Har du oppdaget skjulte feil og mangler ved boligen? Få hjelp av en advokat

Skjulte feil og mangler er problemer ved boligen du ikke kunne se da du kjøpte den, og som verken visning eller tilstandsrapport avdekket. Vi hjelper deg med å vurdere om feilen gir deg rett til prisavslag, retting eller erstatning, samt hjelper deg med reklamasjonskrav.

Spesialister på boligtvister: avhendingsloven, skjulte mangler og reklamasjon håndteres av erfarne advokater
Du får en uforpliktende vurdering av saken din, og vi sier ærlig fra om den er verdt å gå videre med
Vi håndterer alt som gjelder reklamasjon, forhandling og en eventuell rettssak

Få hjelp av erfarne eiendomsadvokater

Få uforpliktende tilbud fra advokat

Vi har løst over 300 eiendomssaker. Få gratis og helt uforpliktende saksvurdering. La oss vurdere saken din.

Send oss en helt uforpliktende henvendelse, så vurderer vi saken din og gir deg en ærlig tilbakemelding.

Avhendingssak: mangel ved parkettgulv og spørsmål om vannkvalitet

Vi prosederte en avhendingssak der kjøper oppdaget vannskader under potteplanter som selger hadde latt stå igjen etter overtakelsen. Skadene var så omfattende at hele parkettgulvet måtte skiftes. Retten kom til at det forelå en mangel, men gjorde et standardhevingsfradrag fordi et nytt gulv ville gi kjøperen en bedre standard enn boligens alder tilsa. Retten kom frem til at det ikke forelå en rettslig mangel ved den varierende vannkvaliteten. Saken er et typisk eksempel på mangelsvurderingen etter avhendingsloven slik den er etter lovendringen.

Takstmann: regresskrav avvist på grunn av manglende årsakssammenheng

Vi bistod en bygningssakkyndig som mottok et regresskrav fra et boligselgerforsikringsselskap etter en lekkasje bak et baderom. Selskapet mente at takstmannen burde ha forstått at noe var galt med rørene inne i veggen. Både tingretten og lagmannsretten kom til at takstmannen var uaktsom i vurderingen av enkelte bygningsdeler på badet, men at dette ikke hadde noen sammenheng med selve lekkasjen. Kravet mot takstmannen førte ikke frem, og lagmannsretten nektet anken fremmet.

Arkitektfirma: erstatningskrav etter konkurs i byggeprosjekt

Vi bistod et arkitektfirma og deres forsikringsselskap da en boligkjøper rettet erstatningskrav mot kontraktsmedhjelperne etter at selgeren gikk konkurs. Kjøper anførte at arkitektene hadde opptrådt uaktsomt og brutt plan- og bygningsloven som ansvarlig søker og prosjekterende. Retten la til grunn at terskelen for erstatningsansvar utenfor kontrakt er høy, og at de påberopte forholdene ikke var tilstrekkelige til å nå frem. Kravet mot arkitektene førte ikke frem.

Nybygd hytte: prisavslag og erstatning etter fukt- og råteskader.

Vi har bistått hytteeiere som har oppdaget konstruksjonsfeil på nyoppførte hytter, der feilene hadde ført til fuktskader og råteskader. Etter reklamasjon etter bustadoppføringslova kom retten til at det forelå mangler og at entreprenørens forslag til utbedring ikke ville rette dem opp. Klientene fikk medhold og ble tilkjent prisavslag og erstatning.

For små parkeringsplasser i nybygg: prisavslag til kjøperne

Vi har bistått boligkjøpere i et sameie der parkeringsplassene i et nytt bygg viste seg å være for smale til å oppfylle offentlige krav. Kravet ble rettet mot utbygger etter bustadoppføringslova. Klientene fikk medhold, og utbygger måtte betale et prisavslag.

Få ekspertveiledning

Få rask hjelp av en advokat med kompetanse på skjulte feil og mangler

Jeg har hjulpet mange boligkjøpere med å nå frem med krav etter at de oppdaget skjulte feil ved boligen

Helene Skrede

Managing Partner

Du binder deg ikke til noe ved å ta kontakt med oss.

Lave kostnader

Du får et detaljert pristilbud. Vi gir deg en tydelig oversikt over kostnadene før vi starter, slik at du slipper å bli overrasket.

Spesialisert kompetanse

Vi jobber med boligtvister og avhendingsloven, og vi kjenner reglene om mangler, selgerens opplysningsplikt og dine reklamasjonsfrister.

