Heve boligkjøp av nybygg: Dette sier bustadoppføringslova

Du kjøpte leiligheten på prospekt, solgte den gamle boligen og bestilte flyttebil. Utbyggeren har siden flyttet overtakelsen tre ganger, og den siste e-posten lovet ikke annet enn at «ny dato kommer». Kan du heve boligkjøp av nybygg, bolig under oppføring eller prosjektert bolig når utbyggeren ikke leverer, eller sitter du fast i kontrakten?

Bustadoppføringslova gir deg svaret, og reglene der er ganske annerledes enn dem som gjelder for brukte boliger. Du kan heve både på grunn av forsinkelse og på grunn av mangler, men loven stiller strenge krav til hvor alvorlig kontraktsbruddet er og til når du sier fra.

Hvilken lov gjelder når du vil heve boligkjøp av nybygg?

Bustadoppføringslova gjelder når du som forbruker kjøper en bolig som ikke var ferdig bygget da avtalen ble inngått. Tidspunktet for avtalen avgjør altså hvilken lov du hever etter, ikke hvor ny boligen føles.

Avhendingsloven gjelder for en bolig som sto ferdig da du kjøpte den, også når ingen har bodd i den. Du følger da de samme reglene som når du vil heve kjøpet av en brukt bolig. Loven skiller dessuten mellom flere typer avtaler om nybygg, og forskjellen får mye å si for oppgjøret senere.

Disse avtalene faller inn under bustadoppføringslova:

• Egen tomt: du eier tomten selv og har avtale med en entreprenør eller ferdighusleverandør om å føre opp boligen
• Bolig og tomt samlet: du kjøper bolig med tomt eller seksjon av en utbygger, typisk en leilighet solgt på prospekt
• Borettslag: du kjøper en andel i et borettslag der boligen ennå ikke er ferdig
• Fritidsbolig: en hytte under oppføring regnes på samme måte som en bolig

De fleste leiligheter og rekkehus i nye prosjekter selges som bolig og tomt samlet. Kontrakten din forteller hvilken variant du har, og den viser som regel til bustadoppføringslova allerede på første side.

Loven kan ikke fravikes til skade for deg som forbruker. Utbyggeren kan derfor ikke skrive seg bort fra hevingsretten, uansett hva som står med liten skrift. Du har de samme rettighetene selv om kontrakten sier noe annet.

Heving av bolig under oppføring på grunn av forsinkelse

Bustadoppføringslova § 20 gir deg rett til å heve kjøp av en prosjektert bolig under oppføring når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Domstolene ser på hvor lang forsinkelsen er sett opp mot byggetiden, om utbyggeren klarer å gi deg en troverdig ny dato, og hva ventetiden gjør med livet ditt. Du må gi utbyggeren melding om at du hever før du overtar boligen.

Dagmulkten gjør det fristende å vente med å ta stilling. Du har krav på minst 0,75 promille av kjøpesummen per dag når avtalen omfatter tomten, men bare i 100 dager. Utbyggeren betaler altså automatisk for de første 100 dagene, og deretter bare det tapet du klarer å dokumentere.

Slik blir tallene for en leilighet til 5 000 000 kr:

• Dagmulkt per dag: 3750 kr
• Full dagmulkt etter 100 dager: 375 000 kr
• Dag 101 og utover: ingen ny dagmulkt, og du må dokumentere et økonomisk tap for å få erstatning
• Tiden etter en heving: ingen dagmulkt, og den dagmulkten du alt har fått, trekkes fra erstatningen

Utbyggeren har dermed mindre å tape på å la deg vente videre etter dag 100. En forsinkelse som har passert 100 dager uten en troverdig sluttdato, kan ligge nær grensen for det loven regner som vesentlig, men vurderingen er konkret i hver sak.

Loven lar deg også heve på forhånd når det er klart at en vesentlig forsinkelse kommer, for eksempel fordi byggingen har stanset helt. En skriftlig tilleggsfrist med en tydelig sluttdato gjør det mye lettere å bevise at forsinkelsen er vesentlig.

Når er en mangel alvorlig nok til å heve kjøpet av en prosjektert eller ny bolig?

Bustadoppføringslova § 34 bruker det samme vilkåret for mangler som for forsinkelse når du vil heve boligkjøp av nybygg. Mangelen må innebære et vesentlig avtalebrudd. Entreprenøren har dessuten rett til å rette mangelen først, så lenge det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Heving blir derfor først aktuelt når retting og prisavslag ikke gir deg det du betalte for. En skjev list eller en ripe i parketten er mangler du kan reklamere på, men de gir deg aldri rett til å levere boligen tilbake.

