Du har akseptert et bud, kontrakten er signert og alt ser ut til å gå sin gang. Så stopper det opp. Kjøperen svarer ikke på meldinger, pengene kommer ikke inn og overtakelsen nærmer seg uten at du aner hvor finansieringen ble av. Et dekningssalg er da veien videre.

Det er lett å tro at du bare kan legge boligen ut på nytt og sende regningen til kjøperen. Det stemmer langt på vei, men bare hvis du gjør tre ting riktig: hever på rett grunnlag, varsler kravet i tide og kan dokumentere at du gjennomførte det andre salget forsvarlig. Vi går gjennom hvert steg, slik at du ikke ender opp med å bære et tap som egentlig er kjøperens ansvar.

Hva er et dekningssalg, egentlig?

Et dekningssalg er rett og slett at du selger boligen på nytt etter at den opprinnelige kjøperen ikke gjennomførte handelen, og at du krever differansen og kostnadene dekket av ham. Tanken bak er enkel. Du skal ikke tape penger fordi noen andre har brutt en bindende avtale. Selger du boligen for mindre i andre runde enn det den opprinnelige kjøperen hadde forpliktet seg til, er det kjøperen som skal dekke mellomlegget.

Selve ordet «dekningssalg» står faktisk ikke i avhendingslova. Du finner ingen paragraf som heter det. Mekanismen er likevel godt forankret, og loven gir deg flere beføyelser dersom kjøperen misligholder.

Avhendingslova gir selgeren tre aktuelle beføyelser ved kjøpers mislighold:

• Krav om oppfyllelse: Du fastholder avtalen og krever at kjøperen betaler og overtar
• Heving: Du setter avtalen ut av kraft og får råderetten over boligen tilbake
• Erstatning: Du krever det økonomiske tapet misligholdet påførte deg

Et dekningssalg kombinerer to av dem. Først hever du avtalen, så selger du boligen på nytt og krever tapet dekket gjennom erstatning. Rekkefølgen er viktig. Hopper du over hevingen, står du svakere når kravet skal fremmes. Et dekningssalg er altså ikke noe du gjør på impuls.

Når kan du som selger gjennomføre et dekningssalg?

Grunnvilkåret er at det foreligger et vesentlig avtalebrudd fra kjøperens side. En litt forsinket innbetaling med en god forklaring holder ikke. Det må være snakk om et mislighold som gir deg en rimelig grunn til å fri deg fra avtalen.

Den klart vanligste situasjonen er at kjøperen ikke betaler kjøpesummen ved overtakelsen. Etter avhendingslova § 5-3 kan du heve dersom betalingsforsinkelsen utgjør et vesentlig avtalebrudd. Hvor mye som skal til, vurderes konkret. Men jo lengre forsinkelsen er og jo større del av kjøpesummen som mangler, jo lettere er terskelen å nå. Trenger du pengene for å finansiere din egen nye bolig, trekker det i retning av at misligholdet er vesentlig.

Situasjoner som typisk gir grunnlag for dekningssalg:

• Kjøperen får ikke finansieringen i orden og kan ikke betale ved overtakelsen
• Kjøperen sier rett ut at han har ombestemt seg og ikke vil overta
• Kjøperen blir borte, svarer verken megler eller deg, og fristene ryker
• Kjøperen hevet selv uten gyldig grunn, for eksempel på bakgrunn av en «mangel» som ikke var en mangel

Den siste er verdt en kommentar. Hever kjøperen handelen før overtakelse fordi han mener boligen har en mangel, men det viser seg at grunnlaget ikke holdt, har du fortsatt et krav. Da kan du gjennomføre et dekningssalg og kreve tapet dekket på samme måte som om han bare hadde nektet å betale. Det er ikke kjøperens påstand som avgjør, men om grunnlaget faktisk var til stede.

