisert reklamasjon, og hvorfor rekkefølgen er viktig

Du trenger ikke å vite årsaken til feilen for å reklamere. Loven krever bare en nøytral reklamasjon. Du kan reklamere på at det lukter mugg på badet uten å ha peiling på om det skyldes membranen, røropplegget eller ventilasjonen. Det er entreprenørens jobb å finne årsaken, ikke din.

• Nøytral reklamasjon: Du varsler om at noe er galt og at du vil holde entreprenøren ansvarlig, uten å fastslå årsaken
• Spesifisert reklamasjon: Du konkretiserer hvilket krav du fremmer, for eksempel retting, prisavslag eller heving
• Rekkefølgen: Den nøytrale reklamasjonen stopper fristen, den spesifiserte kommer når du vet mer

Den nøytrale reklamasjonen er det som teller mot fristen, og den kan du sende samme dag du oppdager noe. Du sender den spesifiserte senere når du har fått en fagkyndig til å se på saken og vet hva du faktisk vil kreve. Du taper ingenting på å varsle tidlig og nøytralt, men du kan tape alt på å vente til du har full oversikt. En takstmann eller bygningskyndig kan dokumentere omfanget i ro og mak etterpå, så lenge selve varselet er gitt i tide.

Les også

Bustadoppføringslova: Komplett guide til rettighetene dine ved nybygg

Slik skriver og sender du en reklamasjon som holder

En reklamasjon trenger verken stempel eller avansert advokatspråk for å være gyldig, men den må være skriftlig og etterprøvbar. En muntlig beskjed på byggeplassen er nesten umulig å bevise i ettertid, og da står du svakt dersom saken tilspisser seg. Send reklamasjonen på e-post eller brev og ta vare på kopi og bekreftelse på at den er mottatt. Beskriv hva som er galt så konkret som mulig, og legg ved bilder der det lar seg gjøre.

En reklamasjon som holder, bør inneholde dette:

• Adressat og dato: Skriv tydelig hvem du henvender deg til, og når
• Konkret beskrivelse: Forklar hva som er galt, hvor i boligen, og når du oppdaget det
• Henvisning til avtalen: Vis til kjøpekontrakten og at du gjør et mangelskrav gjeldende
• Dokumentasjon: Legg ved bilder, videoer eller en takstrapport som viser avviket
• Frist for svar: Be om tilbakemelding innen en konkret dato, gjerne innen et par uker

Sett alltid en frist for når du venter svar, for det gir deg et holdepunkt hvis entreprenøren trekker ut tiden. Får du ikke svar innen fristen, sender du en ny skriftlig påminnelse med en kortere frist og en tydelig beskjed om at du vurderer å ta videre skritt. Et ryddig papirspor er det sterkeste kortet du har den dagen saken eventuelt skal vurderes av en nemnd eller en domstol. Samle alt på ett sted, både dine egne henvendelser og svarene du får, så slipper du å lete når du trenger det.

Slik må entreprenøren følge opp etter at du har sagt fra

Ballen ligger hos entreprenøren når reklamasjonen er sendt, men han har både en plikt og en rett. Plikten er å rette mangelen for egen regning innen rimelig tid, slik bustadoppføringslova § 32 krever. Retten er at han som hovedregel får gjøre jobben selv, i stedet for at du leier inn en annen og sender ham regningen. La oss si at du oppdager løse fliser på badet og helst vil bruke naboen som er flislegger, og så kreve pengene tilbake. Det får du normalt ikke lov til, ettersom entreprenøren har krav på å rette sin egen tabbe først.

Retteplikten dekker mer enn du kanskje tror:

• Selve mangelen: Entreprenøren skal utbedre feilen uten kostnad for deg
• Følgeskader: Skader mangelen har ført til på resten av boligen, skal også rettes
• Egne utgifter: Du skal ikke betale for materialer, arbeid eller utbedring som skyldes hans feil

Retter han ikke innen rimelig tid eller nekter han å ta ansvar, er det da slik at de andre kravene kommer inn. Du kan kreve prisavslag, holde tilbake betaling eller, i alvorlige tilfeller, heve kjøpet. Det avhenger av hvor stor feilen er. Hopper du over det steget og fikser feilen på egen hånd, kan du ende opp med å svekke kravet ditt betydelig.

