Du oppdager fuktskjolder bak panelet, en lukt fra krypkjelleren eller et elektrisk anlegg som ikke holder mål. Skjulte feil og mangler er nettopp de problemene som ikke var synlige da du kjøpte boligen, og som du derfor ikke kunne ta høyde for. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere om dette er en mangel du kan kreve noe for og hva du i så fall bør gjøre.

Hva regnes som en skjult feil eller mangel?

Ikke alt som irriterer deg etter innflytting er en mangel i lovens forstand. En mangel foreligger når boligen er i dårligere stand enn du hadde rimelig grunn til å forvente ut fra alder, type og pris. Slitasje du burde ha regnet med teller ikke, men det som avviker klart fra forventningene kan gi deg grunnlag for reklamasjon.

Dette spiller inn på om noe regnes som en mangel:

• Boligens alder: et hus fra 1950-tallet bærer mer slitasje enn et nytt rekkehus
• Tilstandsrapporten: feil som står beskrevet der, har du som regel akseptert
• Synlig tilstand: virket boligen nedslitt eller nyoppusset da du så den?
• Egenandel: du dekker selv de første 10 000 kronene av kostnadene

Selgeren kan ikke lenger selge en bolig til deg som forbruker med et generelt “som den er”-forbehold. Selgeren kan derimot ta spesifikke forbehold om kjente forhold, for eksempel et bad som trenger oppussing, så lenge forbeholdet er konkret nok. Et altfor vagt forbehold holder ikke, og da kan du fortsatt ha et krav.

Selgerens opplysningsplikt og din undersøkelsesplikt

En mangelssak handler ofte om hvem som visste hva og hvem som burde ha sjekket. Selgeren har plikt til å opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og kan ikke gi deg uriktige opplysninger om boligen. Samtidig har du en plikt til å undersøke boligen før du kjøper den.

Holder selgeren tilbake et kjent problem, styrker det posisjonen din betydelig.Advokat Helene Skrede

Disse pliktene avgjør ofte saken:

• Selgerens opplysningsplikt: kjente feil og problemer må legges frem for deg
• Forbud mot feilinformasjon: selgeren kan ikke pynte på sannheten i annonse eller prospekt
• Din undersøkelsesplikt: du kan ikke klage på noe du burde sett på visningen
• Tilstandsrapporten: du forventes å lese den grundig før du legger inn bud

Holder selgeren tilbake et kjent problem, styrker det posisjonen din betydelig. La oss si at selgeren visste om et museproblem som ble “løst” rett før salget, uten å nevne det. Da kan du ha et krav selv om musene er borte. Har du derimot oversett noe som tydelig sto i tilstandsrapporten, blir saken straks vanskeligere.

Advokat Helene Skrede vurderer mangelsaken din uforpliktende

Jeg har hjulpet mange boligkjøpere med å nå frem med krav etter at de oppdaget skjulte feil ved boligen. Fortell meg hva du har funnet, så får du en ærlig vurdering og et tydelig pristilbud før noe starter.

Helene Skrede · Managing Partner, Advokatfirmaet Saga

Få pristilbud og uforpliktende saksvurdering

Hva kan du kreve når du oppdager en mangel?

Du har flere muligheter når en mangel først er konstatert, og du trenger ikke gå rett på den mest drastiske. De fleste skjulte feil løses med et prisavslag eller ved at selgeren retter feilen, ikke ved at hele kjøpet heves. Hva som passer best, avhenger av hvor alvorlig feilen er.

Dette kan du kreve etter avhendingsloven:

• Retting: selgeren utbedrer feilen for egen regning
• Prisavslag: du får kompensert verdifallet mangelen medfører
• Heving: hele kjøpet reverseres, men dette krever en vesentlig mangel
• Erstatning: faktisk økonomisk tap kan kreves i tillegg

Prisavslaget tilsvarer som regel det det koster å utbedre feilen, og overstiger mangelen 10 000 kr, har du noe å hente. Heving er forbeholdt de virkelig alvorlige tilfellene der boligen rett og slett ikke er det du betalte for. En advokat hjelper deg med å rette kravet mot riktig løsning helt fra starten av.

Frister: reklamer i tide

Den vanligste grunnen til at folk taper ellers gode saker er at de venter for lenge. Oppdager du en skjult feil, må du si fra til selgeren innen rimelig tid, og helst innen et par måneder. Sitter du på gjerdet for lenge, kan du miste kravet helt.

Hold styr på disse fristene:

• Reklamasjonsfrist: meld fra innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen
• Absolutt frist: du kan som hovedregel ikke reklamere senere enn fem år etter overtakelse
• Foreldelse: kravet kan foreldes etter tre år, uavhengig av reklamasjonen
• Dokumentasjon: ta vare på bilder, takster, e-poster og kvitteringer

Mange tror at en reklamasjon også stopper foreldelsen, men det stemmer ikke. Reklamasjon og foreldelse er to ulike frister, og kravet kan foreldes selv om du har reklamert i tide. En advokat sørger for at begge blir avbrutt riktig, slik at saken ikke ryker på tekniske detaljer.

Når bør du kontakte en advokat vedrørende skjulte feil og mangler?

En mangelssak blir fort en kamp om bevis og fagkyndige vurderinger, og selgeren har gjerne et forsikringsselskap i ryggen. Du bør kontakte en advokat så snart du mistenker en skjult feil, slik at bevisene sikres og fristene overholdes. Jo tidligere du handler, desto sterkere står du.

Mange vet ikke at en vanlig hus- og innboforsikring eller en boligkjøperforsikring ofte dekker store deler av advokatutgiftene i denne typen saker. Vi i Advokatfirmaet Saga vurderer saken din ærlig og sier fra dersom du har et krav som er verdt å forfølge. Det er bare å sende oss en uforpliktende henvendelse, så tar vi det derfra.