Bustadoppføringslova garanti: Dette sikrer deg ved nybygg

Du har funnet drømmeprosjektet, signert kontrakten med utbyggeren og gleder deg til innflytting. Så dukker spørsmålene opp. Hva skjer egentlig hvis entreprenøren går konkurs midt i byggingen, eller hvis boligen er full av feil når du overtar? Her kommer garanti etter bustadoppføringslova inn i bildet.

Loven pålegger entreprenøren å stille garantier som dekker kravene dine, både i byggetiden og i fem år etter at du har overtatt. Vi går gjennom hva ordningen faktisk er og hvor mye den er verdt i kroner. Du får også vite når den skal være på plass og hva du gjør hvis den mangler eller selskapet går konkurs.

Hva er garanti etter bustadoppføringslova?

Bustadoppføringslova regulerer avtalen mellom deg som forbruker og en profesjonell entreprenør når du skal bygge en ny bolig. Det gjelder enten du kjøper en leilighet under oppføring fra en utbygger, eller om du får bygget et hus på egen tomt. Det viktigste å vite er at loven er ufravikelig til din fordel. Entreprenøren kan ikke avtale seg bort fra pliktene sine.

Selve garantien finner du i bustadoppføringslova § 12, som pålegger entreprenøren å stille en økonomisk sikkerhet for at avtalen blir oppfylt. Garantiplikten gjelder så lenge kontraktssummen er over 2G. Det tilsvarer to ganger folketrygdens grunnbeløp, altså i underkant av 260 000 kr. De fleste boligprosjekter ligger langt over den grensen, så i praksis har du nesten alltid krav på garanti.

Garantien er aktuell i disse situasjonene:

• Kjøp av bolig under oppføring: du kjøper leilighet eller hus fra en utbygger før det står ferdig
• Bygging på egen tomt: du har en entreprenør til å føre opp huset på tomten din
• Større ombygging: rehabiliteringen er så omfattende at boligen kan sidestilles med et nybygg

Du kjøper altså noe som ikke er ferdig ennå, og nettopp da er risikoen størst. Du betaler underveis for noe du verken kan se eller ta på. Garantien gjør at du ikke står igjen med regningen hvis noe skjærer seg. Avhendingslova gjelder i stedet dersom boligen er helt ferdigstilt når du signerer.

Hva garantien beskytter deg mot ved kjøp av prosjektert bolig

Det aller viktigste garantien beskytter deg mot, er at entreprenøren går konkurs før jobben er ferdig. Skjer det, kan du rette kravet ditt direkte mot banken eller forsikringsselskapet som har stilt garantien. Du slipper å jage etter et selskap som ikke lenger har penger.

Garantien er en såkalt selvskyldnergaranti. Det betyr at banken eller forsikringsselskapet hefter på samme måte som entreprenøren selv. Du slipper å bevise at entreprenøren ikke kan betale, og du slipper den lange runden med inkasso og rettssak først. La oss si at utbyggeren går konkurs når huset ditt er halvferdig. Da kan du bruke garantien til å dekke det det koster å gjøre boligen ferdig eller rette feilene.

Garantien dekker blant annet disse kravene:

• Mangler ved boligen: feil som skjeve gulv, lekkasjer eller dårlig håndverk
• Forsinkelser: dagmulkt hvis entreprenøren ikke blir ferdig til avtalt tid
• Prisavslag: kompensasjon hvis boligen er verdt mindre enn avtalt på grunn av feil
• Erstatning: økonomisk tap du lider fordi entreprenøren misligholder avtalen
• Ferdigstillelse: kostnaden ved å få en annen til å fullføre hvis selskapet går konkurs

Garantien har en øvre grense som tilsvarer garantibeløpet. Du må kreve resten direkte fra entreprenøren dersom kravene dine blir høyere enn dette. Men kravene blir likevel sjelden så høye i et vanlig boligprosjekt. Sikkerhetsnettet er der uansett den dagen noe går galt.

