Bruke megler eller advokat til å selge bolig: Hva er best?

Står du ovenfor et boligsalg og lurer på om du bør velge eiendomsmegler eller advokat? Svaret er ikke fullt så enkelt som mange tror. Valget om å bruke megler eller advokat til å selge bolig handler nemlig ikke om å velge den ene fremfor den andre. De gjør nemlig to helt forskjellige jobber. Megleren tar seg av salget, og advokaten tar seg av jussen og oppgjøret. Noen ganger trenger du bare den ene, andre ganger begge.

Mange tror de står overfor et enten-eller-valg mellom å betale en megler og å gjøre alt selv. Sannheten er at det finnes en mellomvei. Det som passer for deg, avhenger helt av situasjonen din. Har du allerede en kjøper på plass? Skal boligen ut på det åpne markedet? Selger du til et familiemedlem? Her får du oversikten du trenger for å ta det riktige valget.

Megler og advokat gjør to forskjellige jobber

Den vanligste misforståelsen er at en megler og en advokat er to varianter av samme tjeneste, der den ene bare er billigere enn den andre. Slik er det ikke. Forskjellen ligger ikke i hvilken type tjeneste de tilbyr, men i hvor mye av salget du faktisk trenger hjelp til.

Megleren er en salgsperson med fagbrev. Hun vurderer boligen, lager annonsen, holder visninger, kjører budrunden og sørger for at hele salget går som det skal. En advokat kan også ta hele salget hvis hun har autorisasjon til å drive eiendomsmegling, noe som kan være aktuelt ved kompliserte eiendomssalg. Men mange velger en advokat fordi de bare trenger juridisk bistand i forbindelse med eiendomsoverføringen. Eiendomsrettsadvokater kan for eksempel hjelpe med kjøpekontrakten, oppgjøret, tinglysingen og innfrielse av lån.

Når du bør velge hva:

• Megler: når boligen skal markedsføres bredt og selges til en ukjent kjøper
• Advokat til oppgjør: når kjøperen er på plass og bare papirene gjenstår
• Advokat med meglerautorisasjon: når du vil ha alt hos én med juridisk tyngde
• Advokat til eiendomsoverføring: når det dreier seg om gavesalg, forskudd på arv, o.l
• Begge sammen: når salget er stort og komplisert nok til å trenge dobbel kompetanse

La oss si at du selger leiligheten din. En eiendomsmegler er et godt valg dersom den skal ut på Finn, og du ikke har lyst til å selge boligen selv. Du trenger derimot ingen til å markedsføre eiendommen eller forhandle frem en høyere salgspris hvis du allerede har solgt hytta til broren din over en kopp kaffe. Da er det bare oppgjøret og papirene som må på plass, og det kan advokaten ta seg av.

Når lønner det seg å bruke en megler fremfor en advokat til å selge bolig?

Eiendomsmegler er ofte det tryggeste valget når boligen skal ut på det åpne markedet til en kjøper du ikke kjenner fra før. Megleren tar hele jobben og sørger for at du slipper å sette deg inn i markedsføring, budrunder og kontrakter på egen hånd. Det koster mer, men du får også mye igjen for pengene i form av tid, trygghet og ofte en høyere salgspris.

En dyktig eiendomsmegler kjenner markedet i ditt område og vet hva som får en bolig til å selge. Hun vet hvordan boligen bør presenteres, hva som er riktig prisantydning og hvordan en budrunde skal håndteres for å presse prisen oppover. Du sitter alene med alt dette ansvaret hvis du selger selv. Og det er noe mange ønsker å slippe.

Hva eiendomsmegleren faktisk gjør for deg

Megleren følger deg gjennom hele salgsprosessen og tar seg av det praktiske underveis. Du trenger derfor ikke være ekspert på eiendomsmarkedet for å få solgt boligen til en god pris. Likevel er det lurt å vite hva du faktisk betaler for, slik at du kan vurdere om provisjonen er verdt det.