Les også

Kjøpte du leilighet i et nytt sameie? Slik fordeles ansvaret

Tilbakeholdsrett: Hold tilbake betaling til feilen er rettet

Et av de mest undervurderte grepene du har er retten til å holde tilbake betaling. Har boligen en mangel, kan du etter bustadoppføringslova § 31 holde tilbake en del av vederlaget som sikkerhet for kravet ditt. Det gir deg et reelt pressmiddel, for entreprenøren vil naturlig nok ha pengene sine. Du kan likevel ikke holde tilbake hele kjøpesummen for en bagatell, bare et beløp som står i forhold til det kravet er verdt. Holder du tilbake for mye, kan du selv havne i kontraktsbrudd.

Slik bruker du tilbakeholdsretten riktig:

• Riktig beløp: Hold tilbake en sum som dekker det utbedringen sannsynligvis koster, ikke mer
• Skriftlig begrunnelse: Si fra hvorfor du holder tilbake, og koble det tydelig til reklamasjonen
• Deponering: Du kan sette beløpet på en sperret konto for å vise at du ikke prøver å unndra deg betaling

La oss si at sluttoppgjøret er på 150 000 kr, og at baderomsmembranen må gjøres om for rundt 80 000 kr. Da kan du holde tilbake et beløp i den størrelsesordenen, ikke hele summen. Et tilbakeholdt beløp som står i forhold til feilen er ofte det som får fart på en treg entreprenør.

Garantien og veien videre hvis saken låser seg

En skriftlig henvendelse og litt tålmodighet løser ofte saken, men noen reklamasjoner låser seg helt. Da er det greit å vite at entreprenøren etter bustadoppføringslova plikter å stille en garanti som blant annet dekker mangler i fem år etter overtakelse. Garantien er din sikkerhet dersom selskapet skulle få økonomiske problemer underveis. Sjekk at garantibeviset ligger i boligpermen din, for uten det kan du stå svakt hvis entreprenøren går konkurs.

Når dialogen stopper opp, er dette veiene videre:

• Boligtvistnemnda: et tvisteorgan for forbrukere når entreprenøren er medlem hos en av bransjeorganisasjonene
• Forliksrådet: et rimelig første rettslig steg som kan ende med en avgjørelse eller et forlik
• Tingretten: det tyngste sporet, aktuelt når beløpet er stort og partene står langt fra hverandre

Boligtvistnemnda er ofte den enkleste veien når entreprenøren er tilknyttet en bransjeorganisasjon, og behandlingen er gratis for deg som forbruker. En forutsetning er at du allerede har reklamert skriftlig og gitt entreprenøren anledning til å svare. Boligforsikringen din har som regel en rettshjelpsdekning, ofte inntil 100 000 kr. Den dekker de fleste advokatutgiftene ved en tvist. Du betaler en egenandel på rundt 4000 kr pluss 20–25 % av beløpet over det, så terskelen for å få juridisk hjelp er lavere enn du kanskje tror.

Konklusjon: En reklamasjon på nybygg er billig å sende og dyr å droppe

Det farligste du kan gjøre når den nye boligen har en feil, er å vente på at det ordner seg av seg selv. Reklamasjonen koster deg ingenting annet enn noen minutter ved tastaturet, mens et tapt krav fort kan koste deg titusener som du må dekke selv. Send et nøytralt, skriftlig varsel den dagen du oppdager noe, sett en frist og ta vare på alt du sender og mottar. Er saken stor eller er entreprenøren vrang, lønner det seg å få hjelp av en advokat. Saga Advokatfirma vurderer saken din uforpliktende og sjekker samtidig om rettshjelpsdekningen i boligforsikringen din kan dekke mesteparten av advokatutgiftene.