Les også

Oppdaget feil og mangler i den splitter nye boligen? Slik går du frem

Hvor stor er egentlig en garanti etter bustadoppføringslova?

Størrelsen på garantien er fastsatt i bostedsoppføringsloven, og den avhenger av hvilken fase prosjektet er i og hvilken type avtale du har. Men prosentsatsen er ikke den samme hele veien. Garantien er størst i byggetiden og trappes ned etter at du har overtatt boligen. Den nøyaktige satsen i byggetiden påvirkes også av om avtalen omfatter tomten eller ikke.

Garantien skal være på minst 3 % av kontraktssummen i byggetiden. Det gjelder når du kjøper en bolig under oppføring der tomten følger med. Satsen er derimot minst 10 % dersom du får bygget på en tomt du allerede eier. Det kalles en ren entreprisekontrakt. Garantien faller til minst 5 % av kontraktssummen etter at du har overtatt boligen, og den varer i fem år. Femårsperioden er ikke tilfeldig. Den følger den absolutte reklamasjonsfristen for nye boliger.

Slik slår satsene ut på en kontrakt på 4 500 000 kr:

• Byggetid med tomt (3 %): 135 000 kr
• Byggetid på egen tomt (10 %): 450 000 kr
• Etter overtakelse (5 %): 225 000 kr i fem år

Tallene viser hvorfor det er så viktig å få en garanti i henhold til bustadsoppføringslova. En garanti på 225 000 kr kommer godt med den dagen du oppdager at baderomsmembranen er feilmontert. Du bør alltid sjekke prosentsatsen i kontrakten før du signerer. Det er verdt å få noen andre til å lese gjennom kontrakten, dersom du er i tvil om hva som gjelder for nettopp din avtale.

Når må entreprenøren stille garantien?

Tidspunktet for når garantien skal være på plass er like viktig som størrelsen. Hovedregelen er klar: Entreprenøren skal stille garantien straks etter at dere har inngått avtalen. Du skal med andre ord verken betale en krone eller la byggingen starte før garantien er dokumentert. Likevel åpner bustadsoppføringslova for noen unntak fra garantien som kan utsette tidspunktet noe.

Entreprenøren kan ta visse forbehold i kontrakten som gjør at garantien stilles litt senere enn ved signering. Det er lovlig, men garantien skal uansett være på plass før selve byggearbeidet starter. Forbeholdene handler som regel om at finansieringen og prosjektet må være på plass først. Du bør likevel følge med. Et forbehold er ikke det samme som at garantien kan droppes.

Disse forbeholdene kan lovlig utsette garantistillelsen:

• Åpning av byggelån: entreprenøren venter til byggelånet er innvilget
• Salg av et bestemt antall boliger: prosjektet må ha nok solgte enheter
• Igangsettingstillatelse: kommunen må ha godkjent byggestart

Du har sterke kort på hånden dersom garantien mangler når den skulle vært stilt. Du kan holde tilbake hele kjøpesummen helt til garantien er på plass, og du trenger ikke betale noe som helst i mellomtiden. Dessuten kan du heve hele avtalen dersom du fortsatt ikke får garantien etter en rimelig forlengelse av fristen. En entreprenør som verken vil eller kan stille garanti, er et faresignal du ikke bør overse.

Les også

Ble boligen mindre enn lovet? Slik krever du prisavslag ved arealavvik

Forskuddsgaranti etter § 47

Garantien etter § 12 er ikke den eneste sikkerheten loven gir deg. Forskuddsgarantien etter § 47 kommer i tillegg dersom du skal betale et forskudd før du overtar boligen. Denne garantien sikrer pengene du betaler inn på forhånd, slik at du får dem tilbake hvis entreprenøren ikke leverer. Den er spesielt aktuell i boligprosjekter der utbyggeren ber om en del av betalingen underveis.