Disse momentene veier tyngst i vurderingen:

• Omfanget: hvor stor del av boligen mangelen rammer, og hva det koster å rette den
• Rettingen: om feilen lar seg utbedre innen rimelig tid, og hvor mange forsøk entreprenøren allerede har brukt
• Bruken: om du kan bo i boligen mens arbeidet pågår, eller må flytte ut i flere måneder
• Lovligheten: om boligen kan få ferdigattest eller brukstillatelse slik den står
• Alternativet: om et prisavslag vil gjenopprette verdien på en god nok måte

La oss si at du overtok et rekkehus, og at det etter et halvt år viser seg at grunnarbeidet er feil utført. Huset setter seg, veggene sprekker, og entreprenøren har forsøkt å stabilisere det to ganger uten resultat. Det er en helt annen sak enn et bad med feil fall mot sluk, som en rørlegger og en flislegger kan rette på noen uker.

Du kan også heve før overtakelsen når det allerede er klart at boligen vil få en vesentlig mangel. Det kan for eksempel være aktuelt når utbyggeren bygger noe annet enn det kontrakten beskriver, og nekter å endre det.

Slik blir oppgjøret når du hever boligkjøp av prosjektert bolig og nybygg

Oppgjøret etter en heving følger bustadoppføringslova § 21, og her får avtaletypen din betydning. Du som kjøpte bolig og tomt samlet av utbyggeren, kan kreve at hele handelen går tilbake. Utbyggeren betaler da tilbake det du har innbetalt, og du gir fra deg boligen hvis du har rukket å overta den.

Hver av dere kan holde tilbake sin ytelse til den andre leverer. Utbyggeren kan kreve fradrag for verdireduksjon du selv svarer for, og du må føre forsvarlig tilsyn med boligen til den er levert tilbake. Et hevingsoppgjør for en prosjektert bolig består vanligvis av disse postene:

• Forskuddet: beløpet du betalte ved kontrakt, vanligvis 10 % av kjøpesummen
• Resten av kjøpesummen: betales tilbake hvis du allerede har overtatt og gjort opp
• Renter: du kan kreve renter av beløpene du har stått uten
• Omkostninger: dokumentavgift og gebyrer kan inngå i erstatningskravet
• Merutgifter: flytting, lagerleie og dobbel husleie i ventetiden

Byggherrer med egen tomt får et annet oppgjør. Hevingen virker da bare fremover, og entreprenøren har krav på betaling for det som er utført i samsvar med avtalen. Høyesterett slo i dommen HR-2016-219-A fast at manglene ved det utførte arbeidet skal trekkes fra.

Saken gjaldt et tilbygg til 450 000 kr som ble hevet da det var rundt 90 % ferdig, og entreprenøren måtte betale tilbake deler av forskuddet. Du sitter altså igjen med et uferdig bygg, men du kan kreve at entreprenøren dekker merkostnadene ved å få andre til å fullføre det.

Les også

Hvor mye dagmulkt har du krav på? Slik regner du det ut

Garantien sikrer pengene dine når utbyggeren ikke kan betale

En rett til å få pengene tilbake er lite verdt når utbyggeren er konkurs den dagen du hever. Bustadoppføringslova pålegger derfor utbyggeren å stille garanti, og du kan nekte å betale forskudd før den er på plass. En bank eller et forsikringsselskap stiller garantien, og du retter kravet direkte dit hvis utbyggeren ikke gjør opp. Megleren eller utbyggeren skal kunne vise deg garantidokumentet.

Garantiene har disse minstenivåene når avtalen omfatter tomten:

• Før overtakelsen: 3 % av kjøpesummen
• Etter overtakelsen: 5 % av kjøpesummen i fem år
• Forskuddsgarantien etter § 47: skal dekke hele beløpet du har betalt inn på forhånd

Forskuddsgarantien er den viktigste i en hevingssak før overtakelsen, siden den dekker krone for krone det du har betalt. Garantien etter § 12 dekker erstatningskrav og andre krav opp til prosentgrensen.

Garantidokumentet oppgir hvem garantisten er, og hvordan du melder krav. Du bør finne frem garantidokumentene før du sender hevingserklæringen. Vi forklarer ordningen grundig i saken om garanti etter bustadoppføringslova.

Les også

Retting, prisavslag eller erstatning? Slik velger du riktig krav

Avbestilling er veien ut når du ikke har grunnlag for å heve kjøp av bolig under oppføring

Heving forutsetter at utbyggeren har brutt avtalen. Livet kan likevel endre seg i løpet av en byggetid på to år, med samlivsbrudd, ny jobb i en annen by eller en bank som trekker tilbake finansieringen. Bustadoppføringslova § 52 gir deg rett til å avbestille boligen helt frem til overtakelsen, uten at du trenger noen begrunnelse. Prisen er at du må dekke utbyggerens økonomiske tap.

Kontraktene regulerer vanligvis avbestillingen slik:

• Før vedtatt byggestart: et fast avbestillingsgebyr, i mange kontrakter 5 % av kjøpesummen
• Etter byggestart: erstatning for hele tapet til utbyggeren, blant annet prisfall og nye salgskostnader
• Tilvalg: bestilte endringer må du normalt betale fullt ut
• Videresalg av kontrakten: et alternativ som ofte krever samtykke fra utbyggeren og et gebyr

Et gebyr på 5 % av en leilighet til 5 000 000 kr blir 250 000 kr. Loven krever at gebyret virker rimelig, og Høyesterett har i HR-2010-1597-A slått fast at bare forbrukeren kan kreve et avtalt gebyr satt til side. Utbyggeren er altså bundet av gebyret selv om det reelle tapet ble større.