Hjelp over hele landet

Vi bistår klienter over hele landet. Alt håndteres digitalt, men vi møter deg gjerne fysisk der det er hensiktsmessig.

Fornøyde klienter

Klientene våre gir oss høyeste score på tilbakemeldinger. Vi er stolte av å levere topp service og gode resultater.

Dokumentert suksess

Vi har solid erfaring med saker om skjulte feil og mangler, for eksempel råteskader, fuktproblemer og feil ved det elektriske anlegget.

Rask behandling

De fleste saker får en første vurdering i løpet av kort tid. Vi starter arbeidet raskt, slik at du slipper å vente unødvendig lenge på hjelp.

Trygge rutiner

Alle henvendelser behandles konfidensielt. Vi følger strenge etiske regler for advokater og ivaretar interessene dine gjennom hele prosessen.

Åpen prosess

Du får alltid beskjed om hva som skjer i saken din. Du slipper å bekymre deg for skjulte gebyrer og andre ubehagelige overraskelser.

Send henvendelse

Slik løser du konflikter og tvister om bolig og eiendom

UVENTET FORDEL: Det kan faktisk lønne seg at takstmannen avdekker mangler ved boligen din. Kjøper kan nemlig ikke klage på feil som står oppført i salgspapirene.

Du oppdager fuktskjolder bak panelet, en lukt fra krypkjelleren eller et elektrisk anlegg som ikke holder mål. Skjulte feil og mangler er nettopp de problemene som ikke var synlige da du kjøpte boligen, og som du derfor ikke kunne ta høyde for. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere om dette er en mangel du kan kreve noe for og hva du i så fall bør gjøre.

Hva regnes som en skjult feil eller mangel?

Ikke alt som irriterer deg etter innflytting er en mangel i lovens forstand. En mangel foreligger når boligen er i dårligere stand enn du hadde rimelig grunn til å forvente ut fra alder, type og pris. Slitasje du burde ha regnet med teller ikke, men det som avviker klart fra forventningene kan gi deg grunnlag for reklamasjon.

Dette spiller inn på om noe regnes som en mangel:

Boligens alder: et hus fra 1950-tallet bærer mer slitasje enn et nytt rekkehus
Tilstandsrapporten: feil som står beskrevet der, har du som regel akseptert
Synlig tilstand: virket boligen nedslitt eller nyoppusset da du så den?
Egenandel: du dekker selv de første 10 000 kronene av kostnadene

Selgeren kan ikke lenger selge en bolig til deg som forbruker med et generelt “som den er”-forbehold. Selgeren kan derimot ta spesifikke forbehold om kjente forhold, for eksempel et bad som trenger oppussing, så lenge forbeholdet er konkret nok. Et altfor vagt forbehold holder ikke, og da kan du fortsatt ha et krav.

Selgerens opplysningsplikt og din undersøkelsesplikt

En mangelssak handler ofte om hvem som visste hva og hvem som burde ha sjekket. Selgeren har plikt til å opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og kan ikke gi deg uriktige opplysninger om boligen. Samtidig har du en plikt til å undersøke boligen før du kjøper den.

Disse pliktene avgjør ofte saken:

Selgerens opplysningsplikt: kjente feil og problemer må legges frem for deg
Forbud mot feilinformasjon: selgeren kan ikke pynte på sannheten i annonse eller prospekt
Din undersøkelsesplikt: du kan ikke klage på noe du burde sett på visningen
Tilstandsrapporten: du forventes å lese den grundig før du legger inn bud

Holder selgeren tilbake et kjent problem, styrker det posisjonen din betydelig. La oss si at selgeren visste om et museproblem som ble “løst” rett før salget, uten å nevne det. Da kan du ha et krav selv om musene er borte. Har du derimot oversett noe som tydelig sto i tilstandsrapporten, blir saken straks vanskeligere.

Hva kan du kreve når du oppdager en mangel?

Du har flere muligheter når en mangel først er konstatert, og du trenger ikke gå rett på den mest drastiske. De fleste skjulte feil løses med et prisavslag eller ved at selgeren retter feilen, ikke ved at hele kjøpet heves. Hva som passer best, avhenger av hvor alvorlig feilen er.