Pengene du betaler inn skal i utgangspunktet stå på en sperret konto hos megleren helt til du overtar. Utbyggeren kan likevel få tilgang til forskuddet tidligere, men bare hvis det stilles en forskuddsgaranti etter § 47. Slik kan utbyggeren bruke pengene til å finansiere byggingen, samtidig som du er sikret hvis noe går galt. Men § 47-garantien forutsetter at § 12-garantien allerede er på plass.

Forskuddsgarantien blir aktuell når:

• Du betaler et forskudd ved kontraktsinngåelse eller underveis i byggingen
• Utbyggeren vil disponere forskuddet før du har overtatt boligen
• Avtalen åpner for at penger frigis fra meglerens klientkonto til utbyggeren

Tenk deg at du betaler 450 000 kr i forskudd på en leilighet under oppføring. Forskuddsgarantien sørger for at du får tilbake hele beløpet hvis utbyggeren går konkurs før leiligheten er ferdig. Du risikerer å stå igjen uten både bolig og penger hvis garantien mangler. Du bør derfor aldri godta at forskuddet frigis til utbyggeren uten at forskuddsgarantien er dokumentert.

Hva gjør du hvis garantien mangler eller entreprenøren går konkurs?

Det verste scenarioet er at entreprenøren går konkurs eller at garantien aldri ble stilt slik den skulle. Da gjelder det å handle raskt og gå riktig frem. Det første du må gjøre er å finne frem garantidokumentet og sjekke hvem som har stilt garantien. Garantisten er som regel en bank eller et forsikringsselskap. Det er dit du retter kravet ditt når entreprenøren ikke kan hjelpe deg lenger.

Du har fortsatt gode rettigheter etter loven dersom garantien mangler helt. Du kan holde tilbake betaling, kreve at garantien stilles innen en frist og heve avtalen dersom den fortsatt uteblir. En garanti kan aldri svekke rettighetene loven gir deg. Forbrukerrådet er tydelig på nettopp dette. Du står derfor aldri uten kort på hånden, selv om papirene ikke er i orden.

Slik går du frem steg for steg:

• Dokumenter alt: ta bilder av feil og mangler, og samle kvitteringer og e-poster
• Reklamer skriftlig: send et tydelig krav til entreprenøren så raskt som mulig
• Kontakt garantisten: meld kravet til banken eller forsikringsselskapet ved konkurs
• Hold fristene: reklamer innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelse

Fristene er det viktigste å passe på. Et krav som kommer for sent, er tapt uansett hvor god garantien er. En e-post hvor du bare purrer på entreprenøren stanser ikke fristen, og du må derfor reklamere formelt. Du bør sende en skriftlig reklamasjon med en gang du oppdager en feil, ikke vente og se om det går over.

En grundig overtakelsesbefaring der du noterer alt skriftlig er den beste forsikringen mot å miste et krav senere. Ettårsbefaringen gir deg en ny gjennomgang av boligen sammen med entreprenøren cirka ett år senere. Det er en fin anledning til å få mangler dokumentert skriftlig.

Konklusjon: Dette må du vite om garanti i henhold til bustadsoppføringslova

Garanti etter bustadoppføringslova er den billigste forsikringen du har i et byggeprosjekt. Den er samtidig den letteste å glemme i all gleden over en ny bolig. Du betaler ingenting ekstra for den, men den kan være verdt hundretusener den dagen noe går galt. Det viktigste tipset vi kan gi deg er følgende: Aldri la byggingen starte og aldri betal en krone før du har sett garantiordningen svart på hvitt.

Det kan lønne seg å få en advokat til å se på saken dersom du allerede er midt i en konflikt med entreprenøren eller er usikker på om garantien holder mål. Saga Advokatfirma tilbyr en uforpliktende vurdering av saken din, og vi sjekker samtidig om innboforsikringen din dekker advokatutgiftene gjennom rettshjelpsdekningen. På den måten vet du hvor du står før du tar neste steg.