Forskjellen mellom heving og avbestilling handler om hvem som betaler. Utbyggeren skylder deg erstatning når du hever med rette, mens du selv gjør opp når du avbestiller. En kjøper som egentlig har hevingsgrunn, men som avbestiller for å få det overstått, kan dermed betale flere hundre tusen kroner for noe utbyggeren skulle ha dekket.

Les også

Angrer du på boligkjøpet? Dette er mulighetene dine

Fremgangsmåten når du vil heve kjøp av nybygg og prosjektert bolig

En heving starter aldri med selve hevingserklæringen. Du må først ha reklamert på mangelen eller varslet om forsinkelsen, og entreprenøren må ha fått sin sjanse til å rette. Loven krever at du reklamerer innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen. Du kan nekte å overta boligen når mangelen gir rimelig grunn til det, men en nekting uten god nok grunn blir ditt eget kontraktsbrudd.

Disse stegene bør du ta i denne rekkefølgen:

• Varsle skriftlig: send en reklamasjon eller et forsinkelsesvarsel på e-post, og ta vare på kopien
• Dokumenter: få en uavhengig byggteknisk rapport på mangelen, eller samle alle fremdriftsmeldingene fra utbyggeren
• Sett frist: gi entreprenøren en rimelig, skriftlig frist for retting eller ferdigstillelse
• Hold tilbake: tilbakeholdsretten lar deg holde igjen betaling som sikkerhet for kravet
• Hev skriftlig: skriv uttrykkelig at du hever avtalen, hva grunnlaget er, og hva du krever i oppgjør

Hevingserklæringen er det mest risikable steget. En heving uten holdbart grunnlag er et kontraktsbrudd fra din side. Utbyggeren kan da selge boligen til en annen og kreve at du dekker prisforskjellen og kostnadene. En sak der kjøpesummen er flere millioner kroner, bør likevel vurderes av en jurist før erklæringen går ut.

Les også

Kan du nekte å overta boligen? Se hva du har krav på ved overtakelse

Hva koster advokathjelp når du vil heve boligkjøp av nybygg og prosjektert bolig?

Advokatutgiftene virker ofte som det største hinderet, men du betaler sjelden alt selv. Innbo- og boligforsikringer har som regel en rettshjelpsdekning som gjelder når det har oppstått en tvist. Dekningen ligger vanligvis mellom 80 000 og 100 000 kr per tvist.

Egenandelen er som regel rundt 4000 kr pluss 20 % av resten. Vilkårene varierer mellom selskapene, blant annet for boliger du ennå ikke har overtatt, så forsikringsbeviset bør sjekkes tidlig.

Dette avgjør hva saken vil koste deg:

• Tidspunktet: en sak som løses i forhandlinger, koster en brøkdel av en rettssak
• Dokumentasjonen: ryddige bevis betyr færre advokattimer
• Forsikringen: saken må meldes til forsikringsselskapet før kostnadene løper
• Motparten: en utbygger som vil forhandle tidlig, sparer begge parter for sakskostnader

La oss si at advokatregningen ender på 60 000 kr. Du betaler da 4000 kr pluss 20 % av de resterende 56 000 kr, altså 15 200 kr til sammen, og forsikringen dekker 44 800 kr. Det er et beskjedent beløp sett opp mot en kjøpesum på flere millioner kroner.

Den som taper en rettssak, må dessuten som hovedregel dekke sakskostnadene til motparten. Det virker begge veier, og det er enda en grunn til å få vurdert saken før du låser deg til et standpunkt. Vi har samlet flere måter å få ned regningen på i saken om hva advokathjelp i eiendomssaker koster.

Konklusjon: Du bør heve boligkjøp av nybygg og prosjektert bolig til riktig tid og på riktig grunnlag

Rekkefølgen avgjør mer enn styrken i kravet når du vil ut av et nybyggkjøp. En kjøper med en klar forsinkelsessak kan tape hevingsretten ved å flytte inn, og en kjøper med en svak mangelssak kan ende som den som har brutt kontrakten. Du bør derfor verken overta boligen, avbestille eller sende hevingserklæring før grunnlaget er vurdert.

En sak om å heve boligkjøp av nybygg eller prosjektert bolig gjelder hele kjøpesummen, og et feilsteg tidlig kan koste deg både forskuddet og retten til erstatning. Beskriv kort hva du har kjøpt, hva som har gått galt, og hvor langt prosjektet har kommet.

Advokatfirmaet Saga vurderer uforpliktende om du har grunnlag for heving eller om avbestilling eller prisavslag kan være bedre alternativer, samt hva det vil koste å gå videre. Vi sjekker samtidig om rettshjelpsdekningen i forsikringen din tar det meste av regningen, slik at du kjenner prisen før du bestemmer deg.