Dette inngår normalt i tjenestene når du bruker megler:

• Befaring og verdivurdering av boligen
• Innhenting av takst og nødvendig dokumentasjon
• Profesjonell fotografering og annonse på Finn
• Gjennomføring av visninger
• Håndtering av budrunde og kjøpekontrakt
• Oppgjør og overtakelse

Du kan forvente at megleren er aktiv og tilgjengelig gjennom hele prosessen. Spør alltid hva som inngår i provisjonen før du signerer oppdragsavtalen, da det kan variere fra megler til megler. På den måten vet du nøyaktig hva du får, og du kan sammenligne tilbud på et riktig grunnlag.

Når er det best å bruke en advokat fremfor en megler ved boligsalg?

En advokat er ofte både rimeligere og mer enn godt nok hvis du allerede har funnet en kjøper. Du trenger ikke betale for markedsføring og visninger når boligen i praksis allerede er solgt. Da er det det juridiske og oppgjøret som gjenstår, og nettopp her kommer advokaten inn i bildet.

Det finnes sjelden noen grunn til å koble inn en eiendomsmegler hvis du skal selge leiligheten til datteren din eller overta foreldrehjemmet etter et dødsbo. Det samme gjelder ved samlivsbrudd der den ene skal overta den felles boligen. I alle disse tilfellene er det ikke salget som er utfordringen, men å få papirene og pengene trygt på plass.

Spør advokaten om følgende før du bestemmer deg:

• Hvor lang erfaring har advokaten med oppgjør på den type bolig du selger
• Om advokaten bistår med selve kjøpekontrakten eller bare oppgjøret
• Hvor raskt pengene utbetales etter overtakelse
• Hva som skjer hvis kjøperen får problemer med finansieringen rett før overtakelse

Det er også verdt å vite at banken nesten alltid krever at en profesjonell står for oppgjøret når boligkjøperen skal låne penger. Du kan altså ikke bare avtale oppgjøret på egen hånd, selv om dere begge skulle ønske det.

Les også

Vurderer du å selge boligen helt på egen hånd? Slik gjør du det på en trygg måte

Hva er et oppgjørsoppdrag?

Begrepet oppgjørsoppdrag dukker stadig opp når man snakker om å selge bolig med advokat, men hva betyr det egentlig? Et oppgjørsoppdrag innebærer rett og slett at advokaten tar seg av alt det formelle og økonomiske ved salget, uten å være involvert i selve markedsføringen. Det er en avgrenset, trygg pakke for deg som har kontroll på selve salget, men som vil ha jussen i orden.

Advokaten sørger for at handelen blir bindende og korrekt på papiret og at pengene bytter hender på en måte som beskytter både deg og kjøperen. Ingen skal måtte gi fra seg nøklene før pengene er trygt på konto, og ingen skal betale før de vet at de faktisk blir eier. Det er hele poenget med et oppgjørsoppdrag. Du fjerner risikoen.

Slik foregår boligoppgjør steg for steg

Oppgjøret følger en fast rekkefølge som sikrer at ingen sitter igjen med svarteper. Advokaten styrer hele prosessen, men det er greit for deg som selger å vite hva som faktisk skjer. Da skjønner du også hvorfor det tar litt tid fra kontrakten er signert til pengene er på konto.

Et typisk oppgjørsoppdrag består av disse stegene:

• Advokaten setter opp en juridisk korrekt kjøpekontrakt
• Kjøper overfører kjøpesummen til advokatens klientkonto
• Eierskiftet tinglyses hos Kartverket
• Eventuelle lån og heftelser på boligen innfris
• Pengene utbetales til deg når alt er i orden
• Boligen overtas trygt av den nye eieren

Klientkontoen er viktig. Pengene ligger på en sikret konto hos advokaten frem til alt det formelle er på plass, og først da overføres de til deg. Dermed vet du at du faktisk får betalt, og kjøperen er sikret at hun faktisk blir eier. Det er denne tryggheten du betaler for, og den er vanskelig å oppnå på egen hånd.

Les også

Overføring av eiendom i familien? Sjekk reglene før du signerer for å unngå skattesmell

Hva koster det å bruke en megler eller en advokat til å selge en bolig?

Pris er noe nesten alle lurer på, men det er lett å tenke litt feil her. Megler og advokat koster forskjellig fordi de gjør ulike oppgaver, ikke fordi den ene er en billigere versjon av den andre. Du betaler for eksempel megleren for å selge boligen, og advokaten for å sikre oppgjøret. Det er to forskjellige regninger for to forskjellige jobber.