Les også

Kan selgeren bare ombestemme seg etter budaksept? Sjekk reglene

Slik hever du kjøpet før du selger på nytt

Hevingen er forutsetningen for alt det andre, og den må gjøres skikkelig. Du kan ikke bare begynne å vise frem boligen til nye interessenter mens den gamle avtalen fortsatt gjelder. Først må den opprinnelige avtalen være formelt ute av verden.

Før du hever, bør du gi kjøperen en rimelig tilleggsfrist for å betale. Det er et krav etter loven, og det er også taktisk smart. En tilleggsfrist på rundt en uke har vært ansett som rimelig i rettspraksis når oppgjøret ikke kom på avtalt dato. Betaler ikke kjøperen innen fristen, kan du heve. Mens tilleggsfristen løper, kan du derimot ikke heve, med mindre kjøperen har sagt rett ut at han ikke kommer til å betale.

Selve hevingen bør være skriftlig og tydelig. Det skal ikke være tvil om at avtalen er hevet, fra hvilken dato og på hvilket grunnlag. Det lønner seg å holde en saklig tone, selv om situasjonen er frustrerende.

Slik ser rekkefølgen ut i praksis:

• Send skriftlig påminnelse med en konkret tilleggsfrist for betaling
• Hev skriftlig når fristen er ute, med klar begrunnelse og dato
• Få megleren til å bekrefte hevingen og dokumentere kommunikasjonen
• Ta vare på alt av e-poster, purringer og kvitteringer på når ting ble sendt

Megleren kan håndtere mye av dette, men vedkommende er mellommann for begge parter og kan ikke være din advokat. Står det mye penger på spill eller har kjøperen koblet inn advokat, bør du gjøre det samme. Bevisbyrden for at vilkårene for heving var oppfylt ligger nemlig på deg.

Varsle erstatningskravet i tide

Dette er steget det er lettest å overse, og det er også det som oftest svekker en ellers god sak. Du må varsle kjøperen om at du kommer til å kreve erstatning, og du må gjøre det innen rimelig tid. Venter du for lenge med å si fra, risikerer du å tape deler av kravet ditt.

Avhendingslova § 5-3 må leses i sammenheng med § 5-7, som fastsetter fristen for å fremme både heving- og erstatningskrav. Fristen begynner normalt å løpe fra det avtalte overtakelsestidspunktet eller fra det øyeblikket kjøperen gir beskjed om at han ikke vil stå ved handelen. Det holder å varsle at du vil kreve erstatning, så lenge du følger opp med det konkrete kravet innen rimelig tid etter at tapet er klarlagt.

I praksis betyr det at du sender en kort, skriftlig beskjed så snart det er klart at handelen ryker. Den trenger ikke å være juridisk avansert formulert. Poenget er å få etablert at du gjør et krav gjeldende og fra hvilket tidspunkt.

Et ryddig varsel bør få frem dette:

• At du anser kjøpekontrakten som vesentlig misligholdt, med dato for misligholdet
• At du vil heve avtalen og gjennomføre et dekningssalg for kjøperens regning
• At du vil kreve erstatning for det økonomiske tapet, og at beløpet tallfestes når det nye salget er gjennomført

Sender du denne beskjeden tidlig, har du sikret selve grunnlaget for kravet før du i det hele tatt har lagt boligen ut på nytt. En e-post til kjøperen med kopi til megleren holder, så lenge du tar vare på den. Da slipper du diskusjonen om når kravet egentlig ble fremmet.

Les også

Usikker på hva som skal til for å heve bolighandelen? Da bør du lese vår komplette guide

Slik gjennomfører du et dekningssalg som holder

Når avtalen er hevet og kravet er varslet, gjenstår selve salget. Her er det lett å gjøre en avgjørende feil. Tanken er at siden kjøperen skal betale regningen, spiller det ikke så stor rolle hva boligen går for eller hvordan den selges. Det motsatte er sant. Du har en lovpålagt plikt til å begrense tapet.