Dette kan du kreve etter avhendingsloven:

Retting: selgeren utbedrer feilen for egen regning
Prisavslag: du får kompensert verdifallet mangelen medfører
Heving: hele kjøpet reverseres, men dette krever en vesentlig mangel
Erstatning: faktisk økonomisk tap kan kreves i tillegg

Prisavslaget tilsvarer som regel det det koster å utbedre feilen, og overstiger mangelen 10 000 kr, har du noe å hente. Heving er forbeholdt de virkelig alvorlige tilfellene der boligen rett og slett ikke er det du betalte for. En advokat hjelper deg med å rette kravet mot riktig løsning helt fra starten av.

Frister: reklamer i tide

Den vanligste grunnen til at folk taper ellers gode saker er at de venter for lenge. Oppdager du en skjult feil, må du si fra til selgeren innen rimelig tid, og helst innen et par måneder. Sitter du på gjerdet for lenge, kan du miste kravet helt.

Hold styr på disse fristene:

Reklamasjonsfrist: meld fra innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen
Absolutt frist: du kan som hovedregel ikke reklamere senere enn fem år etter overtakelse
Foreldelse: kravet kan foreldes etter tre år, uavhengig av reklamasjonen
Dokumentasjon: ta vare på bilder, takster, e-poster og kvitteringer

Mange tror at en reklamasjon også stopper foreldelsen, men det stemmer ikke. Reklamasjon og foreldelse er to ulike frister, og kravet kan foreldes selv om du har reklamert i tide. En advokat sørger for at begge blir avbrutt riktig, slik at saken ikke ryker på tekniske detaljer.

Når bør du kontakte en advokat vedrørende skjulte feil og mangler?

En mangelssak blir fort en kamp om bevis og fagkyndige vurderinger, og selgeren har gjerne et forsikringsselskap i ryggen. Du bør kontakte en advokat så snart du mistenker en skjult feil, slik at bevisene sikres og fristene overholdes. Jo tidligere du handler, desto sterkere står du.

Mange vet ikke at en vanlig hus- og innboforsikring eller en boligkjøperforsikring ofte dekker store deler av advokatutgiftene i denne typen saker. Vi i Saga Advokatfirma vurderer saken din ærlig og sier fra dersom du har et krav som er verdt å forfølge. Det er bare å sende oss en uforpliktende henvendelse, så tar vi det derfra.

Få hjelp av erfarne eiendomsadvokater

Få uforpliktende tilbud fra advokat

Vi har løst over 300 eiendomssaker. Få gratis og helt uforpliktende saksvurdering. La oss vurdere saken din.

Send oss en helt uforpliktende henvendelse, så vurderer vi saken din om skjulte feil og mangler. Vi sier ærlig fra dersom du har en sak som er verdt å gå videre med.

Få rask hjelp av en advokat med kompetanse på skjulte feil og mangler

Jeg har hjulpet mange boligkjøpere med å nå frem med krav etter at de oppdaget skjulte feil ved boligen

Helene Skrede

Managing Partner

Har du oppdaget skjulte feil og mangler ved boligen? Få hjelp av en advokat

Få hjelp av erfarne eiendomsadvokater

Få uforpliktende tilbud fra advokat

Noen av våre referansesaker

Avhendingssak: mangel ved parkettgulv og spørsmål om vannkvalitet

Takstmann: regresskrav avvist på grunn av manglende årsakssammenheng

Arkitektfirma: erstatningskrav etter konkurs i byggeprosjekt

Nybygd hytte: prisavslag og erstatning etter fukt- og råteskader.

For små parkeringsplasser i nybygg: prisavslag til kjøperne

Få rask hjelp av en advokat med kompetanse på skjulte feil og mangler

Du binder deg ikke til noe ved å ta kontakt med oss.

Derfor bør du velge oss til å få hjelp med skjulte feil og mangler

Lave kostnader

Spesialisert kompetanse

Hjelp over hele landet

Fornøyde klienter

Dokumentert suksess

Rask behandling

Trygge rutiner

Åpen prosess

Slik løser du konflikter og tvister om bolig og eiendom

Hva regnes som en skjult feil eller mangel?

Selgerens opplysningsplikt og din undersøkelsesplikt

Hva kan du kreve når du oppdager en mangel?

Frister: reklamer i tide

Når bør du kontakte en advokat vedrørende skjulte feil og mangler?

Få hjelp av erfarne eiendomsadvokater

Få uforpliktende tilbud fra advokat

Få rask hjelp av en advokat med kompetanse på skjulte feil og mangler

Du binder deg ikke til noe ved å ta kontakt med oss.