Du betaler som regel en provisjon på mellom 1 og 4 % av salgssummen hvis du bruker megler, pluss diverse gebyrer for foto, annonse og tilrettelegging. Totalregningen for en bolig til 4 millioner kroner kan fort havne mellom 80 000 og 100 000 kr og noen ganger høyere.

Andre kostnader som ofte glemmes:

• Boligselgerforsikring koster ofte mellom 8000 og 25 000 kr
• Tinglysingsgebyret hos Kartverket er det samme uansett løsning
• Dødsbo og kompliserte salg kan koste betydelig mer i advokattimer
• Oppgjørsgebyr hos megler kommer ofte på toppen av provisjonen

Et rent oppgjørsoppdrag hos advokat ligger vanligvis mellom 8000 og 20 000 kr. Det koster dermed mindre å selge bolig med advokat enn med megler, men husk at du da bare betaler for oppgjøret. Du sparer ikke nødvendigvis penger på å droppe megleren dersom du skal ut på det åpne markedet. Velg ut fra hva du faktisk trenger hjelp til, så blir prisen riktig.

Du kan også kombinere megler og advokat

Du må ikke velge det ene eller det andre. Mange bruker faktisk både megler og advokat, særlig ved juridisk kompliserte eiendomshandler. Megleren tar seg av salget som vanlig, mens advokaten kobles inn for å kvalitetssikre kontrakten eller håndtere en spesiell problemstilling.

Det kan dukke opp juridiske spørsmål som megleren ikke nødvendigvis har spisskompetanse på dersom du selger en eiendom med uklare grenser, konsesjonsplikt, en gammel servitutt som hviler på tomta eller en bolig som inngår i et dødsbo. Da gir det trygghet å ha en eiendomsadvokat som ser over det viktigste.

• Velg advokaten først hvis du vet at salget har juridiske utfordringer
• La advokaten lese gjennom oppdragsavtalen før du signerer med megleren
• Avklar tydelig hvem som tar seg av hva, så slipper du dobbeltarbeid og dobbel regning
• Bruk advokaten som rådgiver gjennom hele prosessen, ikke bare når noe går galt

For de fleste vanlige boligsalg holder det fint med enten eiendomsmegler eller advokat. Men i de litt vanskeligere sakene er det betryggende å vite at du kan bruke begge deler. En advokat som spesialiserer seg i eiendomsrett kan fange opp ting som ellers kunne blitt en dyr overraskelse i etterkant.

Noen advokater er også eiendomsmeglere

Noen advokater har også autorisasjon fra Finanstilsynet til å drive eiendomsmegling og kan dermed håndtere hele salget fra start til slutt. Du får altså både salgskompetansen og jussen samlet hos én og samme person, uten å måtte forholde deg til to ulike fagfolk.

Disse advokatene oppfyller akkurat de samme kravene som vanlige eiendomsmeglere når det gjelder etterutdanning og forsikring. I tillegg har de den juridiske spisskompetansen som kan komme godt med hvis det dukker opp noe komplisert underveis. Det er en grei løsning for deg som vil ha alle tjenester samlet på ett sted og som setter pris på den juridiske tryggheten en advokat kan gi.

Slik får du hjelp av en dyktig eiendomsrettsadvokat til boligsalget

Valget mellom megler og advokat handler ikke om hvem som er best, men om hva nettopp salget ditt krever. Har du en kjøper på plass eller en selger innad i familien, er et oppgjørsoppdrag hos en advokat trygt og rimelig. Skal boligen derimot ut i en åpen budrunde, er en eiendomsmegler god å ha. Still deg selv et enkelt spørsmål: Trenger jeg hjelp til å finne en kjøper eller til å gjennomføre selve salget? Svaret peker som regel rett på riktig løsning

Vi vet at det kan være vanskelig å vite hvilken hjelp du faktisk trenger. Send oss en uforpliktende henvendelse, så ser vi på saken din. Vi finner sammen ut hva som er riktig vei videre for boligsalget ditt.