Tapsbegrensningsplikten betyr at du må gjøre et reelt forsøk på å oppnå den best mulige prisen. Selger du boligen billig til en bekjent for å bli ferdig, eller hopper du over skikkelig markedsføring, kan kjøperen med rette nekte å dekke tapet. Et dekningssalg skal gjennomføres som et helt ordinært salg, ikke som et hastesalg.

• Bruk megler og kjør en ordinær prosess med visning, annonsering og budrunde
• Sett en realistisk prisantydning, ikke kunstig lavt for å bli raskt ferdig
• Dokumenter markedsføringstiltak, antall visninger, interessenter og bud
• Gi salget rimelig tid, slik at prisen ikke presses ned av tidsnød

Dersom det fantes andre budgivere i den første runden, kan megleren høre om noen av dem fortsatt vil kjøpe til sitt opprinnelige bud. Da slipper du en full ny runde, og tapet blir gjerne mindre. Jo bedre du kan vise at du strakk deg for å få en god pris, desto vanskeligere blir det for kjøperen å bestride kravet senere.

Les også

Megler eller advokat til boligsalg: Hva lønner seg?

Hva kan du kreve dekket, og hvordan gjøres oppgjøret?

Erstatningen skal dekke det økonomiske tapet misligholdet påførte deg, jf. avhendingslova § 5-4. I praksis er det flere poster enn bare prisforskjellen.

Dette kan du normalt kreve dekket:

• Prisdifferansen mellom det opprinnelige budet og det du oppnådde i dekningssalget
• Nye meglerkostnader og utgifter til ny markedsføring og visninger
• Forsinkelsesrenter på tapet for perioden mellom opprinnelig overtakelse og endelig oppgjør
• Andre dokumenterte tap, for eksempel doble boutgifter mens du ventet på ny kjøper

Mange boligkjøp har en ordning der kjøperen betaler 10 % av kjøpesummen som forskudd kort tid etter kontraktsinngåelsen. Sitter dette beløpet på meglerens konto når handelen ryker, blir det normalt avregnet mot kravet ditt. Det er likevel verdt å følge med på hva som faktisk trekkes fra. En sak for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester gjaldt nettopp en selger som reagerte på at megleren tok provisjonen for en annen salgsrunde rett fra kjøperens innbetalte forskudd. Avklar derfor med megleren på forhånd hvordan provisjon og forskudd skal håndteres, og få det skriftlig.

Et siste poeng om størrelsen: i et stigende marked kan du faktisk komme bedre ut i andre runde enn i første. La oss si at du hadde akseptert et bud på 4,2 millioner, men kjøperen sviktet, og boligen gikk for 4,3 millioner fem uker senere. Da har du ikke noe pristap å kreve, bare eventuelle merkostnader knyttet til den nye runden. Det er den faktiske differansen som teller, ikke prinsippet om at kjøperen skyldte deg noe.

Når kjøperen bestrider kravet

Ikke alle dekningssalg går smertefritt. Kjøperen, eller kjøperens advokat, kan komme til å bestride kravet, og da er det som regel selve gjennomføringen av den andre salgsrunden som angripes. Var prisen kunstig lav? Var markedsføringen halvhjertet? Tok salget urimelig lang tid? Klarer kjøperen å så tvil om at du oppfylte tapsbegrensningsplikten, kan deler av kravet falle bort.

Kan du legge frem en ryddig salgsprosess med skikkelig megleroppdrag, reell markedsføring og en pris i tråd med markedet, står kravet stødig. Mangler dokumentasjonen, blir det fort ord mot ord. Da er det du som har bevisbyrden.

Konklusjon: Et dekningssalg avgjøres av forarbeidet, ikke av selve salget

Det viktige i en dekningssalgssak er sjelden hva boligen til slutt går for, men at du gjør ting riktig. Gjør derfor de kjedelige tingene først. Står du i en sak der kjøperen ikke kan gjennomføre bolighandelen, er det ofte fristene og dokumentasjonen som avgjør om du får dekket tapet. Send oss en kort beskrivelse, så ser vi på saken din uforpliktende.